Declaración de obra nueva
Generalmente, la mayoría de las adquisiciones de viviendas se llevan a cabo a través de operaciones de compraventa. Sin embargo, es posible que sobre usted recaiga la propiedad de un inmueble que se acaba de construir en un terreno donde no existía una edificación previa.
Así, si usted es un particular que dispone de una vivienda de obra nueva, o un constructor o promotor, es muy factible que tarde o temprano necesite tramitar una declaración de obra nueva. En este artículo le explicamos en qué consiste este proceso y qué documentos se requieren.
Desde JLA Notarios somos especialistas en Derecho inmobiliario y urbanismo y podemos tramitar su firma de obra nueva en notaría si acude a nuestra moderna notaría en la Avenida Diagonal de Barcelona. Pero también podemos tramitar su obra nueva de forma online, con firma por videoconferencia notarial, desde cualquier punto de España, siguiendo el procedimiento establecido en la ley 11/2023, de digitalización de actuaciones notariales.
Qué es una declaración de obra nueva?
Podemos definir la declaración de obra nueva como una escritura notarial que expresa públicamente la construcción de un nuevo edificio o su ampliación, permitiendo el acceso de la nueva construcción al Registro de la propiedad. Puede declararse como obra nueva terminada o como obra nueva en construcción, en cuyo caso después habrá que acreditar ante Notario que la obra se ha terminado.
Además, de estos dos tipos de declaración de obra nueva, también encontramos una tercera tipología que permite regular el trámite de un edificio construido años atrás y que no está inscrito registralmente, por un procedimiento mucho más sencillo y rápido que se llama declaración de obra nueva por antigüedad.
¿Cuál es el papel del Notario en una declaración de obra nueva?
Los Notarios somos a la vez profesionales del Derecho y funcionarios públicos. Velamos por el cumplimiento de las leyes y la protección de todas las personas que firman escrituras públicas.
En el caso de las obras nuevas, los Notarios garantizamos el cumplimiento de todos los requisitos establecidos por la ley y por la normativa urbanística. De esta modo, los Notarios cumplimos el papel de ayudar a los particulares a realizar sus obras de forma legal, a la vez que protegemos los intereses públicos de los ciudadanos y las administraciones.
Documentos necesarios para una escritura de obra nueva
Es importante que tenga en cuenta un aspecto. Tal y como hemos explicado anteriormente: hay tres tipos de declaraciones de obra nueva:
- Declaración de obra nueva en construcción
- Declaración de obra nueva terminada
- Declaración de obra nueva Antigua
Por ello, en esta sección le explicamos cuáles son y qué documentos son indispensables para cada categoría.
Declaración de obra nueva en construcción
Se trata de una escritura notarial que se utiliza para demostrar que se está llevando a cabo una edificación en la localización proporcionada. Solo es obligatorio si el banco lo exige para conceder una hipoteca.
Con este fin, necesitará disponer de los siguientes documentos:
- Certificado de dirección facultativa: Lo firma el director del proyecto y garantiza la adecuación de la obra a los requisitos.
- Licencia de obra: Se obtiene en el ayuntamiento.
Cuando se finaliza la edificación, se deberá tramitar un acta de fin de obra ante Notario, que constate el cumplimiento de los demás requisitos exigidos en las declaraciones de obras nuevas terminadas.
Declaración de obra nueva terminada
En este caso, se corrobora que el proyecto de construcción ha finalizado. Es fundamental para comprar o alquilar la propiedad.
Para hacer una escritura de obra nueva, el Notario le pedirá la siguiente documentación:
- Licencia de primera ocupación: Se obtiene en el ayuntamiento.
- Libro del edificio: Lo redacta el director de la obra y se consigue a través del promotor.
- Certificado de eficiencia energética: Para tenerlo, es necesario pasar una inspección con un técnico.
- Certificado final de obra: Lo elaboran el arquitecto y el arquitecto técnico.
