Declaración de obra nueva
Generalmente, la mayoría de las adquisiciones de viviendas se llevan a cabo a través de operaciones de compraventa. Sin embargo, es posible que sobre usted recaiga la propiedad de un inmueble que se acaba de construir en un terreno donde no existía una edificación previa.
Así, si usted es un particular que dispone de una vivienda de obra nueva, o un constructor o promotor, es muy factible que tarde o temprano necesite tramitar una declaración de obra nueva. En este artículo le explicamos en qué consiste este proceso y qué documentos se requieren.
Desde JLA Notarios somos especialistas en Derecho inmobiliario y urbanismo y podemos tramitar su firma de obra nueva en notaría si acude a nuestra moderna notaría en la Avenida Diagonal de Barcelona. Pero también podemos tramitar su obra nueva de forma online, con firma por videoconferencia notarial, desde cualquier punto de España, siguiendo el procedimiento establecido en la ley 11/2023, de digitalización de actuaciones notariales.
Qué es una declaración de obra nueva?
Podemos definir la declaración de obra nueva como una escritura notarial que expresa públicamente la construcción de un nuevo edificio o su ampliación, permitiendo el acceso de la nueva construcción al Registro de la propiedad. Puede declararse como obra nueva terminada o como obra nueva en construcción, en cuyo caso después habrá que acreditar ante Notario que la obra se ha terminado.
Además, de estos dos tipos de declaración de obra nueva, también encontramos una tercera tipología que permite regular el trámite de un edificio construido años atrás y que no está inscrito registralmente, por un procedimiento mucho más sencillo y rápido que se llama declaración de obra nueva por antigüedad.
¿Cuál es el papel del Notario en una declaración de obra nueva?
Los Notarios somos a la vez profesionales del Derecho y funcionarios públicos. Velamos por el cumplimiento de las leyes y la protección de todas las personas que firman escrituras públicas.
En el caso de las obras nuevas, los Notarios garantizamos el cumplimiento de todos los requisitos establecidos por la ley y por la normativa urbanística. De esta modo, los Notarios cumplimos el papel de ayudar a los particulares a realizar sus obras de forma legal, a la vez que protegemos los intereses públicos de los ciudadanos y las administraciones.
Documentos necesarios para una escritura de obra nueva
Es importante que tenga en cuenta un aspecto. Tal y como hemos explicado anteriormente: hay tres tipos de declaraciones de obra nueva:
- Declaración de obra nueva en construcción
- Declaración de obra nueva terminada
- Declaración de obra nueva Antigua
Por ello, en esta sección le explicamos cuáles son y qué documentos son indispensables para cada categoría.
Declaración de obra nueva en construcción
Se trata de una escritura notarial que se utiliza para demostrar que se está llevando a cabo una edificación en la localización proporcionada. Solo es obligatorio si el banco lo exige para conceder una hipoteca.
Con este fin, necesitará disponer de los siguientes documentos:
- Certificado de dirección facultativa: Lo firma el director del proyecto y garantiza la adecuación de la obra a los requisitos.
- Licencia de obra: Se obtiene en el ayuntamiento.
Cuando se finaliza la edificación, se deberá tramitar un acta de fin de obra ante Notario, que constate el cumplimiento de los demás requisitos exigidos en las declaraciones de obras nuevas terminadas.
Declaración de obra nueva terminada
En este caso, se corrobora que el proyecto de construcción ha finalizado. Es fundamental para comprar o alquilar la propiedad.
Para hacer una escritura de obra nueva, el Notario le pedirá la siguiente documentación:
- Licencia de primera ocupación: Se obtiene en el ayuntamiento.
- Libro del edificio: Lo redacta el director de la obra y se consigue a través del promotor.
- Certificado de eficiencia energética: Para tenerlo, es necesario pasar una inspección con un técnico.
- Certificado final de obra: Lo elaboran el arquitecto y el arquitecto técnico.
- Seguro decenal: Cubre los daños por defecto que tenga una edificación durante sus diez primeros años. Este requisito no es necesario cuando se trata de un autopromotor, es decir, cuando uno se construye su propia casa y siempre que no se venda en el periodo de 10 años.
- Certificado de coordenadas georreferenciadas: Se consigue tras presentar la ubicación en el catastro.
Declaración de obra nueva Antigua
La declaración de obra nueva antigua se utiliza para registrar una construcción que se emprendió hace varios años, pero que no se registró en su momento. También puede tratarse de edificaciones que están fuera de ordenación, es decir, edificaciones en las que se ha prescrito la legalidad urbanística. Para poder realizar la inscripción en el Registro de Propiedad en este caso, es necesario presentar evidencias de la prescripción de la infracción urbanística mediante un certificado de antigüedad firmado por un técnico.
