5 cosas que debes saber antes de firmar una hipoteca
Es normal que cuando uno vaya a firmar una hipoteca, o esté buscando una, se plantee ciertas cuestiones. Quiero aclarar a cualquier persona que se halle en esta situación, los aspectos que estimo que cualquier persona debería conocer y tener en cuenta antes de firmar una hipoteca, centrándonos en las hipotecas que se conceden a consumidores o particulares. Por eso quiero compartir con vosotros este y otro post posterior acerca de los aspectos básicos de las hipotecas, comenzando con las primeras cinco cuestiones hipotecarias más trascendentales.
Preguntas frecuentes que saber antes de pedir una hipoteca
1- La primera pregunta antes de firmar una hipoteca: ¿Cuánto me puede financiar el banco cuando compre mi vivienda?
Si vas a comprar un inmueble, tiene tienes que saber que los bancos suelen financiar normalmente como máximo hasta un 80% del valor de tasación. En este caso, hay que diferenciar el valor de tasación y el de compra. El primero, el valor de tasación, es el valor que una entidad tasadora oficial, después de examinar las características del inmueble, el estado, etc. considera que vale. El precio de compraventa, por otro lado, es el precio que uno paga para adquirir el inmueble. Generalmente, ambos valores suelen ser aproximados, por lo que la financiación del banco se suele acercar al precio de venta, pero puede que la tasación sea superior, en cuyo caso puedes obtener un mayor porcentaje respecto del precio de venta, lo que es una ventaja.
No obstante, no existe un límite legal de financiación, aunque el 80% del valor de tasación es la regla general. Puede haber casos, en los que la hipoteca cubra el 90%, 95% o incluso el 100%. Esto dependerá del banco que concede el préstamo hipotecario y depende del perfil del cliente, su solvencia, las garantías adicionales que se presenten, como sería el caso de que se acompañe la hipoteca de fiadores o avalistas.
¿En qué fijarse al contratar una hipoteca? Entender los tipos de interés, conceptos, bonificaciones y comisiones antes de firmar una hipoteca
2- ¿Hipoteca a tipo fijo, variable o mixta?
Elegir el tipo de interés antes de firmar una hipoteca es importante. Por eso, a continuación, os explicamos los diferentes tipos de interés que existen y sus ventajas.
Hipoteca a tipo fijo. En este tipo de hipoteca el interés a pagar durante la vida del préstamo se mantiene estable, sin variación ninguna. Este tipo de hipotecas no tienen en cuenta el Euribor o cualquier otro tipo de referencia, por lo que no se verá perjudicada por sus subidas. En este tipo de hipotecas, el deudor sabe la cuota que va a pagar mes a mes desde el principio, lo que ofrece tranquilidad al deudor y mayor capacidad de previsión económica.
Como desventaja, al tener un tipo fijo durante mucho tiempo, al menos al principio, pueden resultar más caras que las de tipo variable, aunque a largo plazo, debido a las fluctuaciones del Euribor, pueden suponer un ahorro. Además, en estos tiempos de inflación la hipoteca a tipo fijo ofrece un considerable ahorro, como explique en un anterior post de este blog al cual podéis acceder a continuación:
Hipoteca a tipo variable. Las hipotecas a tipo variable son aquellas a cuyo tipo de interés final resulta de sumar al tipo de interés acordado con el banco el Euribor. Debido a las variaciones del Euribor, el tipo de interés total también varía, así como la cuota a pagar, revisándose cada 6 o 12 meses.
Este tipo de hipotecas ofrecen un ahorro a corto plazo si se comparan con la de tipo fijo. Son recomendables para personas con mayor capacidad económica, que pueden cancelar la hipoteca en el corto plazo, o para aquellos que están dispuestos a asumir riesgos.
Hipoteca mixta. Este tipo de hipotecas son las que combinan un periodo de interés fijo y otro variable.
3- ¿Qué conceptos hipotecarios debo conocer?
TIN. El Tipo de Interés Nominal (TIN) es el porcentaje que el banco aplica sobre el capital pendiente de pago, es decir, lo que el banco te va a cobrar por prestarte el dinero. DE De esta forma, se calculan los intereses mensuales que se verán reflejados en la cuota, pudiendo ser un TIN fijo o variable.