- Seguro decenal: Cubre los daños por defecto que tenga una edificación durante sus diez primeros años. Este requisito no es necesario cuando se trata de un autopromotor, es decir, cuando uno se construye su propia casa y siempre que no se venda en el periodo de 10 años.
- Certificado de coordenadas georreferenciadas: Se consigue tras presentar la ubicación en el catastro.
Declaración de obra nueva Antigua
La declaración de obra nueva antigua se utiliza para registrar una construcción que se emprendió hace varios años, pero que no se registró en su momento. También puede tratarse de edificaciones que están fuera de ordenación, es decir, edificaciones en las que se ha prescrito la legalidad urbanística. Para poder realizar la inscripción en el Registro de Propiedad en este caso, es necesario presentar evidencias de la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado de antigüedad firmado por un técnico.
Para la declaración de obra nueva antigua basta con uno de los siguientes documentos que acrediten que la antigüedad de la construcción ha supuesto la prescripción de las acciones urbanísticas:
- Certificación catastral descriptiva y gráfica
- Acta notarial
- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente.
Estos casos de obra nueva antigua son más fáciles de tramitar y tienen un coste más reducido. Casi siempre se utiliza la certificación catastral descriptiva y gráfica, que es un documento expedido por el Catastro y que se puede obtener desde la notaría. Además, debe conocer, que actualmente se pueden tramitar desde nuestra notaría de forma totalmente digital, con firma por videoconferencia, desde cualquier lugar de España en que se encuentre.
Información adicional y preguntas frecuentes sobre la declaración de obra nueva
¿Cuánto cuesta una declaración de obra nueva ante Notario?
El precio de los actos notariales está regulado por el Gobierno y se ajusta a la normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios).
No obstante, el precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar. En el caso de las obras nuevas, el precio varía según la modalidad que se utilice y los documentos que se incorporen. La modalidad más cara es declarar la obra en construcción (porque exige dos documentos notariales) y la modalidad más barata es la declaración de obra por antigüedad (pues se necesitan muchos menos documentos.
Si desea recibir un presupuesto detallado, le invitamos a contactarnos directamente por la vía que le resulte más conveniente. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar que encontrará en el pie de página de la web, usando el acceso directo a WhatsApp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62.
De forma orientativa, le podemos adelantar que, de acuerdo a la normativa reguladora vigente, el precio habitual del acto notarial de la formalización de una ESCRITURA DE OBRA NUEVA TERMINADA por un importe de 50000€ es de unos 950€, incluyendo IVA.
Respecto al precio de la escritura de obra nueva por antigüedad es de unos 650€, ya que el documento es más simple al haber muchos menos documentos que incorporar.
Se puede hacer una declaración de obra nueva online
Con la aprobación de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, la declaración de obra nueva se halla entre los documentos notariales que se pueden tramitar de forma completamente electrónica. Dicha ley implica que, independientemente del lugar donde se encuentre, nuestra notaría digital puede gestionarle su trámite de forma fácil y sencilla mediante la autorización de escrituras notariales por videoconferencia.
Más preguntas frecuentes sobre este trámite:
La obra nueva es necesaria si el particular va a solicitar un préstamo hipotecario, quiere vender o alquilar la construcción. Además, si un constructor o promotor va a financiar la construcción o comercializarla, también debe tramitar la escritura de declaración de obra nueva.
En cuanto al pago de la escritura de obra nueva y la inscripción en el Registro, corresponde al propietario del inmueble.
La declaración de obra nueva suele prescribir a los 4 años, aunque el tiempo depende de lo establecido según la Comunidad Autónoma donde esté localizada la vivienda. Es en este momento cuando se puede declarar la obra nueva por antigüedad.
No obstante, debe saber que si una construcción invade el dominio público, nunca prescribirá la acción urbanística del Ayuntamiento.
Si está pensando en adquirir una vivienda de obra nueva, ya debe haber valorado las ventajas que supone su compra. No obstante, lo que estamos tratando aquí es como declarar una obra nueva, para cumplir la ley y conseguir la inscripción de la obra. Es algo que lo normal es hacerlo en el momento de la construcción, pero nada impide que se haga en un momento posterior.
