Ley 12/2023 de 24 de mayo: Las principales novedades de esta Ley por el Derecho a la vivienda

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, según el artículo 1 de la Ley 12/2023 regula, en el ámbito de competencias del Estado, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda y, en particular, el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada. También trata la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social, atribuyendo a los poderes públicos la función de asegurar su adecuado cumplimiento.

Por tanto, es una ley estatal aplicable en todo el territorio español, en todas las CCAA. Como consecuencia, analizaremos las cuestiones más importantes introducidas por esta Ley 12/2023, de 24 de mayo.

1. Se define la situación de personas en situaciones de especial vulnerabilidad en relación a la vivienda. Así, dice el artículo 14 de la Ley 12/2023: “Las políticas en materia de vivienda tendrán especialmente en cuenta a las personas, familias y unidades de convivencia que viven en asentamientos y barrios altamente vulnerables y segregados, ya sea tanto en entornos urbanos como en zonas rurales, a las personas sin hogar, a las personas con discapacidad, a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social, a los menores tutelados que dejen de serlo y a cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación”.
2. Se permite a los poderes públicos impulsar la existencia de viviendas asequibles incentivadas. El artículo 17 establece las reglas de funcionamiento de esta clase de viviendas, que pueden ser de nueva construcción o tratarse de viviendas ya existentes.
3. Se permite la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, en el artículo 18 de la Ley 12/2023. Además, este artículo también regula las reglas de estas zonas y algunos aspectos relacionados con el planeamiento urbanístico.
4. El artículo 19 de la Ley 12 / 2023, por el derecho a la vivienda, regula la colaboración y suministro de información de los grandes tenedores en zonas de mercado residencial tensionado, que deberán dar información en las zonas de mercado residencial tensionado. Estos grandes tenedores serán definidos por la Administración en la declaración de zona de mercado residencial tensionado. Además, después de dar esta información, las Administraciones podrán establecer fórmulas de colaboración con los propietarios con objeto de favorecer el incremento de la oferta de alquiler asequible en la zona.
5. Los Capítulos II y III de la Ley 12 / 2023 regulan, respectivamente, la colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda y la actuación del Estado en materia de vivienda.
6. El Título III de la Ley 12/2023 regula en los artículos 27 y siguientes los parques públicos de vivienda, estableciendo sus criterios y sus destinos.

1. Ahora veremos las novedades introducidas en la ley de enjuiciamiento civil por la ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en relación a lanzamientos de ocupantes y grandes tenedores. La ley 12/2023 modifica la LEC, sobre todo para proteger a personas en situación de vulnerabilidad económica cuando quien insta el desalojo es un gran tenedor. Podemos comentar algunos de los puntos más importantes:
2. Destaca que, para instar desahucios, los grandes tenedores deben proporcionar más información que cuando insta el desahucio quien no es gran tenedor. Esto se regula en el 439 LEC, tras la reforma por la ley 12/2023.
3. Se regulan reglas para que los Tribunales determinen las situaciones de vulnerabilidad. El nuevo 441.7 de la LEC dice que, aunque se determinará individualmente las situaciones de vulnerabilidad, se puede considerar lo siguiente: “el tribunal para apreciar la situación de vulnerabilidad económica podrá considerar el hecho de que el importe de la renta, si se trata de un juicio de desahucio por falta de pago, más el de los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar y que el conjunto de dichos ingresos no alcance:
   1. Con carácter general, el límite de 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREM).
   2. Este límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. El incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,35 veces el IPREM por cada hijo en el caso de unidad familiar monoparental o en el caso de cada hijo con discapacidad igual o superior al 33 por ciento.
   3. Este límite se incrementará en 0,2 veces el IPREM por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar o personas en situación de dependencia a cargo.
   4. En caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral, el límite previsto en la letra a) será de 5 veces el IPREM, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo. A estos mismos efectos, el tribunal para apreciar la vulnerabilidad social podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas dependientes“

4. Destaca el nuevo 441 bis tras la reforma por Ley 12/2023: «1 bis. Cuando se trate de una demanda de recuperación de la posesión de una vivienda o parte de ella que se tramite según lo previsto en el artículo 250.1.4.º, la notificación se hará a quien se encuentre habitando aquélla. Se podrá hacer además a los ignorados ocupantes de la vivienda. A efectos de proceder a la identificación del receptor y demás ocupantes, quien realice el acto de comunicación podrá ir acompañado de los agentes de la autoridad.

   Si el demandante hubiera solicitado la inmediata entrega de la posesión de la vivienda, en el decreto de admisión a trámite de la demanda se requerirá a sus ocupantes para que aporten, en el plazo de cinco días desde la notificación de aquella, título que justifique su situación posesoria.

   Si no se aportara justificación suficiente, el tribunal ordenará mediante auto el desalojo de los ocupantes y la inmediata entrega de la posesión de la vivienda al demandante, siempre que el título que se hubiere acompañado a la demanda fuere bastante para la acreditación de su derecho a poseer y sin perjuicio de lo establecido en los apartados 5, 6 y 7 de este mismo artículo si ha sido posible la identificación del receptor de la notificación o demás ocupantes de la vivienda.

   Contra el auto que decida sobre el incidente no cabrá recurso alguno y se llevará a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda.»

1. Se modifica la prórroga de los arrendamientos en la LAU. Destaca del nuevo artículo 10 de la LAU que se permite al arrendatario de vivienda habitual solicitar una prórroga extraordinaria de un año que debe ser aceptada por el arrendador gran tenedor si el solicitante está en situación de vulnerabilidad.
   También se determina que en caso de que el inmueble arrendado esté en una zona de mercado residencial tensionado se prorrogue por plazos anuales, por un máximo de 3 años, que deberá ser aceptada por el arrendador salvo que en el contrato de alquiler se hubiera pactado lo contrario o se haya pactado un nuevo alquiler con las limitaciones de la renta de los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU.
2. En cuanto a la actualización de la renta establece el nuevo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, tras la Ley 12/2023:
3. “La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
   1. En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación.
   2. En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento”
4. Se modifica el 17.3 de la LAU, para fijar, como regla general, el pago de la renta de los alquileres por medios electrónicos.