El catastrazo: el nuevo valor de referencia del catastro
Como muchos ya sabéis, el próximo 1 de enero entra en vigor el nuevo valor de referencia fijado por el catastro, y que ya se conoce como el «catastrazo», que es una importante modificación fiscal para el próximo año 2022. Esta nueva mecánica de valoración ha sido introducida por la Ley 11/2021 y supone al final un incremento impositivo, más o menos encubierto, al aumentar el valor de la base imponible. Esto, como veremos, afectará al contribuyente en diferentes impuestos, pues afectará al valor de los inmuebles en general.
El “catastrazo” entrará en vigor en 2022 será el nuevo valor de referencia del catastro
¿Qué es el valor de referencia de un inmueble?
El valor de referencia de un inmueble es el valor determinado por la Dirección General del Catastro con base en el análisis del precio medio de todas las compraventas de inmuebles que se efectúen ante Notario o son inscritas en el Registro de la Propiedad, en función de los datos que de cada inmueble figuran en el catastro. Además, este valor de referencia no puede superar el valor de mercado, para lo que se aplicará un coeficiente de minoración fijado por orden del Ministerio de Hacienda.
¿Qué impuestos se van a ver afectados?
Los impuestos afectados directamente serán:
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
- Impuesto sobre el Patrimonio (IP).
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD).
También hay otros impuestos que se verán afectados indirectamente por el nuevo valor de referencia, como la transmisión de valores sujetos a la Ley del Mercado de Valores, al verse afectado la forma de cálculo del activo.
Respecto al IBI, este no se verá afectado pues el valor de referencia no afecta al valor catastral vigente, siendo este último el que sirve de base para este impuesto.
¿Cómo se determina el valor de referencia de los inmuebles?
El valor de referencia se determinará cada año, aplicando los módulos de valor medio que, como ya hemos comentado, se basan en los precios medios de todas las compraventas de inmuebles realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro.
Estos módulos de valor medio se publicarán anualmente, en forma de mapas de valores, en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es). Ahora bien, estos módulos se asignarán a zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración.
Para proceder al cálculo individualizado del valor de referencia de cada inmueble, a partir de los módulos de valor medio correspondientes, por medio de coeficientes y reglas de cálculo, se detallará en resoluciones anuales de la Dirección General del Catastro, que también se publicarán en la Sede Electrónica del Catastro.
En todo caso, con el fin de que los valores de referencia no superen los valores de mercado, se aplicarán los factores de minoración que se determinen mediante Orden Ministerial. A día de hoy, el valor de minoración es del 0,9, tanto en bienes muebles como inmuebles (Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre).
En resumen, se lleva a cabo conforme a los siguientes pasos:
- Se elabora el informe anual, que recoge las conclusiones del análisis de los precios de las compraventas realizadas.
- Elaboración del mapa de valores, que delimita el ámbito territorial homogéneo de valoración a los cuales se les asignan los módulos de los valores medios.
- Resolución para fijar los valores, contiene los elementos necesarios para la determinación de los valores de referencia individualizados, cuya propuesta se someterá a trámite de audiencia colectiva.
- Individualización de los módulos de valor medio en función de los datos del Catastro: se puede consultar en la Sede Electrónica del Catastro a partir del 1 de enero de 2022, siendo publicado antes en el BOE en estos últimos días del año.
- Se aplica el valor de minoración, ya comentado.
Comprobación e impugnación
1.- Antes de la Ley 11/2021
La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha venido considerando (por ejemplo en la STS 843/2018, de 23 de mayo de 2018) que el método de comprobación consistente en la estimación por referencia a valores catastrales, multiplicados por índices o coeficientes, que recoge la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, no es idóneo, por su generalidad y falta de relación con el bien concreto de cuya estimación se trata, exige, pues, que las comprobaciones de valor estén suficientemente motivadas e individualizadas, rechazando criterios genéricos. Además, El Tribunal Supremo ha determinado que las transmisiones por debajo del valor mínimo fiscal, calculado en base a coeficientes, puede ser objeto de comprobación por la administración tributaria, debiendo realizarse mediante dictamen de peritos, sobre la que el Tribunal Supremo exige una comprobación «in situ», con visita del inmueble en cuestión, requisito exigido en diversas sentencias, entre la 5306/2015, de 26 de noviembre de 2015.
