Características la nueva Ley Alquiler 2024: La Ley de Vivienda 2024
Ante los incrementos de alquiler sucedidos en los últimos años, la Ley de Vivienda en España (Ley 12/2023 de 234 de mayo por el derecho a la vivienda) implementó la posibilidad de controlar y establecer un límite del precio al alquiler en Barcelona y otras ciudades, además de ofrecer la competencia a las comunidades autónomas respectivas. En este artículo, como Notarios en Barcelona, queremos explicar todo sobre cómo se aplica la nueva ley alquiler 2024 en Cataluña e informaros sobre las características del límite de precio al alquiler en Barcelona.
La Ley de Vivienda 2024 pone límite al precio alquiler en Barcelona
Entre los objetivos que intenta alcanzar la ley de vivienda en Cataluña se encuentra la necesidad de establecer viviendas asequibles para sus conciudadanos, especialmente en aquellas zonas consideradas tensionadas. Este, de hecho, ha sido el primer paso: nombrar dichas zonas tensionadas para establecer un estudio del alquiler. Así, las autoridades han establecido un índice de referencia que impedirá incrementar el alquiler durante un tiempo establecido y que tiene que ver con el valor del inmueble y su precio medio en la zona.
También se determina en esta “nueva ley alquiler 2024” que las limitaciones se producirán a partir de la declaración de la zona como tensionada en los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores y para inmuebles que no hayan sido arrendados en los últimos años.
Además, establece que los considerados propietarios pequeños de inmuebles que deban renovar un contrato de alquiler podrán fijar el precio según el valor anterior más un 3%, mientras que los contratos entre particulares no podrán exceder la última renta del contrato de arrendamiento.
Por otro lado, esta ley se ha visto modificada por el Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril, de medida urgente en materia de vivienda (enlace para ver decreto ley). Esto se debe, como declara la exposición de motivos al incremente significativo de los “alquiler de temporada” como mecanismo para eludir la limitación del precio, al limitar el periodo de arrendamiento a 11 meses. Así, la referida exposición declara que "los portales inmobiliarios reflejan en la actualidad un incremento del parque de inmuebles destinados a lo que se califica de “alquiler de temporada”, cuando en realidad se refieren a arrendamientos de vivienda pero con una limitación temporal. Este hecho denota que la oferta de alquiler para vivienda permanente ha disminuido un 24%. Actualmente, en Barcelona, el 30% del total de los inmuebles se arrendan por temporada”.
Con esta finalidad, se añade el artículo 66 bis a la ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda, incluyendo estas limitaciones de precio a los alquileres con carácter temporal, haciendo constar en el contrato tal carácter y su razón de ser. Por el contrario, esto no se aplica a los alquileres vacacionales o de recreo, como señala la propia norma.
La subida de alquiler 2024 regulada por la Nueva Ley Alquiler 2024
No existe un límite de precio de alquiler en Barcelona, sino que dependerá del estudio de las zonas y las características de la vivienda junto con sus contratos de alquiler previos.
Están consideradas zonas tensionadas en Cataluña 140 municipios de la comunidad autónoma, entre ellos las cuatro capitales y siendo, la mayoría de las restantes, poblaciones pertenecientes al área metropolitana de la capital. Puede consultarlos en la Resolución del BOE sobre las zonas tensionadas en Cataluña. Por tanto, la mayor parte de las viviendas de Barcelona capital estarán afectadas por los nuevos máximos.
FAQs sobre la Nueva Ley de Vivienda Alquiler
Estas son las preguntas más frecuentes sobre la comúnmente conocida como nueva ley alquiler 2024.
El índice de referencia se empezará a aplicar a partir del sábado 16 de marzo para indicar el límite de precio alquiler en Barcelona y el resto de municipios.
Esta normativa tiene una vigencia temporal de 3 años, con la posibilidad de prorrogarse de forma anual.
Los municipios considerados tensionados son aquellos en los que la carga del alquiler o de la hipoteca, más los gastos y suministros supere el 30% de los ingresos medios de los hogares. También se consideran aquellos en los que el alquiler o hipoteca, en los últimos 5 años, haya crecido en un porcentaje de un 3% respecto a la media de la CCAA.
Se considera gran tenedor a quien sea propietario de más de 5 viviendas en un área tensionada o más de 10 fuera de esta. Por tanto, la ley establece un criterio cuantitativo, que se aplica tanto a personas físicas como a jurídicas.
En el MIVAU (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) se puede obtener el rango de valores de una vivienda para su alquiler y averiguar si se encuentra en una zona tensionada.
Los grandes tenedores tendrán que alquilar por un importe que no supere el índice de referencia del precio de alquiler, se haya alquilado o no la vivienda en los últimos cinco años.
En el caso de los inmuebles que ya estaban alquilados por una persona que no tiene la consideración de gran tenedor, cuando se hace un nuevo alquiler, sea con el mismo inquilino o con otro, se podrá mantener el mismo importe de alquiler, aunque sea superior a los nuevos límites de las zonas tensionadas.
No obstante, si el inmueble no se había alquilado y los propietarios quieren comenzar a alquilar, aunque no sean grandes tenedores, deberán ajustarse a los nuevos límites al alquiler.
El único motivo por el cual se podrá incrementar el precio en un contrato un 10% se produce cuando en el inmueble haya existido una rehabilitación con mejoras de accesibilidad, una reforma dos años antes a la firma del contrato nuevo de alquiler (que suponga un ahorro de un 30% de energía no renovable) o que el contrato de arrendamiento se firme por un período de 10 años.
JLA Notarios, al día con la Ley de vivienda en Cataluña y las Noticias Jurídicas
Como expertos en servicios inmobiliarios y contractuales en Barcelona, esperamos que este artículo sobre las características de la nueva ley alquiler 2024 y el límite de precio de alquiler en Barcelona haya sido de su interés. Si quiere conocer más sobre la Ley de la Vivienda, le recomendamos la siguiente lectura:
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