TAE. La Tasa Anual Equivalente (TAE) es la tasa de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto un producto financiero, en este caso la hipoteca. En este cálculo, se va a tener en cuenta el TIN, el plazo de amortización, costes, comisiones, etc. Sirve para comparar diferentes productos financieros, aunque no debe ser el único parámetro que debe tenerse en cuenta cuando se comparan hipotecas. En el caso de los préstamos a interés fijo, será el coste real de la operación.
Interés de demora. Es el tipo de interés que se aplica como sanción por el retraso en el pago de una cuota. Este interés aplica a la cuota o cuotas impagadas, no a la totalidad del capital pendiente de pago.
Euribor. Es el índice de referencia que tiene en cuenta el tipo de interés medio al que las entidades bancarias europeas se prestan dinero. Las hipotecas variables suelen estar reverenciadas a este índice, al que se le añade un porcentaje para el cálculo del interés total, por lo que, si fluctúa, se verá afectada la cuota.
Cuota. La cuota es la cantidad de dinero que periódicamente se debe pagar al banco hasta devolver la cantidad total de la deuda. Está formada por parte del capital que te han prestado y el interés pactado con el banco. Como hemos comentado, si el tipo de interés es variable esta cuota variará conforme lo haga el índice de referencia.
Hipotecante deudor. Es la persona que solicita un préstamo al banco, se obliga a devolver el dinero prestado y garantiza esta devolución con un bien de su propiedad.
Hipotecante no deudor. Es la persona que, no habiendo pedido dinero al banco ni debiéndole nada, permite que se garantice la devolución del préstamo de otro poniendo como garantía hipotecaria su propia casa u otro inmueble de su propiedad.
Avalista o fiador. En este caso, ni debe nada al banco, ni hipoteca un bien suyo, sino que garantiza con su propio patrimonio personal que si el deudor no paga él sí lo hará.
Además, le dejamos a continuación este artículo sobre el código de buenas prácticas bancarias:
4- Hipoteca con o sin bonificación
Las bonificaciones son rebajas del tipo de interés pactado que el banco ofrece por contratar determinados productos con ellos. Es común que muchos bancos te ofrezcan un tipo de interés inicial, el cual se puede reducir si se contratan ciertos servicios.
La bonificación más común es tener la nómina, pensión o cuota de autónomo en el propio banco, con un mínimo de ingresos mensuales. Muchas veces, aunque no sea una bonificación como tal, el resto de bonificaciones dependen de dicha domiciliación. Otras bonificaciones que se suelen ofrecer son por la contratación del seguro del hogar o de un seguro de vida, por la utilización periódica de una tarjeta de crédito, por tener ingresos superiores a cierta cantidad o incluso por tener contratada la alarma del hogar.
Es importante conocer qué bonificaciones te ofrece el banco y su importe, pues pueden implicar un ahorro considerable al reducir el tipo de interés, aunque en ocasiones ese ahorro se paga en comisiones derivadas de servicios bancarios. Además, hay hipotecas donde el retraso en el pago de alguna cuota implica, automática y temporalmente, la pérdida de las mencionadas bonificaciones.
También es importante saber que estas bonificaciones dependen de la voluntad del deudor que recibe el préstamo, y en cualquier momento, si no le son beneficiosas, pueden prescindir de los servicios que conceden estas bonificaciones, con la consiguiente subida del tipo de interés.
5- ¿Qué tipos de comisiones hay?
Las comisiones más comunes en los préstamos hipotecarios son los siguientes:
Comisión de apertura. Se abona al firmar el préstamo hipotecario por los trámites administrativos realizados por la entidad, como la verificación de la solvencia, estudio del riesgo etc, lo más normal es que actualmente no supere el 1%.
Comisión por amortización anticipada. Se puede entender como una penalización por pagar antes de tiempo, debido a que dicho pago producirá una reducción en los intereses totales que se paguen al banco, es decir, menor beneficio. Suele variar entre el 0% y el 2%, y dependerá del periodo en el que se amortice o si es total o parcial (como puedes leer más abajo). En la actualidad, esta comisión se debe poner en relación a la pérdida financiera, y solo se pagará en caso de que lo sufra la entidad financiera.
