Quiero comprar una vivienda u otro inmueble: ¿Cuáles son los documentos necesarios?
Hace unos pocos días un conocido me llamó para comentarme que por fin había encontrado la casa que llevaba tiempo buscando. Había hablado con el propietario y se habían puesto de acuerdo en el precio, pero ignoraba qué documentos necesitaba y qué debía saber antes de acercarse a la notaría para formalizar la compraventa. A raíz de aquella conversación he decidido escribir este post, pues son muy comunes las dudas que me planteó. Creo que puede ser de utilidad a quienes, como él, estén pensando en adquirir un inmueble.
Los documentos necesarios para comprar una vivienda u otro inmueble
A continuación presentaremos los documentos necesarios para comprar una vivienda y qué es lo que se debe saber de cada uno de ellos.
a) Nota simple del Registro de la Propiedad.
El primer documento que debemos tener para comprar una vivienda, y el más importante a la hora de decidir comprar una casa, es la nota simple del Registro de la Propiedad. En este documento vamos a poder leer la descripción de la finca, donde está ubicada, los metros cuadrados de superficie y, lo más trascendental, si el inmueble tiene o no cargas, es decir, si está hipotecada o si, por ejemplo, existe una anotación de embargo.
Este documento nos va a dar mucha información acerca de la situación de la propiedad y de la seguridad con la que vamos a poder comprar, pues tendremos toda la información esencial para decidir si continuar o desistir de la adquisición.
La nota simple se puede obtener por parte del comprador o la inmobiliaria a través del registro de la propiedad (https://www.registradores.org). Además, antes de la firma los Notarios solicitamos una nueva nota al Registro de la Propiedad, la cual nos va a informar hasta el momento exacto de la firma si la vivienda ha sido vendida a otra persona, hipotecada o embargada, lo que confiere seguridad a la operación y, en especial, al comprador.
b) Certificación catastral del inmueble y del valor de referencia.
La certificación catastral descriptiva y gráfica se obtiene directamente desde la notaría, donde tenemos acceso telemático a la oficina del catastro. No obstante, se puede sacar información catastral por parte de los interesados en el portal web (http://www.sedecatastro.gob.es), siendo suficiente introducir la referencia catastral, la cual se puede conseguir con el recibo del IBI o figurar en la escritura que tenga el hoy vendedor.
En la certificación catastral se muestran los datos físicos del inmueble, como los metros cuadrados o el plano de ubicación del inmueble. Ello facilita conocer algunas características físicas.
Como comentamos en un post anterior, a partir del 1 de enero de 2022, debe tenerse en cuenta el valor de referencia a efectos tributarios, algo que explicaré en la segunda parte de este artículo. Este certificado se obtiene por parte de la notaría, aunque cualquier interesado o la inmobiliaria puede obtenerlo en la misma sede del catastro.
Podéis leer este último artículo de referencia aquí:
c) Certificado del impuesto de bienes inmuebles y de deudas de la comunidad de propietarios.
Aunque sean diferentes documentos que debemos aportar para comprar una vivienda, los agrupamos porque, aunque diferentes, cumplen la misma función: saber si existen deudas que afecten a la vivienda. Estos certificados no son obligatorios y el comprador puede renunciar a ellos, confiando en la buena fe del vendedor, pues su ausencia no invalida la compra. Ahora bien, aunque se pueda renunciar es recomendable no hacerlo. Sólo a través de ellos el comprador puede saber a ciencia cierta si existen o no deudas, conociendo con la máxima precisión la situación de la casa, pues en última instancia responderá el inmueble que pretende adquirir.
El Certificado del Impuesto de Bienes Inmuebles se puede obtener de varías formas, dependiendo del Ayuntamiento, directamente a través de la notaría, si tiene acceso, o a solicitud del interesado en el ayuntamiento correspondiente o, en algunos casos, en la entidad que gestione los impuestos del ayuntamiento. En ocasiones, pueden existir problemas para obtenerlos a tiempo pero se pueden sustituir por los recibos de los últimos años donde figuren los pagos hechos en concepto de IBI, previa comunicación al comprador.
