Otras 6 preguntas que debes considerar antes de contratar una hipoteca
La semana pasada publiqué un post con 5 cosas que debes saber antes de firmar una hipoteca, y esta semana continúo resolviendo cuestiones fundamentales, mediante estos 6 nuevos aspectos a considerar antes de contratar una hipoteca.
Preguntas importantes antes de contratar una hipoteca
Entre las cosas a tener en cuenta al pedir una hipoteca encontramos las preguntas relacionadas con la entidad bancaria a la que nos dirijamos.
Tras la reforma de marzo de 2019, la mayoría de los gastos al contratar una hipoteca son asumidos por el banco. Es la propia entidad la que a día de hoy debe pagar los impuestos de la hipoteca, los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
Pero ¿hay algún gasto que deba pagar el cliente? Sí, principalmente los gastos de tasación del inmueble, si la hay, la comisión de apertura, y las copias notariales que el cliente solicite a la notaría no incluidas en la minuta.
En JLA Notarios recomendamos que el cliente no pida copia autorizada de la hipoteca, pues deberá abonarla él y no el banco, cuando es un gasto innecesario, ya que la eficacia de la copia autorizada a quien favorece es al banco. Nosotros mandamos copia simple electrónica a su mail de forma gratuita.
Si desea ampliar la información aquí tiene este artículo dedicado a los gastos de las hipotecas:
Requisitos para pedir una hipoteca
Para contratar una hipoteca los requisitos pueden variar entre las diferentes entidades financieras. Sin embargo, unos ingresos estables y suficientes para afrontar las cuotas (siendo recomendable que no superen el 40% de tus ingresos mensuales), un contrato laboral indefinido y estable, el aporte inicial de ahorros junto con un buen historial crediticio puede ayudarte a que su contratación sea favorable.
¿Qué es el plazo de amortización de una hipoteca?
El plazo de amortización es el plazo de duración o vida del préstamo. Cuanto más largo sea este plazo menor será la cuota a pagar en cada mensualidad, aunque la cantidad total a pagar se verá incrementada al devengarse mayor cantidad de intereses.
Este plazo de amortización (10, 20 o 30 años, por ejemplo) se dividirá en cuotas mensuales (120, 240 o 360, respectivamente) y en cada cuota se pagará la parte proporcional del préstamo más la parte proporcional de intereses. Pero se puede hacer a través de dos sistemas (son los más comunes):
- Sistema de amortización francés. Este sistema es el más común. En él, el importe de las cuotas no varía, se mantiene constante. De esta forma se paga más cantidad de intereses al principio y menos capital, para ir compensándose a lo largo del tiempo.
- Sistema de amortización alemán. Es poco común. En este sistema el pago de capital siempre es constante, lo que varía es la cantidad de interés a pagar, que será mayor al principio y menor al final de la vida del préstamo. Por tanto, la cuota a pagar cada mes irá decreciendo.
Es importante consultar el cuadro de amortización que figura en la documentación entregada por el banco antes de contratar una hipoteca y que el Notario le debe explicar con detenimiento en el acta previa a la hipoteca. En dicho cuadro se puede apreciar la cantidad de capital e intereses que se pagan mes a mes.
¿Es posible pagar una hipoteca antes de tiempo?
Otra de las preguntas que debes considerar antes de contratar una hipoteca es su posible amortización. Y, sí, es posible, estás en tu derecho. Pero hay que saber varias cosas. En primer lugar, la cancelación puede ser total o parcial.
Amortización parcial. Este pago ni extingue la deuda, ni libera al deudor, pero sí reduce la deuda y, por consiguiente, los intereses que al final se pagarán. En este caso, se puede optar por reducir el plazo de amortización y mantener la cantidad que mes a mes se ha venido pagando, o por reducir la cantidad mensual que se paga manteniendo la duración inicial del préstamo.
Ahora bien, esta cancelación puede generar algún tipo de pago al banco en concepto de cancelación anticipada, sobre todo respecto a la pérdida financiera (cuestión que trataremos en otro post). Por tanto, es conveniente hablar antes con el banco acerca de estas comisiones y la pérdida financiera, con el fin de evitar sorpresas.
Amortización total. Se paga toda la deuda y se extingue el préstamo. Yo no hay que pagar nada más al banco y supone una liberación y también un considerable ahorro de intereses que ya no se van a devengar a favor del banco. La hipoteca se extingue y solo queda la constatación formal en el Registro del pago total de la hipoteca, mediante el otorgamiento de escritura de cancelación de hipoteca y la inscripción de esta en el Registro de la Propiedad. Tenemos un post que trata acerca de la cancelación de hipoteca:
¿Y si no pago la hipoteca, ¿Qué pasa? ¿Hasta dónde alcanza mi responsabilidad?