Esta pregunta es muy común y la respuesta es que sí. Es obligatorio abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en este caso se sitúan entre el 0´5 % y el 1´5 % del coste de la obra. No obstante, la cuota del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) depende de cada Comunidad Autónoma, situándose Cataluña y la Comunidad Valenciana entre aquellas con el porcentaje más alto.
Contacta con nosotros para hacer una declaración de obra nueva online o en notaría
Como ha podido ver, la declaración de obra nueva es primordial para hacer legal la construcción de un inmueble. Tenga en cuenta que es imprescindible para vender la propiedad libre de cargas.
Gracias a la formación y a la experiencia de todo el equipo, en JLA Notarios somos expertos en Derecho inmobiliario y urbanismo y aportamos las soluciones jurídicas más adecuadas en los diferentes ámbitos que afectan a la persona y su patrimonio, asesorándole de forma gratuita en sus consultas.
Para ello, en JLA Notarios aplicamos las nuevas tecnologías en todos los trámites, optimizando los tiempos de tramitación. Es por este motivo por el que destacamos también como una notaría online, pudiendo firmar obra nueva de forma totalmente digital, sin ningún desplazamiento.
Puede contactarnos por Whatsapp, en el formulario de contacto de la web, en el teléfono 931591761 o en el mail bcn@jlanotarios.com. Estaremos encantados de ayudarle a conseguir la mejor solución jurídica para su caso.
Al seu costat en els moments que importen
Testaments i herències
El moment d'atorgar testament, fer una declaració d'hereus o formalitzar una herència són instants molt importants en la vida de les persones.
A JLA Notarios oferim els serveis propis del dret de successions, tant per ordenar la seva successió com per repartir una herència, garantint el millor assessorament a les seves necessitats particulars i l'estudi de les implicacions fiscals de cada cas. En cap moment deixem el factor humà de banda i li oferim fins i tot servei de notaria a domicili si fos necessari.
Immobiliari i contractual
Al llarg de la vida realitzem actes rellevants, com comprar un habitatge, declarar una obra nova, fer una donació en vida als nostres fills o extingir comunitats, entre molts altres.
A JLA Notarios som experts en dret immobiliari i contractual, i compravendes. Guiem els nostres clients analitzant cada qüestió en particular, considerant sempre la càrrega impositiva de cada operació.
A més, alguns dels nostres serveis notarials es poden fer en línia i, per això, podem assistir-lo des de qualsevol part d'Espanya. Contacti amb nosaltres per declarar una obra nova en línia o una divisió horitzontal.
Hipotecari
Demanar una hipoteca és un dels grans moments per a qualsevol persona. Pensi, per exemple, en les comissions i interessos que pot arribar a pagar durant gran part de la seva vida. És per això que tenir un notari de capçalera és primordial, un notari que l'ajudi a entendre allò que signa, que li acosti amb paraules senzilles la dificultat dels termes jurídics i les seves conseqüències futures, i tot això des de la transparència i la protecció dels nostres clients.
A JLA Notarios estem conscienciats de la importància de donar una informació completa i comprensible a les persones que volen signar una hipoteca, novació o subrogació, i també assessorem i acompanyem en la seva futura cancel·lació hipotecària.
Pòlisses
En moltes ocasions els particulars i les empreses necessiten diners per complir els seus somnis o projectes. Això es pot obtenir signant una pòlissa de préstec o de crèdit amb el seu banc. En el moment de signar és imprescindible conèixer bé els detalls per evitar sorpreses futures.
A JLA Notarios podem ser la seva notaria de confiança, assessorant-lo de manera precisa en matèria de pòlisses i donant-li un servei molt àgil i especialitzat en la seva tramitació.
