Opción de Compra
Los trámites inmobiliarios y contractuales son actuaciones que se realizan frecuentemente por nuestros Notarios en Barcelona, hallándose la opción de compra en Barcelona entre las especialidades de nuestros servicios notariales. Por ello, queremos adentrarle en lo que significa la opción de compra, cómo tramitarla paso a paso, los impuestos que suponen y el resto de asuntos relacionados.
Opción de Compra de Vivienda
Se trata de una figura jurídica en trámites de carácter inmobiliario donde una persona conocida como optante, ofrece una cantidad en pago para el objeto de su compra, obteniendo derecho a comprarla durante un plazo determinado (que se estipula libremente). Cuando se produce una opción de compra, el propietario de la vivienda (concedente de la opción) queda comprometido y obligado a venderla según lo pactado en el contrato.
La opción de compra es un contrato donde se debe explicitar el contenido y el clausulado perfectamente, ya que no está regulada de manera global en ninguna ley. No obstante, sí hay menciones a la opción de compra en diversas leyes, especialmente leyes fiscales que establecen la tributación de las opciones de compra, y el Reglamento Hipotecario que regula la inscripción de las opciones de compra en el Registro de la Propiedad. Por tanto, debido a la falta de regulación integral en un mismo cuerpo legal, para conocer el funcionamiento práctico de las opciones de compra es importante tener en cuenta la jurisprudencial.
Contrato de opción de compra
El documento de opción a compra debe especificar las siguientes condiciones:
- La identificación del concedente de la opción de compra y del optante que tiene derecho a ejercitar la opción
- Identificación del inmueble u objeto sujeto a opción de compra
- La cláusula que indique la opción a comprar la vivienda o inmueble y el precio de compra acordado
- La duración de la opción de compra
- La prima o cantidad inicial pagada por derecho de tener el optante el derecho a ejecutar la opción de compra
También se debe tener en cuenta características que definen este trámite, como el carácter voluntario para el optante, ya que es quien decidirá en un futuro si finalmente quiere que se produzca o no la transmisión de la propiedad, diferenciándose así de los contratos de compraventa. Así pues, pertenece al optante la decisión final sobre la realización de la compra total del inmueble o no, devolviendo el derecho al concedente si no ejercita la opción de compra. Si se opta por la compra, la transmisión de la propiedad deberá otorgarse en escritura pública.
Además, mientras dura el contrato de opción de compra, el optante tiene otras obligaciones como el pago de la renta (si es inquilino del inmueble sobre el que recibe la opción) o mantener la propiedad en buen estado (si tiene la posesión), mientras que el concedente debe garantizar la habitabilidad del inmueble y no vender a otros la propiedad para evitar incumplimientos y exponerse a daños y perjuicios.
El plazo para la opción de compra
Se ha comentado que el plazo para ejecutar la opción de compra se estipula libremente. Pero, podrá constituirse siempre por un plazo máximo de 10 años según la normativa catalana. En el caso de que no se haya expresado en el contrato, se presume su duración en 4 años. Aun así, no puede ser objeto de prórroga legal o tácita, aunque sí que se podrá negociar la prórroga del plazo. La extinción de la opción de compra se puede producir por este motivo o por ejecutar la opción de compra.
Ventajas de la opción de compra en Inmueble
La opción de compra, además, se establece como un recurso que puede ser útil tanto para concedentes de la opción como para optantes por diferentes motivos.
En el caso de los optantes, puede ofrecer ventajas por motivos de especulación cuando se cree que una propiedad tendrá un valor en el mercado superior en unos años (por recalificación urbanística, por ejemplo). Se podría ejercer un contrato de opción de compra sobre la propiedad y ejecutarla si el valor aumentara. También, podría suceder que el optante no dispusiera actualmente del monto que necesita para el inmueble, pero en el futuro sabe que lo recibirá (asegurándose la posibilidad de renuncia a la opción de compra). También se puede utilizar exclusivamente para evitar obtener financiación bancaria, si el importe de la opción de compra es residual sobre las cantidades que se han tenido que pagar con anterioridad.
Contrato de alquiler con opción de compra en Barcelona
Explicado lo anterior, lo mejor es exponer un ejemplo de opción de compra: el contrato de alquiler con opción de compra. Esto se produce cuando se llega a un acuerdo con quien desea alquilar una propiedad por un tiempo determinado para que, al finalizar el periodo de arrendamiento o alquiler, exista la posibilidad de compra de la vivienda o inmueble.
El alquiler de piso con opción de compra también se erige como una excelente opción para inversores.