Esperamos que nunca ocurra, pero si llega esta situación y no puedes pagar la hipoteca, uno debe saber a qué se enfrenta, pues empezará a devengarse el interés de demora, que para particulares es el tipo de interés ordinario (al que se le aplican las bonificaciones sin aplicarse ninguna bonificación) más un 3%. Hay que diferenciar dos tipos de situaciones; un impago aislado o uno prolongado en el tiempo.
Si se produce un impago aislado, por una situación familiar o, simplemente, por un retraso en el pago de la nómina, tienes que saber que dicho retraso conlleva una penalización. En primer lugar, tendrás pagar el interés de demora sobre esa cuota, no sobre la totalidad del capital pendiente de pago. En segundo lugar, si existe comisión de posiciones deudoras, te podrán cobrar dicha cuantía si el banco inicia los trámites para reclamarte el cobro.
Desahucio por impago de hipoteca
Si el pago es prolongado en el tiempo, además de lo anterior, deberán saber que el banco podrá ejecutar la hipoteca y vender tu casa. Para que el banco pueda ejecutar la hipoteca se debe alcanzar una cierta cuantía o porcentaje de impago. Durante la primera mitad de vida del préstamo hipotecario se debería dejar de pagar el 3% del capital o 12 cuotas. Si el impago se produce durante la segunda mitad, la cuantía adeuda y no pagada deberá ser del 7% del capital o 15 cuotas. Si tenéis está deuda con el banco, éste os dará 30 días para poneros al día, con la advertencia de que, en caso contrario, podrá ejecutar la hipoteca.
Si llegáis a este punto y se ejecuta la hipoteca, aunque deseo que nunca llegue, la vivienda se podrá adjudicar o vender por encima de la deuda o por un importe menor. En el primer caso, si el valor de venta o adjudicación es superior al de la deuda, el bando banco debe abonar la diferencia al cliente. En el segundo caso, si es inferior a la deuda, el deudor responde con todo su patrimonio, presente y futuro, hasta pagar la deuda al banco.
¿Qué es el impago de hipoteca por una de las partes?
Igualmente, y hablando de responsabilidad, en el caso de que haya varios deudores, la responsabilidad de estos frente al banco es solidaria. Esto quiere decir que los deudores no responden frente al banco por su parte, sino por el todo. El banco podrá reclamar a cualquiera de los deudores toda la deuda y una vez pagada por uno, el pagador podrá reclamar a los demás la parte que le corresponda.
Novedades en ley hipotecaria 2024
Con el fin de aliviar o reducir los efectos que la subida de los tipos de interés está provocando en los préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, el gobierno aprobó el nuevo código de buenas prácticas bancarias. Encuentre más información sobre las medidas que incluye para proteger a los ciudadanos que tienen que pagar su hipoteca de los efectos perjudiciales de la inflación.
Así, recientemente han surgido los Avales ICO para poder financiar el 100% de la compra al contratar una hipoteca, en los casos de aplicación
¿Qué preguntar al Notario sobre la hipoteca?
El banco me recomienda su Notario ¿Quién tiene derecho a elegir Notario?
El banco suele tener ciertos Notarios de confianza, y que suele recomendar a sus clientes, pero debes saber que es el cliente quien tiene derecho a elegir libremente el Notario, aunque el banco insista. Debes elegir un Notario de tu confianza, y si no conoces alguno busca o pregunta. El Notario es una figura clave en todo el procedimiento, pues debe explicarte todos los aspectos importantes para que estés seguro de lo que estas firmando antes de contratar una hipoteca. En las hipotecas el Notario protege fundamentalmente a los consumidores frente a los bancos, aunque sean las entidades bancarias las que pagan al Notario los costes de la hipoteca, por lo que es importante que seas tú el que elija al Notario.
Si quieres más información, puedes leer este otro artículo del blog:
¿Cuántas veces hay que ir al Notario para firmar una hipoteca?
Actualmente, tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, se debe acudir al Notario en dos ocasiones: para el acta previa de hipoteca antes de contratar una hipoteca, también conocido como acta de transparencia y para firmar la escritura de hipoteca.
Acta previa de hipoteca o Acta de Transparencia material
En este acto que se produce antes de contratar una hipoteca, que es obligatorio y que también se conoce como acta de transparencia material, tu Notario de confianza que hayas seleccionado tú te explicará cada uno de los aspectos de tu hipoteca (el capital, tipo de interés, comisiones, etc.) y te explicará las consecuencias de la hipoteca y tu responsabilidad. También te cuestionará para asegurarte de que lo has comprendido.
