Entendiendo el contrato de arras: un acuerdo preliminar
Es uno de los documentos que más preguntas recibimos en nuestra notaría en Barcelona y está relacionado con la compraventa de un inmueble. Pero ¿qué es el contrato de arras? ¿Qué son las arras penitenciales? ¿Qué elementos contiene? ¿Las arras se firman ante notario? ¿Qué trámites deben realizarse a posteriori? Os damos respuesta a todas estas preguntas a continuación.
¿Qué son las arras?
De forma muy general, podemos definir las "arras" o "contrato de arras" como la señal o cantidad que se entrega a cuenta de la celebración de una futura compraventa, y en cuyo acuerdo se estipulan las bases de la futura escritura de compraventa que formalizará la transacción que deseamos realizar. Es cierto que las arras no solo se pueden aplicar en el ámbito de la compraventa, sino también respecto de otros contratos y obligaciones, pero nos centraremos en la compraventa de inmuebles, donde tiene mayor trascendencia y uso.
¿Son las arras realmente un contrato?
En el título de este artículo hemos empleado el término de contrato de arras. Generalmente, se utiliza esta terminología y los clientes e inmobiliarias lo conocen como contrato, pero realmente las arras son un pacto accesorio vinculado a un negocio o contrato principal, como la compraventa, respecto del que cumplirá alguna de las tres funciones propias de las arras que veremos posteriormente.
A través de este pacto, como hemos señalado, se entrega una parte del precio, descontándose del importe de final de la transacción total, surgiendo una vinculación entre comprador y vendedor.
¿Qué tipos de arras existen?
Según la jurisprudencia generada por el Tribunal Supremo, en España se recogen tres tipos diferentes. Cada uno de ellos cuenta con unas consecuencias jurídicas distintas para usted como firmante.
Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, como indica la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 2010. En este caso no se contempla la pérdida o devolución doblada de las arras, si bien, en caso de incumplimiento, las partes podrán exigir su cumplimiento o resolución de la venta, sin perjuicio, en su caso, de la indemnización de los daños y perjuicios, como se desprende del artículo 621-37 del Código civil catalán.
¿Qué son las arras penitenciales?
Arras penitenciales o Penitenciarias: Este tipo de arras son las más comunes, y se encuentran recogidas en el artículo 1454 del Código civil cuando dice que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”
En este caso, estas arras, se pueden entender como una multa o pena para el caso de no firmar el futuro contrato.
El proceso establecido por el contrato de arras penitenciales es el siguiente: el futuro comprador entrega el importe de las arras y si posteriormente el vendedor no quiere realizar la venta, este deberá devolver al comprador el doble de lo recibido. Si es el comprador quien no quiere adquirir el bien, este perderá el dinero entregado.
Es importante saber que las arras penitenciales deben pactarse expresamente en el contrato de arras penitenciales, no se presumen, aunque en el pacto se haga mención al artículo 1454 del Código Civil, como dispone la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 2011.
Las arras penales
Las arras penales se asimilan a las penitenciales, ya que contemplan la pérdida o devolución duplicada de las arras en caso de incumplimiento. Ahora bien, las arras penales, que se pierden si el contrato de arras penales se incumple, no permiten desligarse del mismo, a diferencia de las arras penitenciales que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o restitución doblada. Las arras penales se encuentran reguladas en los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.
Tenga presente que, tanto las arras penales, como las arras penitenciales, deben estipularse de manera clara y evidente, ya que en caso contrario, se entenderá que son de carácter arras confirmatorias.
¿Que tengo que tener en cuenta para firmar las arras?
Cuando vaya a firmar arras debe tener en cuenta ciertos aspectos que no puede dejar pasar por alto, debido a la gran trascendencia que pueden tener en un momento posterior, principalmente, en el contrato de compraventa.
- Qué tipo de arras está firmando. Como ya hemos dicho con anterioridad, en la mayoría de los casos se tratan de arras penitenciales, pero esto debe constar de forma expresa.