La principal ventaja es que en este tipo de contrato la cantidad inicial pagada (conocida como prima) va a ir a cuenta del precio final de la vivienda. Por otro lado, la renta del contrato, se podrá destinar total o parcialmente al precio de la vivienda en el momento que se ejerza la opción de compra.
Una de las consideraciones más importantes en un alquiler con opción de compra es que la prima no se devuelve, y es que es un elemento que actúa para compensar que el arrendador tenga la vivienda sin vender durante ese tiempo.
Si al final no se ejercita la opción de compra la prima de concesión de la opción recibida por el concedente no será devuelta al optante.
Opción de compra leasing
El leasing con opción de compra también ofrece la posibilidad en el alquiler de activos (máquinas o vehículos) tanto a personas físicas como jurídicas, estableciéndose un arrendamiento por un periodo determinado y una última cuota que si se paga permitirá adquirir definitivamente la propiedad del bien objeto del leasing.
Por tanto, las figuras del arrendamiento con opción de compra y el leasing son muy similares y para algunos autores son la misma figura jurídica.
Escritura pública de compraventa tras la opción de compra
Si desea ejecutar su derecho de opción de compra, el primer paso será comunicárselo al concedente. Para ello, es necesaria una comunicación fehaciente en el domicilio que conste en el contrato de opción de compra. Generalmente, se realiza mediante burofax, en el cual, además, deberá figurar la cita con fecha y hora para oficializar la compra ante Notario. También se puede notificar de forma notarial.
La opción de compra si que se halla estipulada en el Código Civil catalán, donde se determina que debe ser instituida por escritura pública. También se determina en ella, su derecho de adquisición voluntaria a través de título oneroso o gratuito.
Para firmar la escritura en la que se oficializa la opción de compra, las dos partes intervinientes deberán presentarse en Notaria y firmar el documento de compraventa en el que se otorga la transmisión de la propiedad.
El papel del Notario en la opción de compra
El Notario es un profesional del Derecho con una amplia formación y una dilatada experiencia. Entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita. En el caso concreto de las opciones de compra, el Notario intervendrá tanto en el otorgamiento de escrituras de opción de compra como en la firma de las escrituras de compraventa que deriven del ejercicio de la opción de compra.
Aplicando una total imparcialidad, la misión del Notario en las escrituras de opción de compra es informar por igual a todas las partes intervinientes, prestando mayor asistencia a la parte que más la necesite. Sea cual sea el trámite o acto notarial que se esté valorando, es aconsejable que el interesado, ante las dudas que le puedan surgir, no dude en realizar las consultas necesarias, tanto el día de la firma como en los días previos.
No olvide que usted podrá elegir al Notario que desee y en quien confíe para la escritura de compraventa para la transmisión de propiedad en opción de compra que realice.
Documentación para la escritura de compraventa en opciones de compra
Se deberá entregar la siguiente documentación el día que se haya citado con su Notario para formalizar escritura de compraventa en ejercicio de la opción de compra:
- Documento de identidad en vigor.
- Título de la propiedad del inmueble.
- Justificante documental de medios de pago utilizados (como la copia del cheque bancario o el justificante de la transferencia mediante el cual se realizará el pago). Se pueden pagar en la misma notaría.
La Notaría se encargará de obtener o pedir toda la documentación necesaria para acreditar que el inmueble está libre de cargas y que se cumplen todos los requisitos legales.
Por último, se deberán pagar los impuestos de la compraventa y se deberá inscribir la escritura en el Registro de Propiedad. Desde nuestra JLA Notarios ofrecemos un servicio integral de gestión de opciones de compra y por tanto podemos encargarnos, si lo desea, del pago de impuestos y de la inscripción de los documentos que firme en nuestra notaría en Barcelona.
Incumplimiento opción de compra
Si el optante no se presenta en la Notaría tras la comunicación fehaciente para realizar la transmisión del bien, se deberá recurrir a la vía judicial para solucionar el problema. Esto es así salvo que se pactara en su momento el ejercicio unilateral de derecho de opción de compra, mediante el cual no hace falta acudir a la vía judicial y podría otorgar el optante por sí solo escritura de compra en ejercicio de la opción.
Otras preguntas frecuentes relacionadas con las opciones de compra
El precio de los actos notariales está regulado por el Gobierno y se ajusta a la normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios).
No obstante, el precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar. El valor del bien objeto del contrato, el número de copias que se pide de un documento, los folios que contiene además de posibles cambios o añadidos pueden variar ligeramente el precio final.
Si desea recibir un presupuesto detallado, le invitamos a contactarnos directamente por la vía que le resulte más conveniente. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar que encontrará en el pie de página de la web, usando el acceso directo a WhatsApp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62.