Para la declaración de obra nueva antigua basta con uno de los siguientes documentos que acrediten que la antigüedad de la construcción ha supuesto la prescripción de las acciones urbanísticas:
- Certificación catastral descriptiva y gráfica
- Acta notarial
- Certificación expedida por el Ayuntamiento o por técnico competente.
Estos casos de obra nueva antigua son más fáciles de tramitar y tienen un coste más reducido. Casi siempre se utiliza la certificación catastral descriptiva y gráfica, que es un documento expedido por el Catastro y que se puede obtener desde la notaría. Además, debe conocer, que actualmente se pueden tramitar desde nuestra notaría de forma totalmente digital, con firma por videoconferencia, desde cualquier lugar de España en que se encuentre.
Información adicional y preguntas frecuentes sobre la declaración de obra nueva
¿Cuánto cuesta una declaración de obra nueva ante Notario?
El precio de los actos notariales está regulado por el Gobierno y se ajusta a la normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios).
No obstante, el precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar. En el caso de las obras nuevas, el precio varía según la modalidad que se utilice y los documentos que se incorporen. La modalidad más cara es declarar la obra en construcción (porque exige dos documentos notariales) y la modalidad más barata es la declaración de obra por antigüedad (pues se necesitan muchos menos documentos.
Si desea recibir un presupuesto detallado, le invitamos a contactarnos directamente por la vía que le resulte más conveniente. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar que encontrará en el pie de página de la web, usando el acceso directo a WhatsApp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62.
De forma orientativa, le podemos adelantar que, de acuerdo a la normativa reguladora vigente, el precio habitual del acto notarial de la formalización de una ESCRITURA DE OBRA NUEVA TERMINADA por un importe de 50000€ es de unos 950€, incluyendo IVA.
Respecto al precio de la escritura de obra nueva por antigüedad es de unos 650€, ya que el documento es más simple al haber muchos menos documentos que incorporar.
Se puede hacer una declaración de obra nueva online
Con la aprobación de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, la declaración de obra nueva se halla entre los documentos notariales que se pueden tramitar de forma completamente electrónica. Dicha ley implica que, independientemente del lugar donde se encuentre, nuestra notaría digital puede gestionarle su trámite de forma fácil y sencilla mediante la autorización de escrituras notariales por videoconferencia.
Más preguntas frecuentes sobre este trámite:
La obra nueva es necesaria si el particular va a solicitar un préstamo hipotecario, quiere vender o alquilar la construcción. Además, si un constructor o promotor va a financiar la construcción o comercializarla, también debe tramitar la escritura de declaración de obra nueva.
En cuanto al pago de la escritura de obra nueva y la inscripción en el Registro, corresponde al propietario del inmueble.
La declaración de obra nueva suele prescribir a los 4 años, aunque el tiempo depende de lo establecido según la Comunidad Autónoma donde esté localizada la vivienda. Es en este momento cuando se puede declarar la obra nueva por antigüedad.
No obstante, debe saber que si una construcción invade el dominio público, nunca prescribirá la acción urbanística del Ayuntamiento.
Si está pensando en adquirir una vivienda de obra nueva, ya debe haber valorado las ventajas que supone su compra. No obstante, lo que estamos tratando aquí es como declarar una obra nueva, para cumplir la ley y conseguir la inscripción de la obra. Es algo que lo normal es hacerlo en el momento de la construcción, pero nada impide que se haga en un momento posterior.
Esta pregunta es muy común y la respuesta es que sí. Es obligatorio abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en este caso se sitúan entre el 0´5 % y el 1´5 % del coste de la obra. No obstante, la cuota del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) depende de cada Comunidad Autónoma, situándose Cataluña y la Comunidad Valenciana entre aquellas con el porcentaje más alto.
Contacta con nosotros para hacer una declaración de obra nueva online o en notaría
Como ha podido ver, la declaración de obra nueva es primordial para hacer legal la construcción de un inmueble. Tenga en cuenta que es imprescindible para vender la propiedad libre de cargas.
Gracias a la formación y a la experiencia de todo el equipo, en JLA Notarios somos expertos en Derecho inmobiliario y urbanismo y aportamos las soluciones jurídicas más adecuadas en los diferentes ámbitos que afectan a la persona y su patrimonio, asesorándole de forma gratuita en sus consultas.
