División horizontal: toda la información que necesitas
La división horizontal es un acto jurídico que consiste en separar la estructura de un inmueble en varias unidades independientes. Si estás indagando sobre la división horizontal, lo que significa, los trámites que necesitas o lo que cuesta, como Notarios en Barcelona te informamos sobre todo ello en este artículo.
¿Qué significa "división horizontal"?
Mediante una escritura de división horizontal, un inmueble queda dividido jurídicamente en varias fincas. Sucede así, por ejemplo, en un edificio que queda dividido en:
- Zonas de propiedad privada: Como una vivienda, un garaje, un cuarto trastero…
- Zonas de aprovechamiento común: Cualquier zona no privativa (portal, escaleras…), así como elementos de soporte, canalizaciones, revestimientos, etc. Todo ello queda bien especificado en el artículo 396 del código civil. Estas zonas pertenecen a la totalidad de los propietarios. Y cada propiedad otorga un porcentaje de participación sobre el conjunto de las zonas comunes.
La división horizontal es un recurso indispensable para empresas o negocios que se dedican a la venta de inmuebles o edificios o parcelas.
La división horizontal en términos jurídicos
La escritura de división horizontal es un título público y constitutivo, inscrito en el Registro de la Propiedad. Una entidad de propiedad única pasa a ser constituida como comunidad de propietarios.
El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal regula los elementos que han de aparecer en dicho título. Este deberá contener descripciones detalladas acerca del inmueble en su conjunto. Y también acerca de las diversas propiedades individuales y sus respectivas cuotas de participación.
Tipos de divisiones horizontales
- De edificio nuevo: el propio de negocios de venta de inmuebles para dividir en pisos el edificio
- Edificio Antiguo: para dividir un edificio en locales o apartamentos
- Tumbada: pertenece a la división de un edificio horizontal o mixto en lugares comunes
- Complejos inmobiliarios o conjuntos urbanísticos: en casos especiales se pueden utilizar figuras jurídicas más complejas que se ajusten a la realidad de los edificios que integran un conjunto, como los centros comerciales, los parques empresariales o las macro urbanizaciones.
Trámites y documentos que son necesarios para la Escritura de división horizontal
Aquí el proceso varía dependiendo de si nos referimos a un edificio de nueva construcción o bien a un inmueble que ya lleva un tiempo en funcionamiento.
Documentos para la división horizontal
Para tramitar una escritura de división horizontal son necesarios los siguientes documentos:
- Acuerdo de los propietarios
- Consentimiento por parte de propietarios afectados
- Petición a la junta de propietarios
- Proyecto firmado por arquitecto o aparejador
- Plano descriptivo del inmueble
- Licencia administrativa para su realización
- Estatutos de la comunidad
Trámites para división horizontal de edificios de nueva construcción
Resulta imprescindible presentar ante un Notario el proyecto del inmueble. Y en él deberán quedar convenientemente especificadas las diversas divisiones y zonas comunes. El trámite se realizará con toda probabilidad bastante tiempo antes de que las obras hayan finalizado, pues las ventas suelen realizarse sobre plano.
Trámites para división horizontal de Inmuebles antiguos
La división horizontal del edificio antiguo requiere de la aprobación de la junta de propietarios del inmueble y de los términos que establezcan sus estatutos. Si es necesario realizar obras para llevar a cabo la nueva separación, habrá que elaborar un proyecto que cuente con la aprobación de un técnico. Paso necesario para obtener la licencia de dicha obra. En caso contrario, bastará con un certificado técnico que estipule las nuevas divisiones.
Finalmente, será un Notario quien tramite la división horizontal antes de que pueda ser considerada escritura pública. Esta será presentada en el Registro de la Propiedad pertinente y en la Dirección General del Catastro, quien asignará las nuevas referencias.
¿Cuál es el precio de una división horizontal en vivienda?
¿Cuánto cuesta hacer una división horizontal?
Cuando debas gestionar una división horizontal, deberás tener en cuenta los siguientes pagos:
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. El porcentaje varía entre el 0,5 y el 1,5% (según Comunidad Autónoma) del valor real de la construcción más el terreno.
- Licencia de obra (si procede). Generalmente, un porcentaje sobre el coste total de la obra.
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad.
- El pago a profesionales de Notaría, arquitecto… también se deben tener en cuenta en el coste de división horizontal.
Si necesitas Notarios para una escritura de división horizontal, puedes contar con los servicios de nuestros Notarios en Barcelona ya que, entre nuestras especialidades, se encuentran los Servicios Inmobiliarios y contractuales. En JLA Notarios destacamos por ser profesionales que nos adaptamos a las necesidades de nuestros clientes y por ofrecer la mejor asistencia ante todas tus dudas.
Si deseas gestionar una escritura de división horizontal, puedes concertar cita con nosotros mediante los diferentes canales, ya sea desde nuestra Notaría en Barcelona, nuestro e-mail bcn@jlanotarios.com o formulario de contacto de nuestra web.
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Otras preguntas relacionadas
Entre las siguientes encontramos las preguntas más frecuentes de nuestros clientes.
Para obtener una copia, solicítela al administrador de la finca o pida una nota simple del inmueble en el Registro de Propiedad.
Se deberá tramitar la escritura de división horizontal siempre que se desee vender alguna de las partes indivisibles de un edificio.
En efecto, para la modificación de escritura de división horizontal deberá acudir a un Notario y posteriormente inscribirla en el Registro de la Propiedad y en la Dirección General de Catastro, cumpliendo previamente todos los requisitos para la modificación que exija la legislación de propiedad horizontal y urbanística.
Normalmente se divide para estructurar un inmueble. Es decir la separación entre pisos, los locales, trasteros o plazas de garaje se dividen en unidades independientes que deben inscribirse en el Registro de la Propiedad por separado, abriendo una hoja registral para cada elemento privativo.
Es cada una de las unidades independientes que conforman un edificio y cada una de ellas posee una referencia catastral para ser identificada. Esto significa que un piso forma una unidad independiente y con referencia catastral diferente al local que exista en el edificio, al garaje o al trastero.
Cada elemento privativo de una propiedad horizontal con finca registral propia puede ser objeto de venta por sí solo.
Segregación y división horizontal son actos jurídicos diferentes. La segregación sirve para transformar parte de una finca registral en otra. Es decir, personas que posean un piso grande y que de él quieran hacer otros más pequeño para venderlos o alquilarlo.
Un anejo de un elemento privativo integrante de una propiedad horizontal es un elemento (que suele ser un trastero o una plaza de aparcamiento) que es parte de una finca registral y que jurídicamente solo puede ser objeto de venta junto al elemento privativo del que es anejo.
Para vender un anejo por separado a un elemento privativo es necesaria la previa desafección y separación de ese elemento, abriendo una nueva finca registral al antiguo anejo, que pasaría a ser un elemento privativo independiente con su propio número de finca y cuota. En ocasiones, se puede separar un anejo de un elemento privativo y en otras no, por lo que es una materia que debe estudiarse caso a caso.
Hacer una división horizontal conlleva el pago del impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuyo gravamen se sitúa entre el 0,75 y 1,5% de la base imponible. Sin embargo, deberá consultar la comunidad autónoma donde se sitúe la vivienda.
¿Qué se necesita para hacer una división horizontal?
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