Tingui en compte que, a partir del 9 de novembre del 2023, des de qualsevol lloc d'Espanya, vostè podrà signar electrònicament les seves pòlisses per videoconferència amb JLA Notarios, i estalviarà, així, temps i diners. No dubti a contactar amb nosaltres per demanar més informació sobre els serveis de la notaria per signar una pòlissa de préstec en línia o una pòlissa de crèdit en línia.
O, més directament: una pòlissa de préstec o de crèdit en línia
Mercantil i societats
Sense emprenedoria no hi ha futur, per això és de cabdal importància donar suport als nostres empresaris i emprenedors.
A JLA Notarios som coneixedors del cicle de vida de les empreses, la qual cosa ens permet proporcionar assistència jurídica per a societats en els diferents moments de la seva existència, ja sigui en la seva constitució, les seves possibles modificacions d'estatuts socials, canvis d'administrador, compravenda de participacions o accions, ampliacions i reduccions de capital, la seva dissolució i extinció, i tot el relacionat amb l'àmbit mercantil.
Poders
Hi ha moments a la vida en què una persona es veu en la necessitat de delegar. El dret ens ofereix una eina, els poders notarials. Mitjançant un poder una persona permet a una altra actuar en nom seu.
A JLA Notarios ens encarreguem que vostè entengui la transcendència i els riscos que aquesta delegació o revocació de facultats comprèn, des del simple poder especial o per a plets, fins als poders generals o el preventiu per a casos d'incapacitat.
Prestem un servei àgil en la signatura de poders i pot emportar-se la seva còpia al moment, estalviant-se desplaçaments innecessaris. A més, a partir del 9 de novembre del 2023, els nostres clients podran signar per videoconferència tots els poders que no siguin generals o preventius, a través de nostra notaria digital.
Família
Una societat pròspera es fonamenta en la família i la seva protecció. El dret de família ens aporta les eines per protegir la família i els seus membres, de tal manera que les seves bases siguin sòlides i els seus propòsits puguin aconseguir-se.
A JLA Notarios donem cobertura en la celebració de matrimoni o constitució de parella de fet; a la transcendència patrimonial de la família a través dels capítols matrimonials o els contractes de parella; als moments en què es posa fi a la relació familiar, en casos com divorcis o separacions; i a la protecció de les persones més vulnerables, com menors o persones amb la capacitat modificada, a través d'escriptures d'assignació de tutors o curadors, o de la constitució de patrimonis protegits. I tot això, fent la nostra feina de manera que tots els involucrats se sentin igualment recolzats i segurs.
Testimoniatges i legitimacions
Tothom sap que els notaris donem fe, un important i simple acte que pot garantir coses de vital importància, com assegurar que la signatura en un document pertany al seu autor o que la còpia d'un document coincideix fidelment amb l'original.
A JLA Notarios l'ajudarem a testimoniar un document o legitimar notarialment una signatura, complint la llei i ajustant-nos a les seves necessitats específiques.
A més, aquests tràmits notarials ja es poden realitzar còmodament, de manera telemàtica, a partir del 9 de novembre del 2023.
Actes
Quantes vegades ha volgut deixar constància d'un succés, d'una declaración o de l'estat en el qual es troba un objecte, o notificar a algú qualsevol qüestió? Per donar solució a aquests assumptes, el dret ens facilita les actes notarials.
A JLA Notarios ens adaptem a vostè, reflectim en acta allò que necessita i realitzem les notificacions i requeriments que ens demani.
Jura de Nacionalitat
Darrere de cada jura de nacionalitat hi ha una història de superació, de sacrifici i d'espera.
A JLA Notarios sabem el que suposa aquest instant i oferim un servei empàtic, àgil i ràpid, assessorant més enllà de la jura en si, avançant-nos als futurs requisits que el nou ciutadà espanyol necessitarà.
Som la seva notaria de referència per realitzar la jura de nacionalitat davant de notari a Barcelona.
Postil·la de la Haia
La globalització és un fet, la qual cosa afavoreix la lliure circulació de persones i de documents de tota mena. Com podem garantir que un document ha estat atorgat per l'autoritat competent? Mitjançant la postil·la de la Haia.