De forma orientativa, le podemos adelantar que de acuerdo a la normativa reguladora vigente, el precio habitual de la formalización ante Notario de una escritura de OPCIÓN DE COMPRA DE UNA VIVIENDA por valor de 150.000€ es de entre 700 y 1000 euros €.
Existen diversas tributaciones a las que debemos estar atentos al realizar la opción de compra. Entre ellas el IVA o ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) y AJD (Actos Jurídicos Documentados). Debe tener en cuenta que, si realiza una opción de compra y luego su correspondiente escritura pública de compraventa, cada una de ellas se consideran negocios jurídicos diferentes y están sujetos a sus propias tributaciones, debiéndose tributar dos veces, una por cada acto y sin que pueda considerarse el pago de impuestos en el otorgamiento de la opción como pago a cuenta de la liquidación de impuestos de la compraventa, en el caso que llegara a realizarse.
En cuanto a la concesión de la opción tributa al tipo general de ITP, salvo que sea una prestación sujeta a IVA o sea preparatoria de transmisiones sujetas a IVA. Si tributa a ITP la base imponible sería el precio para la concesión de la opción y a falta de este, o si fuera menor, el 5% de la futura compraventa. El tipo impositivo será el que corresponda al contrato principal.
En cuanto a las transmisiones derivadas del ejercicio de la opción de compra, en el caso de particulares, la transmisión de un bien está sujeta al ITP en la modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Si se produce la transmisión de un bien cuyo propietario anterior es un sujeto pasivo de IVA, en el cual una empresa transfiere un bien inmueble mediante su correspondiente escritura pública, el impuesto de opción de compra correspondiente será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas con la modalidad AJD.
En ambos casos es el optante quien debe pagar el impuesto y la base imponible se toma en relación al precio acordado en la opción de compra.
En Cataluña la fiscalidad de las opciones de compra implica, igual que en el Derecho común, la obligación de tributar por los impuestos generados en el otorgamiento de la opción, y después por el IVA o TPO que corresponda en la compraventa en ejercicio de la opción, si efectivamente se llega a confeccionar.
La tributación de las opciones de compra tributa por regla general al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO) pero no tributará por TPO si la concesión de la opción en si misma es una prestación de servicios sujeta a IVA o si son preparatorias de transmisiones sujetas a IVA.
En la liquidación del impuesto de la compraventa en ejercicio de la opción no hay posibilidad de deducirse o minorar el impuesto ya pagado en la concesión de la opción.
Sí, el derecho del optante se puede transmitir, por actos inter vivos y mortis cause, tanto a título oneroso como gratuito. Si se transmite por actos inter vivos, la transmisión será posible, pero con la especialidad de que en Cataluña, será necesario que se haga contar expresamente dicha facultad. Al contrario, en derecho común será transmisible siempre que no se haya prohibido o limitado expresamente.
La prima pactada en un contrato con opción de compra, podrá reducirse del precio final del bien si finalmente desea ejercer su derecho de compra. Sin embargo, si renuncia a ejercitar la opción de compra, no podrá exigir la devolución de la prima pagada.
La entrega de prima no es obligatoria, aunque su entrega o no debe decidirse entre los pactantes, reflejando su compromiso en la intención de compra.
El leasing o el arrendamiento financiero es un contrato de alquiler de un bien que pertenece a una persona distinta de quien lo alquila, en el que se establece un período de tiempo de alquiler transcurrido el cual, si se han pagado todas las cuotas, hay una última cuota final que se puede decidir pagar o no. Si se decide pagar esta última cuota se adquirirá la propiedad del bien objeto del leasing.
Los leasings son muy utilizados por los empresarios, tanto en bienes inmuebles como en elementos productivos de las empresas y se utilizan en ocasiones por motivos fiscales para utilizar beneficios fiscales que por ejemplo permiten deducirse todas las cuotas del leasing como gasto en vez de amortización. También se utilizan para tener financiación sin acudir a pedir un préstamo al banco.
Para algunos autores estas figuras son las mismas, aunque hay otras que consideran que hay pequeñas diferencias o que hay que distinguir a la causa, objeto y finalidad del leasing para ver cual es el contrato que verdaderamente se está haciendo, que en su caso podría ser un arrendamiento con opción de compra.
Aunque los leasings y los rentings tienen algunas características similares y en ocasiones se utilizan para los mismos fines, son dos figuras jurídicas distintas. La principal diferencia es que en los leasings (o arrendamientos financieros) siempre hay una última cuota que si se paga permite adquirir el bien objeto del leasing. Esta opción no está presente en los rentings.
Por tanto, la diferencia principal entre un leasing y un renting es que en el leasing el arrendatario tiene derecho a ejercitar una opción de compra del bien dado en leasing, mientras que el titular de un renting carece de este derecho.