Para ello, en JLA Notarios aplicamos las nuevas tecnologías en todos los trámites, optimizando los tiempos de tramitación. Es por este motivo por el que destacamos también como una notaría online, pudiendo firmar obra nueva de forma totalmente digital, sin ningún desplazamiento.
Puede contactarnos por Whatsapp, en el formulario de contacto de la web, en el teléfono 931591761 o en el mail bcn@jlanotarios.com. Estaremos encantados de ayudarle a conseguir la mejor solución jurídica para su caso.
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At JLA Notarios we offer inheritance law services, both to arrange your estate and to divide up inheritance, guaranteeing the best advice for your particular needs while studying the tax implications of each case. We never forget the human factor. We even offer a notary service at home if necessary.
Contracts and property law
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At JLA Notarios we are experts in property and contract law and buying and selling property. We guide our clients, analysing each particular issue and always considering the tax burden of each transaction.
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At JLA Notarios we are aware of the importance of giving complete and understandable information to people about to sign a mortgage, novation or subrogation. We also advise and guide you on your future mortgage cancellation.
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Individuals and companies often need money to fulfil their dreams or projects. This can be obtained by taking out a loan or credit facility with your bank. When you sign, it is essential to understand the details properly to avoid future surprises.
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Bear in mind that from 9 November 2023, you will be able to sign your loan contracts from anywhere in Spain electronically by videoconference with JLA Notarios, saving you time and money. Do not hesitate to contact us to find out more about the notary office’s services in order to sign a loan contract online or sign a credit facility online.
Companies
Without entrepreneurship there is no future, so it is of vital importance to support our businesspeople and entrepreneurs.
At JLA Notaries we are familiar with companies’ life cycle, which enables us to provide legal assistance for companies in their different stages, whether incorporation, modifications of their articles of association, changes of director, share sales and purchases, capital increases and reductions, dissolution and closure, and everything related to commercial matters.
Powers of attorney
There are moments in life when a person needs to delegate. The law provides a tool for this: powers of attorney. Though a power of attorney, one person allows another person to act on their behalf.
At JLA Notarios we make sure that you understand the significance and risks of delegating or revoking powers of attorney, from a special power of attorney or power of attorney for lawsuits, to general powers of attorney or preventive powers of attorney for cases of incapacity.
We provide an agile service to sign powers of attorney. You can take your copy away immediately, saving you unnecessary trips, and from 9 November 2023 our clients will be able to sign all powers of attorney that are not general or preventive by videoconference through our digital notary office.
Family affairs
A prosperous society is based on the family and its protection. Family Law provides you with the tools to protect your family and its members, so its foundations are solid and its purposes can be achieved.
At JLA Notarios we provide legal advice on marriage or civil partnerships; property aspects of the family through marriage contracts or civil partnership contracts; the moments when the family relationship is ended, in cases such as divorce or separation; and protection of vulnerable people, such as minors or people with modified capacity, through deeds of appointment of guardians or executors or creation of protected assets. We do all of this in a way that makes everyone involved feel equally supported and secure.
Certifications and authentications
It is common knowledge that notaries attest. That important and simple action can guarantee things of vital importance, such as ensuring that the signature on a document is authentic or certifying that a copy of a document matches the original.
At JLA Notarios we will help you to certify a document or notarise a signature in accordance with the law and tailored to your specific needs.
In addition, these notarial procedures can be carried out conveniently through electronic means from 9 November 2023.
Notarial deeds
How many times have you wanted to record an event, a statement or the status of an object, or to notify someone of an issue. The law provides us with notarial deeds to deal with these matters.
At JLA Notarios we adapt to you, stating in the deed what you need and issuing your notifications and requests.
Oath of citizenship
Behind every oath of citizenship lies a story of overcoming, sacrifice and waiting.
At JLA Notarios we know what this moment means and we provide an empathetic, agile and fast service. We don’t just advise you about the actual swearing-in, but also inform you of the future requirements that new Spanish citizens need to know.
We are your go-to notary’s office to swear the oath of citizenship before a notary public in Barcelona.
Apostille of the hague convention
Globalisation enables the free movement of people and documents of all kinds. How can you guarantee that a document has been officially issued? With an apostille of the Hague Convention.
JLA Notarios can obtain an apostille for all documents executed before us so they are valid and recognised abroad. We do this transparently and save you all the bureaucratic procedures involved.
Tax and registry procedures
Tax bureaucracy can cause a lot of headaches.
So JLA Notarios offers its clients the possibility of assessing and paying the many different taxes by the executing deeds and carrying out other procedures before the notary. We can also file them with the Land or Companies Registry so you do not have to concern yourself with it and can spend your time on the things that matter. We support you from start to finish.
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