2.- Con el nuevo valor de referencia del inmueble
La nueva normativa no evitará las posibles discrepancias entre el valor fijado por la administración y el valor real, cuando este es inferior a aquel, y, obviamente, se podrá impugnar ese valor. La reforma, no obstante, rompe con la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, antes mencionada, respecto a la comprobación por parte de la administración. Por tanto, esta reforma establece una presunción iuris tantum (es decir, que admite prueba en contrario) de que el valor de referencia fijado por la administración coincide con el valor real y, por consiguiente, si el contribuyente considera que el inmueble tiene un valor real inferior a aquel, es él el que debe probarlo, o lo que es lo mismo, recae en el contribuyente la carga de probar que no está defraudando a Hacienda.
En el caso de existir discrepancia, cabe la posibilidad de impugnar el valor de referencia, o bien solicitando la rectificación de la autoliquidación, cuando el sujeto pasivo presenta autoliquidación con aplicación del valor de referencia y solicita la rectificación de este por no ser conforme a la realidad, o bien recurriendo la liquidación emitida por el Administración Tributaria, ya sea por falta de autoliquidación o por haber declarado un valor inferior al oficial. Estos recursos, se interpondrán ante la Administración Tributaria que aplique el valor de referencia, quien deberá solicitar un informe y dará traslado de la documentación aportada a la Gerencia del Catastro. Esta, emitirá un Informe vinculante para el Administración Tributaria, que resolverá en base a él, si procede o no la rectificación del valor.
Desde el punto de vista del contribuyente, hay que tener en cuenta dos cosas importantes:
- Puede impugnar la valoración mediante cualquier medio de prueba admitida en derecho, principalmente tasaciones periciales.
- El titular catastral mantiene el derecho a instar cualquiera de los procedimientos catastrales para corregir la descripción catastral de los inmuebles que puedan afectar al Valor de referencia en cualquier momento.
Conclusiones sobre el nuevo valor de referencia del catastro
Con el nuevo valor de referencia del catastro, nos encontramos ante una reforma que implica una subida de impuestos encubierta en el ITPAJD, e indirectamente en el IRPF, en las operaciones de compraventa, pues obligaría al contribuyente a tributar por un valor superior al precio pagado y documentado en la escritura, pero sobre todo en lo referente al impuesto de sucesiones y donaciones, por el incremento que supondrá el nuevo valor de referencia para fijar el valor de los inmuebles a la hora de escriturarlos y, por tanto, de liquidar.
Con esta reforma se pretende que el contribuyente tribute en base a un valor objetivo, pero calculándolo de forma masiva y general, sin tener en cuenta las circunstancias individuales de cada caso, como el estado en el que se encuentra el inmueble. De esta forma se pretende dejar sin efecto la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que limitaba ciertos abusos de la Administración y velaba porque el contribuyente tributara por el valor que realmente tenían los inmuebles. Con la reforma, la Administración ya no precisará de la tramitación de un expediente de comprobación de valores, sino que aplicará el valor de referencia, independientemente del declarado por el contribuyente, recayendo en este la carga de la prueba y la obligación de impugnar el valor señalado por el catastro para poder rectificar la liquidación impositiva.
Veremos si el Alto Tribunal no vuelve a enmendar la plana a la Administración Tributaria. El nuevo valor de referencia entrará en vigor a partir del 1 de enero, viendo un endurecimiento de la carga fiscal y los entresijos de una nueva mecánica de impugnación a través, ya no de una, sino de dos Administraciones, la catastral y la tributaria. Esperamos que estas líneas hayan servido para aclarar un poco el nuevo panorama fiscal. Queremos agradecer a Jorge Macarrón Muñoz, Asesor Tributario en TAX & IURIS, su ayuda al facilitarnos ayuda en la redacción de este artículo. Si tienen cualquier consulta, no duden en contactar con nosotros en nuestra notaría en Barcelona: JLA Notarios.