Respecto del certificado de deudas de la comunidad, este se solicita al administrador de fincas correspondiente y debe certificar todas las propiedades que se pretenden vender, por ejemplo, la vivienda y la plaza de aparcamiento. Incluirá la existencia o no de deudas con la comunidad o si hay derramas.
Pero ¿qué sucede si aparecen deudas con el ayuntamiento o la comunidad de propietarios? En el caso de que los certificados emitidos presenten deudas existen dos sencillas soluciones. La primera, que el vendedor salde las deudas y obtenga un nuevo certificado con saldo cero o, en su defecto, adjuntar los resguardos de pago de la deuda. La segunda, y por mi experiencia la más común, consiste en retener, por parte del comprador, las cuantías adeudadas y rebajarlas del precio de venta. Con esta última fórmula la obligación de pago y las consecuencias del incumplimiento corren a cargo del comprador. Esto confiere una mayor seguridad, pues es él, el propio interesado, quien realiza la gestión.
A través de un ejemplo posiblemente se entienda mejor el concepto de retención. Supongamos que “A” pretende comprar una casa por 100 000 €. El certificado del IBI arroja una deuda a favor del ayuntamiento de 2 000€ y el de la comunidad de propietarios de 1 000€. Si “A” retiene la deuda no entregará al vendedor los 100 000 € sino 97 000€. Los 3 000€ restantes se los queda el comprador para saldar los gastos, con la seguridad que ello conlleva.
Todo lo anterior es aplicable a cualquier otro documento análogo de deudas como, por ejemplo, el certificado de la marina cuando se enajena un amarre de una embarcación.
¿Quién paga el IBI del año en que se produce la venta?
Esta es una cuestión muy común a la hora de acordar la venta y que mi socio Juan Madridejos explica de forma más detenida en el siguiente post:
El IBI es un impuesto anual que se genera a primeros de año pero se paga hacia mediados del mismo. El obligado en el pago del impuesto es el propietario del inmueble a uno de enero. Por ello, se suele discutir entre vendedor y comprador quién paga el IBI correspondiente al año en el que se vende el inmueble, pues el uno de enero el propietario era el vendedor pero quien va a disfrutar el inmueble a partir de la venta es el comprador. Si, por ejemplo, el IBI correspondiente al año 2021 es de 500 € y la venta se produce el uno de febrero de ese año, el vendedor tiene que abonar el importe completo por ser propietario del inmueble el uno de enero. Esto puede parecer un poco injusto pues debe pagarlo quien no va a disfrutar de la propiedad durante la mayor parte del año. Frente a esta situación se puede acordar que el pago se realice de las siguientes formas:
- Que pague todo el vendedor. En este caso, no es necesario hacer constar ningún acuerdo pues quien tiene que pagarlo es el propietario a uno de enero y no va a ser otro que el vendedor, sin perjuicio de lo dispuesto por la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de junio de 2016, como explica Juan en su artículo. Lo normal es que este supuesto se dé en los casos en los que la venta se produzca después del abono del impuesto, es decir, en la segunda mitad del año.
- Que pague el comprador. Esta fórmula se debe comunicar para que conste en la escritura, con el fin de reflejar el acuerdo y dar seguridad al vendedor. Es muy común cuando la venta se produce en los primeros meses del ejercicio.
- A prorrata. Este acuerdo, muy común en la práctica, consiste en distribuir el pago del impuesto entre vendedor y comprador en proporción al tiempo en que cada uno ha sido propietario. Así, si la venta se ha producido en mayo, los primeros cinco meses son abonados por el vendedor y los restantes siete por el comprador.
Finalmente un consejo, si se acuerda que el IBI sea abonado por el vendedor o si se acuerda que el pago se haga a prorrata, es conveniente que el comprador retenga, de la forma que ya hemos explicado más arriba, la cantidad que se debe pagar. Esto proporcionará mayor seguridad al que compra.
d) La cédula de habitabilidad.
La cédula de habitabilidad sólo es exigible en aquellos casos en los que se vende una vivienda, no cuando es un local o una plaza de aparcamiento. Se trata de un documento que acredita que la vivienda cumple con los mínimos exigidos por la legislación para ser habitable y su obligatoriedad depende de la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda, pues suele ser aconsejable pero no obligatoria.