- Importe de las arras. El importe es importante. En primer lugar, porque en las arras penitenciales, se pueden perder o devolver duplicadas. En segundo lugar, porque este importe se descontará del precio de la futura compra. También es fundamental que conserve, e incluso deje unido a las arras, el justificante de pago de las mismas, donde consten los respectivos números de cuenta.
- El inmueble y sus cargas. Se tiene que describir el inmueble y deberá figurar si tiene o si no tiene cargas, y que se entregará libre de toda deuda o gravamen. También puede ser conveniente unir una copia de la nota simple del registro, donde aparece toda esta información.
- El vencimiento e las arras. En las arras se suele incluir un plazo para firmar la escritura de compraventa. Si en este plazo no se firma la compraventa se perderán las arras, sin perjuicio de que se puedan prorrogar por un plazo superior con posterioridad.
- Pacto de previsión de financiación de un tercero. Es importante este punto si el comprador tiene pensado obtener financiación, por ejemplo, a través de una hipoteca, para adquirir el inmueble. Dice el Código civil de Cataluña en su artículo 621-49. que «1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador. 2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria.»
Es necesario, por tanto:- La previsión de dicha financiación en las arras por parte del comprador. Basta con que se haga mención de la intención de obtener financiación.
- Que se acredite la negativa de la entidad de conceder la financiación. Sería conveniente que las partes pacten en el contrato la forma de acreditarlo. Bastaría un único certificado de la entidad correspondiente negándose a otorgar financiación, pero puede pactarse que sean necesarios dos o tres certificados de entidades diferentes.
- Que la negativa a prestar financiación no se deba a la negligencia de la parte compradora, por ejemplo, debido a que el interesado no ha presentado la documentación en tiempo y forma.
- ¿Es necesario pacto? Si las arras están sujetas a derecho catalán, bastaría que se mencione la previsión de obtener financiación. En este caso, se aplicar el artículo 621-49, salvo que expresamente se pacte que no tendrá lugar. En el caso de derecho común, sí será necesario que se pacte esta cláusula de forma expresa.
En el caso de no obtener financiación, el comprador no perderá las arras por no poder realizar la compraventa, y le tendrán que ser devueltas, pero sí estará obligado a al comprador a dejar al comprador en la misma situación que tenía antes de la firma.
¿Dónde se depositan las arras?
El comprador tiene que entregar una cantidad de dinero en concepto de arras, pero ¿A quién se ingresan las arras?. Esta es una cuestión que no sueles preguntar en el despacho. Hay varias posibilidades:
- Se entrega al vendedor. Esta es la primera opción. Entregar las arras directamente al vendedor, quien lo descontará del precio de la futura venta. Además, en caso de incumplimiento por parte del comprador, este perderá el importe de las arras a favor del vendedor. Esto puede generar una cierta desconfianza por parte del comprador, pero para ello tiene más opciones.
- Se entrega a la inmobiliaria. Cuando media una inmobiliaria, lo normal es que sea la propia entidad quien tenga en depósito las arras y, después de la venta, lo entregue al vendedor. Además, en mucho casos, servirán para cubrir sus propios honorarios.
- Se deposita en notaría. En última instancia, siempre está la opción de constituir un depósito ante notario, lo que ofrece más confianza a las partes. En este caso, será la propia notaría quien transfiera las arras al vendedor cuando se firma la escritura de venta.
Incumplimiento del compromiso
Con el pacto firmado en cualquiera de sus variantes puede darse la situación de que una de las partes lo incumpla. Tanto en las penitenciarias y penales se deberán abonar las cantidades estipuladas en las mismas.
En el caso de las confirmatorias es diferente, la parte cumplidora podrá exigir el cumplimiento o solicitar una indemnización por daños y perjuicios.
Pero ¿cómo acreditar el incumplimiento? Una opción muy sencilla es levantar acta notarial de dicho incumplimiento. Por ejemplo, si las partes han quedado en la notaría para firmar la compraventa y una de las partes no se presenta, en ese acto se puede levantar acta de no comparecencia de la otra parte, siempre que el interesado así lo solicite.