Este acto, que debe firmarse al menos el día previo a la firma de la hipoteca, es privado entre tú y el Notario, por lo que el banco no puede acudir a la firma. De esta forma tendrás total libertar libertad de preguntar lo que necesites y el día de la firma de la hipoteca tendrás pleno conocimiento de lo que firmas. Nada de lo que se firma en esta acta es vinculante para los consumidores.
¿Cuáles son las preguntas del acta de transparencia? ¿Qué preguntas hace el Notario sobre la hipoteca durante este acto?
Existen ciertas preguntas durante el acta notarial de hipoteca que se pueden formular. Las hacemos con el objetivo de asegurarnos que las características del contrato de hipoteca, especialmente de las fichas FEIN Y FIAE se entienden correctamente. Se trata de un test de hipoteca o unas preguntas que se realizan durante el acta de transparencia y están relacionadas con:
- El contrato y el importe total del préstamo.
- El capital total financiado y el importe mensual.
- El plazo de devolución.
- El tipo de interés escogido y su impacto si cambiara en hipotecas variables.
- Los productos vinculados.
- La entrega de documentación.
- Las comisiones a pagar por apertura, amortización anticipada o cancelación.
- La consecuencia de los impagos.
Escritura de hipoteca
La escritura de hipoteca es el acto de formalización de la hipoteca. Se leerá en tu presencia y en la del banco las condiciones del préstamo, debiendo coincidir con los datos que te explicaron el día del acta previa, pudiendo haber condiciones más beneficiosas para los consumidores de las que había en el acta previa pero nunca más perjudiciales. Para firmar la hipoteca deberán transcurrir 10 días desde que el banco te entregó los documentos y los subió a la plataforma, salvo en Cataluña, donde ese plazo es de 14 días, aunque puedes renunciar a los cuatro últimos días, aunque después debes de ratificar la hipoteca.
Extra: Preguntas sobre Ayudas en hipoteca del Gobierno y otras soluciones bancarias antes de contratar una hipoteca
Además, las ayudas y productos financieros pueden ser la séptima de las preguntas que debes considerar antes de contratar tu hipoteca.
Las últimas ayudas para la contratación de hipotecas se resumen en los Avales ICO 2024. Estas ayudas en hipoteca para jóvenes permiten financiar la compra de un inmueble hasta el 100%. Hasta ahora el importe que se financiaba era del 80% pero este 20% quedaría avalado por el Instituto de Crédito Oficial. Es una medida que está ideada para jóvenes que no sean mayores a 35 años y que estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2025.
En este caso hablamos de un producto bancario en el cual el valor de una vivienda se convierte en renta mensual. Está destinado generalmente a personas mayores de 65 años o personas con dependencia severa y se encuentra regulado por la Ley 41/2007. Para solicitar una hipoteca inversa debemos ser titulares en propiedad de una vivienda.
Quien se pregunta qué es una hipoteca inversa, también lo hace por sus ventajas y desventajas. La primera se caracteriza por la obtención de ingresos adicionales para las personas, mientras que la segunda lo hace por la reducción del valor de la herencia y por comportar el pago de préstamos y comisiones posteriormente.
Aunque no hay ayudas concretas para personas discapacitadas, sí que existen deducciones fiscales en el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (TPO), que es el impuesto que se paga al comprar una vivienda.
También determinadas comunidades otorgan un porcentaje de viviendas de protección oficial o la compra con IVA reducido. Y no solo en casos de compraventa sino también de alquileres y rehabilitación.
JLA, Asesoría y Escritura de hipoteca en Barcelona
Espero, con este artículo que formula 6 preguntas que debes considerar antes de contratar una hipoteca, haber resuelto alguna duda, pues es muy importante conocer en profundidad los aspectos fundamentales de una hipoteca, porque va a ser una de las principales deudas que tengas a lo largo de tu vida. Por eso, es muy recomendable acudir a una buena notaría de confianza que sepa afrontar profesionalmente cada caso particular y que sea elegida por el consumidor que recibe el préstamo.
Desde JLA Notarios (bcn@jlanotarios.com), estamos a vuestra disposición en nuestra notaría en Barcelona, para cualquier duda o pregunta sobre la tramitación de hipotecas en general o las firmas de hipotecas ante Notario. No dudéis en contactar con nosotros si necesitáis de nuestros servicios, ¡estaremos encantados de atenderos!