Pero, como es lógico, me centraré en la normativa catalana. En esta comunidad autónoma sí es obligatoria la cédula de habitabilidad para vender y debe constar en la escritura y su ausencia injustificada impediría la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Tiene un plazo de vigencia de quince años desde su emisión y una vez caducada se debe renovar si se pretende alquilar o vender la vivienda. Pero existen algunas excepciones a esta obligatoriedad de inclusión en la escritura:
- Cuando la vivienda va destinada a ser adquirida y rehabilitada. En este caso se podrá obtener con posterioridad ya que al tiempo de la venta no cumple con los requisitos de habitabilidad necesaria.
- Cuando, aun cumpliendo los requisitos, por tiempo no se ha llegado a obtener la cédula. Muchos propietarios no tienen la cédula de habitabilidad antes de decidir vender y cuando inician los trámites de venta tienen que obtenerla. Para ello deben acudir a un arquitecto que se encargue de su obtención y verifique que la vivienda cumple con los requisitos exigidos por la ley. Una vez hecho el informe se manda al organismo competente de la Generalitat para obtener la mencionada cédula, pero en ocasiones no llega a tiempo. En estos supuestos, se incluye el informe del arquitecto quien, como profesional acreditado y bajo su responsabilidad, acredita que la vivienda cumple con la normativa, que puede obtener la cédula y que ha sido presentada la solicitud, pero que se encuentra pendiente de emisión.
Otros documentos necesarios para comprar una vivienda u otro inmueble
Certificado de eficiencia energética.
El certificado de eficiencia energética, como su propio nombre indica, acredita los consumos energéticos de un inmueble y su eficiencia. Con estos consumos se obtiene una calificación energética entre A (muy eficiente) y G (poco eficiente). Esto confiere una mayor información al comprador sobre el futuro gasto que puede generar la vivienda. Debe ser entregado por parte del vendedor al comprador e incorporar una copia en la escritura.
f) Certificado de consulta al Registro Público Concursal.
Antes de celebrar el contrato de compraventa debe comprobarse que la parte vendedora no se halla en concurso. La declaración de concurso puede afectar a las facultades dispositivas, lo que le impediría disponer o, al menos, por sí mismo. Este documento no se aporta por parte del cliente, pues se obtiene por parte del despacho momentos antes de la firma. No obstante, si se desea, se puede consultar el registro, el cual es público y gratuito, a través de la siguiente dirección: www.publicidadconcursal.es
g) Justificantes de pago.
La normativa actual de prevención del fraude fiscal y blanqueo de capitales exige que se justifique cómo se han hecho los pagos. Es necesario, por tanto, que se presenten en la notaría los documentos que acrediten cuándo, cómo y por qué importe se han hecho los pagos, tanto anteriores como coetáneos al otorgamiento de la escritura. Igualmente, deben figurar los números de cuenta de cargo como de abono. Estos documentos pueden ser, los justificantes de transferencias bancarias o, por ejemplo, los cheques con los que se paga, en cuyo caso se hará fotocopia en la notaría y se incorporará a la escritura.
¿Y si pago en efectivo? Si se paga en efectivo, ya sea en efectivo o en cheque al portador, se debe declarar expresamente, pero existen limitaciones. Según la legislación actual, los pagos en efectivo no pueden superar los 2.500€ si alguna de las partes actúa como empresario o profesional. Si el comprador reside en el extranjero, aunque no actúe como empresario o profesional, el límite asciende a 15.000€. Para la suma de estos importes se tienen en cuenta todos los pagos hechos en efectivo, tanto los anteriores como los coetáneos a la firma.
Por último, existe la posibilidad de aplazar parte del pago a un momento posterior. Esto debe hacerse constar en la escritura, haciendo constar el importe, el plazo y cualquier condición que se deseé. Además, existe la posibilidad de garantizar el pago, para dar seguridad al vendedor, lo cual es conveniente. Para explicar este último punto, más complejo, escribiremos un artículo en breve.
Espero que el artículo haya servido de ayuda a quién deseé comprar un inmueble y se encuentre un poco perdido. Es una breve explicación general pero su caso puede tener alguna especialidad o usted alguna pregunta. En este caso no dude en contactar con JLA Notarios, pues estamos a su plena disposición desde nuestra notaría en Barcelona.