Procesos posteriores al contrato de arras ante Notario
Una vez firmado el contrato de arras, que suele hacerse casi siempre de forma privada para evitar incrementos de costes, se debe formalizar la operación siguiente: se trata de la escritura de compraventa que debe realizarse en una notaría. Nuestros Notarios podrán asistirle y gestionarla si debes tramitar una. Si necesitas conocer los documentos necesarios para la escritura de compraventa, los encontrarás aquí:
Este es el momento en que se realiza el cambio de titularidad, se entregan las llaves y se paga la parte restante del importe. Es decir, es el momento oficial y concreto en el que se realiza y oficializa la transacción.
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Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
Además, existen una serie de preguntas que se suelen formular nuestros clientes en relación a esta temática, que nos gustaría solventar.
¿El contrato de arras se paga en efectivo?
Las arras se pagan en la firma del contrato de arras y la forma de pago será pactada anteriormente, pudiendo ser realizada en efectivo, cheque (se recomiendan los tipos de cheque nominativo y conformado) o transferencia, siendo esta última la más habitual. El límite de efectivo en un contrato de arras entre particulares es de 2.500€, sin embargo, si se trata de un empresario o profesional, se limita el pago a 1.000€.
Es recomendable la transferencia bancaria para evitar problemas y fraudes.
¿Cuánto se paga en un contrato de arras?
La cantidad a pagar en un contrato de arras se pacta libremente entre el comprador y vendedor. Sin embargo, lo más común es que sea un 10% del valor de venta del inmueble. Este importe será descontado del precio final de la vivienda.
¿Qué tipo de contrato de arras es el más común?
El contrato de arras penitenciales es el más común, ya que permite renunciar a ambas partes si fuera necesario, aunque se deba pagar la indemnización acordada.
El contrato de arras firmado por inmobiliaria
El contrato de arras, anticipo de la compraventa de vivienda a través de una inmobiliaria, puede ser firmado íntegramente en ella. Sin embargo, es recomendable la firma ante Notario, especialmente en aquellas situaciones donde el tiempo o las cantidades entregadas son importantes. Asimismo, cuando se desea contar con las mayores garantías posibles en cualquier entrega de dinero o se desconfía de terceros y se busca una figura neutra, el Notario es la opción más adecuada.
¿Hay alguna recomendación jurídica para redactar un contrato de arras?
Desde JLA Notarios recomendamos que siempre se pacten las arras expresamente con carácter penitencial y que se fije en el contrato con precisión un plazo de cumplimiento de las arras y de firma de la escritura de compraventa en notaría.
También recomendamos que se haga constar que el inmueble que se vende está al corriente de pago de todos los gastos e impuestos que le corresponden y que se cumplen por el inmueble todos los requisitos que exige la legislación de todo tipo que sean aplicables.
¿El contrato de arras se firma ante Notario?
Saber qué es el contrato de arras es fundamental para entender lo que se está refrendando. Aunque puede realizarse de manera privada, acudir a un Notario aporta una seguridad extra en la firma. Por este motivo, ante la pregunta sobre si las arras se firman ante Notario, la respuesta es que es la opción más recomendable. La comprensión de este documento es lo más recomendable para usted y el Notario es una figura legal que le informará detalladamente para que tome las mejores decisiones según sus circunstancias, no solamente del proceso anterior, sino de las consecuencias del incumplimiento, los ingresos a declarar en IRPF o la pérdida que afecte a este tributo. Además, su firma garantiza que la vivienda esté libre de cargas y otorga seguridad jurídica al contrato de arras. Por ello, le esperamos en nuestra Notaría para ofrecerle seguridad en este trámite y asesorarle en cada instante. No obstante, también queremos dejar constancia que lo más frecuente, para reducir costes, es firmar las arras de forma privada y firmar después la escritura de compraventa en notaría.
JLA Notarios, contrato de arras en Notario
Si necesita firmar un contrato de arras ante Notario o una escritura de compraventa, contáctenos en el mail bcn@jlanotarios.com, entrando en el formulario de contacto de nuestra web o llamando al 93 159 17 62.
Podemos tramitar su escritura de compraventa o su escritura de arras si acude a firmar a nuestra notaría en la Avenida Diagonal de Barcelona. Estaremos encantados de ayudarle.