A JLA Notarios li gestionem l'obtenció de la postil·la de la Haia de tots els documents atorgats davant nostre, perquè siguin vàlids i reconeguts a l'estranger, de manera transparent per a vostè i estalviant-li tots els tràmits burocràtics que comporta.
Gestió tributària y registral
La burocràcia d'Hisenda pot ocasionar molts maldecaps.
Per aquesta raó, a JLA Notarios posem a la disposició dels nostres clients la possibilitat de liquidar i pagar els múltiples impostos que pot generar l'atorgament de les seves escriptures, i altres tràmits davant de notaria, així com presentar-les al Registre de la Propietat o al Mercantil perquè no s'hagi de preocupar i pugui aprofitar el seu temps en les coses que importen. L’acompanyem de principi a fi.
Testaments i herències
El moment d'atorgar testament, fer una declaració d'hereus o formalitzar una herència són instants molt importants en la vida de les persones.
A JLA Notarios oferim els serveis propis del dret de successions, tant per ordenar la seva successió com per repartir una herència, garantint el millor assessorament a les seves necessitats particulars i l'estudi de les implicacions fiscals de cada cas. En cap moment deixem el factor humà de banda i li oferim fins i tot servei de notaria a domicili si fos necessari.
Immobiliari i contractual
Al llarg de la vida realitzem actes rellevants, com comprar un habitatge, declarar una obra nova, fer una donació en vida als nostres fills o extingir comunitats, entre molts altres.
A JLA Notarios som experts en dret immobiliari i contractual, i compravendes. Guiem els nostres clients analitzant cada qüestió en particular, considerant sempre la càrrega impositiva de cada operació.
A més, alguns dels nostres serveis notarials es poden fer en línia i, per això, podem assistir-lo des de qualsevol part d'Espanya. Contacti amb nosaltres per declarar una obra nova en línia o una divisió horitzontal.
Hipotecari
Demanar una hipoteca és un dels grans moments per a qualsevol persona. Pensi, per exemple, en les comissions i interessos que pot arribar a pagar durant gran part de la seva vida. És per això que tenir un notari de capçalera és primordial, un notari que l'ajudi a entendre allò que signa, que li acosti amb paraules senzilles la dificultat dels termes jurídics i les seves conseqüències futures, i tot això des de la transparència i la protecció dels nostres clients.
A JLA Notarios estem conscienciats de la importància de donar una informació completa i comprensible a les persones que volen signar una hipoteca, novació o subrogació, i també assessorem i acompanyem en la seva futura cancel·lació hipotecària.
Pòlisses
En moltes ocasions els particulars i les empreses necessiten diners per complir els seus somnis o projectes. Això es pot obtenir signant una pòlissa de préstec o de crèdit amb el seu banc. En el moment de signar és imprescindible conèixer bé els detalls per evitar sorpreses futures.
A JLA Notarios podem ser la seva notaria de confiança, assessorant-lo de manera precisa en matèria de pòlisses i donant-li un servei molt àgil i especialitzat en la seva tramitació.
Tingui en compte que, a partir del 9 de novembre del 2023, des de qualsevol lloc d'Espanya, vostè podrà signar electrònicament les seves pòlisses per videoconferència amb JLA Notarios, i estalviarà, així, temps i diners. No dubti a contactar amb nosaltres per demanar més informació sobre els serveis de la notaria per signar una pòlissa de préstec en línia o una pòlissa de crèdit en línia.
O, més directament: una pòlissa de préstec o de crèdit en línia
Mercantil i societats
Sense emprenedoria no hi ha futur, per això és de cabdal importància donar suport als nostres empresaris i emprenedors.
A JLA Notarios som coneixedors del cicle de vida de les empreses, la qual cosa ens permet proporcionar assistència jurídica per a societats en els diferents moments de la seva existència, ja sigui en la seva constitució, les seves possibles modificacions d'estatuts socials, canvis d'administrador, compravenda de participacions o accions, ampliacions i reduccions de capital, la seva dissolució i extinció, i tot el relacionat amb l'àmbit mercantil.