Tramitar una escritura de compraventa por opción de compra con JLA Notarios
La redacción de la escritura de para otorgar la transmisión de una propiedad por opción de compra es uno de los procedimientos en los que nos especializamos en nuestra notaría en Barcelona principalmente tras tramitar alquiler opción de compra Barcelona. Tramitar opciones de compras y compraventas en ejercicio de opción de compra requiere un nivel alto de especialización para que se complete de la forma más adecuada y evite problemas posteriores.
Gracias a la formación y a la experiencia de todo el equipo, en JLA Notarios aportamos las soluciones jurídicas más adecuadas en los diferentes ámbitos que afectan a la persona y su patrimonio, con la finalidad de poder asesorarle de forma gratuita en sus consultas. Con un trato cercano y cordial desde el primer contacto, en JLA Notarios trabajamos de manera dinámica y empática, buscando la máxima eficiencia y la mejor rentabilidad para cada cliente, atendiendo las inquietudes de cada persona o empresa de forma personalizada para su plena satisfacción. Para ello, en JLA Notarios aplicamos las nuevas tecnologías en todos los trámites, minimizando las visitas a la notaría y optimizando los tiempos de tramitación. Por este motivo, nos hemos transformado, también, en una notaría online.
Así que póngase en contacto con nosotros mediante nuestro mail o a través del formulario de contacto de nuestra web. También puede consultar nuestra amplia gama de Servicios Inmobiliarios y Contractuales en Barcelona y le asistiremos en lo que necesite.
JLA Notarios-Notaría Barcelona somos una notaría ubicada en Barcelona y somos especialistas en opción de compra en viviendas. Estaremos encantados de atenderles y ayudarles en lo que necesiten. Esperamos que este escrito sobre la opción de compra en Barcelona le haya servido de ayuda y aportado valor.
Al seu costat en els moments que importen
Testaments i herències
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Immobiliari i contractual
Al llarg de la vida realitzem actes rellevants, com comprar un habitatge, declarar una obra nova, fer una donació en vida als nostres fills o extingir comunitats, entre molts altres.
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Mercantil i societats
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Poders
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Família
Una societat pròspera es fonamenta en la família i la seva protecció. El dret de família ens aporta les eines per protegir la família i els seus membres, de tal manera que les seves bases siguin sòlides i els seus propòsits puguin aconseguir-se.
A JLA Notarios donem cobertura en la celebració de matrimoni o constitució de parella de fet; a la transcendència patrimonial de la família a través dels capítols matrimonials o els contractes de parella; als moments en què es posa fi a la relació familiar, en casos com divorcis o separacions; i a la protecció de les persones més vulnerables, com menors o persones amb la capacitat modificada, a través d'escriptures d'assignació de tutors o curadors, o de la constitució de patrimonis protegits. I tot això, fent la nostra feina de manera que tots els involucrats se sentin igualment recolzats i segurs.
Testimoniatges i legitimacions
Tothom sap que els notaris donem fe, un important i simple acte que pot garantir coses de vital importància, com assegurar que la signatura en un document pertany al seu autor o que la còpia d'un document coincideix fidelment amb l'original.
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Actes
Quantes vegades ha volgut deixar constància d'un succés, d'una declaración o de l'estat en el qual es troba un objecte, o notificar a algú qualsevol qüestió? Per donar solució a aquests assumptes, el dret ens facilita les actes notarials.
A JLA Notarios ens adaptem a vostè, reflectim en acta allò que necessita i realitzem les notificacions i requeriments que ens demani.
Jura de Nacionalitat
Darrere de cada jura de nacionalitat hi ha una història de superació, de sacrifici i d'espera.
A JLA Notarios sabem el que suposa aquest instant i oferim un servei empàtic, àgil i ràpid, assessorant més enllà de la jura en si, avançant-nos als futurs requisits que el nou ciutadà espanyol necessitarà.
Som la seva notaria de referència per realitzar la jura de nacionalitat davant de notari a Barcelona.
Postil·la de la Haia
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Gestió tributària y registral
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Poders
Hi ha moments a la vida en què una persona es veu en la necessitat de delegar. El dret ens ofereix una eina, els poders notarials. Mitjançant un poder una persona permet a una altra actuar en nom seu.
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Testimoniatges i legitimacions
Tothom sap que els notaris donem fe, un important i simple acte que pot garantir coses de vital importància, com assegurar que la signatura en un document pertany al seu autor o que la còpia d'un document coincideix fidelment amb l'original.
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Actes
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Jura de Nacionalitat
Darrere de cada jura de nacionalitat hi ha una història de superació, de sacrifici i d'espera.
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