¿Quién paga los gastos de comunidad en una compraventa?
Una de las preguntas más comunes al vender una propiedad o comprarla, es la relacionada con los gastos asociados a ella, como es el caso de los gastos de comunidad en una compraventa. Al ser un tema confuso y poco discutido muchos se preguntan quién debe hacerse cargo de ellos. Si es tu situación, puede que dudes en quién le corresponde pagar las cuotas atrasadas al momento de la compraventa.
En este artículo, como Notarios en compraventa de vivienda en Barcelona, te explicaremos quién tiene la responsabilidad de pagar los gastos de comunidad en una compraventa, para que afrontes esta transacción con la tranquilidad de tener toda la información que necesitas.
¿Qué incluyen los gastos de comunidad en una compraventa?
Los gastos de comunidad en una compraventa incluyen, sobre todo, conceptos relacionados con el mantenimiento y funcionamiento de las áreas comunes. Estos pueden ser:
- Cuotas ordinarias de mantenimiento general: limpieza, jardinería, reparaciones menores en zonas comunes, servicios básicos como la luz, el agua, calefacción de pasillos, ascensores o garajes. También pueden incluir honorarios de la administración derivados de la gestión de la comunidad.
- Cuotas extraordinarias: se trata de pagos que provienen de reparaciones, rehabilitaciones o instalaciones: de ascensores, reformas estructurales para mejorar la accesibilidad, etc…
- Fondos de Reserva: en este caso serían aportaciones que garanticen la solvencia de la comunidad
- Deudas Pendientes
¿Cómo puedo saber los gastos de comunidad pendientes en una compraventa?
Existen diferentes formas de conocer los gastos de comunidad pendientes de pagar en una compraventa de vivienda.
Certificado de deuda
La manera habitual de acreditar la existencia o no de deudas de un inmueble con la comunidad de propietarios, es pedir al administrador o presidente de la comunidad un certificado de deuda. En este documento se detalla si el inmueble en compra venta está al corriente de pago o existen posibles deudas con la comunidad. Además, indica las cuotas (extraordinarias u ordinarias) que han sido aprobadas en la Junta de propietarios.
Este certificado es obligatorio en España y debe entregarse al Notario durante la firma de la compraventa de vivienda, salvo que se exonere de la entrega por la parte compradora.
Lo normal es que la inmobiliaria que gestiona la venta se encargue de ayudar a recopilar este documento.
Actas de Comunidad
También se puede pedir una copia de las últimas actas de las reuniones de la comunidad. En ellas se refleja dichas cuotas que se comentaban anteriormente, las obras futuras que se puedan realizar en dicho inmueble o gastos previstos del inmueble que en el futuro serían responsabilidad de pago del comprador.
Consultar al Administrador de la Comunidad
El administrador siempre podrá confirmar aspectos generales sobre la situación del inmueble antes de realizar una compraventa de pisos.
Entonces, ¿quién paga los gastos de una compraventa relacionados con la comunidad?
En España, los gastos de comunidad en una compraventa están regulados por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
En ella se determina que:
- El vendedor es responsable de los gastos de comunidad ordinarios generados hasta el día de la transmisión de la propiedad, salvo pacto en contrario.
- El artículo 17.11 de la LPH determina que los gastos extraordinarios aprobados por la comunidad de propietarios antes de la firma de la escritura pública son responsabilidad del vendedor. Un ejemplo sería que la Junta hubiera aprobado instalar un ascensor antes de la compraventa. En este caso el pago recaería en el vendedor del inmueble.
- Si la comunidad aprueba un gasto extraordinario tras la firma de la escritura, la responsabilidad recae sobre el comprador, porque ya es el nuevo propietario.
- El comprador puede responder de las deudas con la comunidad del año en que se realiza la compraventa y de los tres años anteriores, ya que la propiedad está gravada con estas obligaciones.
- En Cataluña, un comprador responde de las deudas con la comunidad durante el año en que se efectúa la compra y cuatro años más.
¿Se puede vender un piso con deudas de Comunidad?
Cuando se adquiere una vivienda con deudas, es común que se trate de cuotas extraordinarias derivadas de instalaciones nuevas o reformas, ya que las ordinarias se suelen pagar por períodos y suelen ser importes más bajos. No obstante, puede haber deudas con la comunidad por cualquier motivo.
Para hacer frente a una compra de un inmueble con deudas con la comunidad, se puede negociar con el comprador y descontar el precio de la compraventa, ya que, cómo hemos visto, el comprador asume las deudas al ser la propiedad la que grava esas obligaciones.
Por tanto, un comprador de un inmueble con deudas con la comunidad puede protegerse reteniendo el importe de las deudas. Esto es frecuente en la práctica y supone que el comprador descuenta del precio las deudas que el vendedor tiene con la comunidad para pagarlas directamente él. Con esta fórmula, se puede comprar un piso con deudas con la comunidad sin riesgo jurídico.
Los Gastos de Comunidad ante Notario para Compraventa
En la escritura de compraventa se hará mención de la existencia de deudas con la comunidad y se incorporará, si lo hay, el certificado de la comunidad.
Los Gastos de Compraventa paso a paso
Será el Notario Inmobiliario quién requiera que se presente el certificado de deuda de comunidad antes de formalizar la compraventa.
Lo más común es acordar que el vendedor asuma las deudas hasta la fecha de compraventa de piso y entregue el inmueble sin cargas. Sin embargo, tanto comprador como vendedor pueden acordar quién se encargará de los gastos de comunidad pendientes o futuros y negocien las derramas o cuotas extraordinarias.
Si eres comprador, confirma con tu Notario que todos los gastos pendientes estén reflejados y resueltos. Además, en la escritura de compraventa, se especificará quién ha sido el responsable de pagar los gastos de comunidad pendientes o se dejará por escrito los acuerdos alcanzados para evitar problemas legales.
Conoce más sobre esta escritura:
Otras preguntas relacionadas
Como has visto, el pago de la comunidad es algo que se puede acordar, pero sobre todo, asegúrate de que el reparto de los gastos del mes en curso quede especificado en el contrato. Piensa que los gastos se pueden ajustar dependiendo de los días que posee en propiedad la vivienda cada uno de los propietarios.
En este caso, la obligación de pago de gastos de comunidad como reparaciones, nuevas obras y mejoras corresponden al nudo propietario, según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y la persona en usufructo de vivienda deberá pagar los gastos relacionados con su disfrute como la luz de la comunidad, el agua o la limpieza.
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