Poders
Hi ha moments a la vida en què una persona es veu en la necessitat de delegar. El dret ens ofereix una eina, els poders notarials. Mitjançant un poder una persona permet a una altra actuar en nom seu.
A JLA Notarios ens encarreguem que vostè entengui la transcendència i els riscos que aquesta delegació o revocació de facultats comprèn, des del simple poder especial o per a plets, fins als poders generals o el preventiu per a casos d'incapacitat.
Prestem un servei àgil en la signatura de poders i pot emportar-se la seva còpia al moment, estalviant-se desplaçaments innecessaris. A més, a partir del 9 de novembre del 2023, els nostres clients podran signar per videoconferència tots els poders que no siguin generals o preventius, a través de nostra notaria digital.
Família
Una societat pròspera es fonamenta en la família i la seva protecció. El dret de família ens aporta les eines per protegir la família i els seus membres, de tal manera que les seves bases siguin sòlides i els seus propòsits puguin aconseguir-se.
A JLA Notarios donem cobertura en la celebració de matrimoni o constitució de parella de fet; a la transcendència patrimonial de la família a través dels capítols matrimonials o els contractes de parella; als moments en què es posa fi a la relació familiar, en casos com divorcis o separacions; i a la protecció de les persones més vulnerables, com menors o persones amb la capacitat modificada, a través d'escriptures d'assignació de tutors o curadors, o de la constitució de patrimonis protegits. I tot això, fent la nostra feina de manera que tots els involucrats se sentin igualment recolzats i segurs.
Testimoniatges i legitimacions
Tothom sap que els notaris donem fe, un important i simple acte que pot garantir coses de vital importància, com assegurar que la signatura en un document pertany al seu autor o que la còpia d'un document coincideix fidelment amb l'original.
A JLA Notarios l'ajudarem a testimoniar un document o legitimar notarialment una signatura, complint la llei i ajustant-nos a les seves necessitats específiques.
A més, aquests tràmits notarials ja es poden realitzar còmodament, de manera telemàtica, a partir del 9 de novembre del 2023.
Actes
Quantes vegades ha volgut deixar constància d'un succés, d'una declaración o de l'estat en el qual es troba un objecte, o notificar a algú qualsevol qüestió? Per donar solució a aquests assumptes, el dret ens facilita les actes notarials.
A JLA Notarios ens adaptem a vostè, reflectim en acta allò que necessita i realitzem les notificacions i requeriments que ens demani.
Jura de Nacionalitat
Darrere de cada jura de nacionalitat hi ha una història de superació, de sacrifici i d'espera.
A JLA Notarios sabem el que suposa aquest instant i oferim un servei empàtic, àgil i ràpid, assessorant més enllà de la jura en si, avançant-nos als futurs requisits que el nou ciutadà espanyol necessitarà.
Som la seva notaria de referència per realitzar la jura de nacionalitat davant de notari a Barcelona.
Postil·la de la Haia
La globalització és un fet, la qual cosa afavoreix la lliure circulació de persones i de documents de tota mena. Com podem garantir que un document ha estat atorgat per l'autoritat competent? Mitjançant la postil·la de la Haia.
A JLA Notarios li gestionem l'obtenció de la postil·la de la Haia de tots els documents atorgats davant nostre, perquè siguin vàlids i reconeguts a l'estranger, de manera transparent per a vostè i estalviant-li tots els tràmits burocràtics que comporta.
Gestió tributària y registral
La burocràcia d'Hisenda pot ocasionar molts maldecaps.
Per aquesta raó, a JLA Notarios posem a la disposició dels nostres clients la possibilitat de liquidar i pagar els múltiples impostos que pot generar l'atorgament de les seves escriptures, i altres tràmits davant de notaria, així com presentar-les al Registre de la Propietat o al Mercantil perquè no s'hagi de preocupar i pugui aprofitar el seu temps en les coses que importen. L’acompanyem de principi a fi.