Comisión por subrogación del deudor. Se devenga en el caso en que un tercero se coloque en la posición del deudor. Por ejemplo, si se adquiere una casa cuyo vendedor tenía hipoteca y el comprador se queda la casa y además la hipoteca. En este caso, el adquirente pagará la comisión sobre el capital pendiente.
Comisión por cambio de acreedor. Si cambia de entidad, el banco originario podría cobrar cierto porcentaje del importe pendiente de pago. Es algo así como una compensación por la pérdida de un cliente.
Comisión por novación. Se trata de una comisión por modificación de alguna de las modificaciones del préstamo hipotecario (si se modifica el capital, tipo de interés etc.). Puede alcanzar hasta el 2% del capital pendiente, aunque si solo se modifica el plazo de amortización esta comisión no puede ser superior al 0,10%.
Comisión de mantenimiento de cuenta. En algunas hipotecas se puede encontrar esta comisión. Se trata de una comisión, cuya cuantía en euros varía en cada entidad, que se cobra por tener la cuenta abierta en el banco, aunque posteriormente el banco la suele condonar, pero puede aparecer en la escritura de hipoteca.
Comisión por reclamación de posiciones deudoras. Es una comisión que varía entre los 25€ y los 49€, y que el banco cobra cada vez que debe iniciar los trámites para reclamar al cliente la falta de pago de alguna cuota.
Otras preguntas relacionadas con qué saber antes de pedir una hipoteca
Aproximadamente se produce un período entre 15 a 20 días desde el último trámite relacionado con la tasación y el momento de firmar la hipoteca. Si quieres conocer cuánto se tarda en firmar una hipoteca, te recomendamos este artículo:
¿Cuánto se tarda en firmar una hipoteca en el Notario?
Tras la escritura de hipoteca ante Notario, el banco procede a transferir el dinero al vendedor de forma prácticamente inmediata.
Las opciones en las que se centran son los ingresos, el ahorro, la situación laboral o la edad para aprobar el préstamo hipotecario.
Una vez tenga decidido su inmueble y haya acordado la compra con el vendedor, se firma el contrato de arras tras conocer el estado administrativo de la vivienda. En el contrato de arras, se suele pagar una señal de entre el 5 al 15% del valor total.
Para pedir un préstamo antes de firmar una hipoteca lo normal es acudir a varias entidades financieras para solicitar comparativas y estudiar qué hipoteca y con qué banco te sale más a cuenta. Actualmente suelen conceder un 80% del valor de tasación.
Tras el acuerdo con el vendedor y después de comprobar el estado administrativo del inmueble y realizar la firma del contrato de arras, lo normal es encontrar el banco que te ofrezca una financiación acorde con tus intereses. Tras ello, se procede a la firma de la hipoteca ante Notario. Te recomendamos esta lectura, donde está detallada cada una de estas acciones:
El INE, según los últimos datos de mayo de 2024, sitúa el interés medio de los préstamos hipotecarios en viviendas en 3,25%, siendo el de hipotecas fijas de un 3,42% y el de las variables de 3,07%.
Esta es una decisión que debe tomar cada uno en relación al costo total del préstamo. Por lo general, las hipotecas con bonificación tienen un tipo de interés más bajo, cuotas mensuales más reducidas y una mayor flexibilidad. Aunque incrementan la vinculación con el banco al tener varios productos con él, debes valorar que no tengan comisiones o gastos asociados ni riesgos de penalización. Si no te ves afectado por ésto último y no pretendes cambiar de banco a corto plazo porque valoras la estabilidad, es una opción a considerar.
¿Cómo pagar antes la hipoteca?
Los bancos ofrecen opciones de amortización y cancelación de hipoteca. Para poder tramitarlas se debe contactar con el banco para comunicar el pago, indicar la fecha del ingreso y realizar el pago.
Para obtener más información sobre la firma de hipoteca puedes complementar esta lectura con el post siguiente:
Espero que este artículo que trata sobre 5 cosas que debes saber antes de firmar una hipoteca aporte conocimiento y valor a los que estáis pensando en contratar y firmar un préstamo hipotecario. Desde JLA Notarios, notaría en Barcelona, estamos a vuestra disposición para cualquier duda o pregunta relacionada con la tramitación de hipotecas en Barcelona en general o las firmas de hipotecas ante Notario. ¡No dudéis en escribirnos a bcn@jlanotarios.com!
