Escritura de Compraventa en Barcelona
Comprar una vivienda puede ser el primer paso para comenzar un nuevo proyecto de vida. Generalmente, esto se lleva a cabo al independizarse durante la juventud o antes de la jubilación para adquirir un segundo hogar. Sea cual sea el caso, es fundamental celebrar el acto de escritura de compraventa, el cual detallamos a continuación desde nuestra Notaría en Barcelona.
¿Qué es la escritura de compraventa?
Este acto es uno de los más comunes dentro del ámbito de la notaría. Se trata de un proceso por el cual una persona cede a otra un inmueble a cambio de una cantidad de dinero previamente pactada. De esta manera, se traspasa la titularidad y obligaciones relativas a la tenencia de dicha propiedad. Así, definimos la escritura de compraventa como el documento notarial en el que figura el pacto entre la parte compradora y la parte vendedora y que registra las condiciones y acuerdos que rodean esta transacción.
¿Cuál es el papel del Notario en la escritura de una compraventa?
El Notario ostenta diversas funciones en una operación de compraventa. Entre ellas destacamos el garantizar que la vivienda está lista para ser transferida, confirmando que el poseedor del inmueble sea legítimo.
La revisión en el Registro Público concursal para comprobar que los vendedores no están en concurso de acreedores, la comprobación de la información registral y catastral, los valores de referencia de los inmuebles y el pago del IBI, son otras de las verificaciones que se tramitan para seguridad del comprador en una notaría. También se verifica que haya cédula de habitabilidad, certificado de eficiencia energética y que no haya deudas con la comunidad de vecinos.
Gracias a la intervención de un profesional, se corrobora que una persona está vendiendo su casa libre y voluntariamente. A su vez, se verifica que el comprador está adquiriendo el inmueble por la cantidad acordada y que lo hace motu proprio. También, el Notario orienta y asiste tanto al vendedor como al comprador para garantizar que han comprendido y aceptado las disposiciones del contrato y la escritura de compraventa.
Los Notarios, además, son los encargados de la redacción de la escritura y relacionar toda la información del propietario de la vivienda, así como de otras cargas del inmueble (por ejemplo, puede solicitar información relacionada como los pagos de la comunidad de vecinos o el IBI).
Finalmente, tras la firma de la escritura, comunican el trámite al Registro de la Propiedad y se procede a modificar la titularidad catastral para que el comprador reciba el IBI en el futuro.
Podemos definir al Notario como un profesional del Derecho con una amplia formación y una dilatada experiencia que autoriza documentos públicos que cumplen todos los requisitos legales. Entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita.
Aplicando una total imparcialidad, la misión del Notario es informar por igual a todas las partes intervinientes, prestando mayor asistencia a la parte que más la necesite. Sea cual sea el trámite o acto notarial que se esté valorando, es aconsejable que el interesado, ante las dudas que le puedan surgir, no dude en realizar las consultas necesarias, tanto el día de la firma como en los días previos.
¿Cuáles son los pasos para que se pueda producir una escritura de compraventa?
¿Cuándo se produce la escritura de compraventa dentro del proceso de compra de una vivienda? Os lo detallamos paso por paso.
En primer lugar, y tras haber encontrado una vivienda que corresponda a las necesidades y gustos del comprador, este debe realizar una oferta al vendedor y llegar a un acuerdo. En ese momento, previo a la notaría, se debe verificar la documentación relacionada con el inmueble: deudas, embargos, impagos, etc… Así, el Registro de la Propiedad emite una nota simple del inmueble en la que es importante que no haya cargas (embargo, afección fiscal…), para conocer el estado jurídico para la venta.
El segundo paso será firmar el contrato de arras, que expone por escrito el acuerdo. Se puede firmar notarialmente pero lo más habitual es firmarlo la parte vendedora y la parte compradora de forma privada, en ocasiones con asesoramiento de la inmobiliaria que ha logrado la venta. Es habitual realizar una señal por arras de entre el 5% y 15% el valor total de la compra. Si al final no se produce la compra, esta paga y señal está sujeta a pérdida en el caso del comprador o devolución de las arras duplicadas en el caso del vendedor.
En el supuesto de que se pida una hipoteca por parte del comprador, también es recomendable que se añada en el contrato de arras una cláusula para evitar la pérdida de arras en el caso que se deniegue la petición. Además, en el contrato de arras debería fijarse la fecha máxima de firma de la compraventa en la notaría. Dicho contrato de arras puede firmarse ante Notario y tras su firma, empezaría la recopilación de documentación de la compraventa junto la redacción de su escritura.
Seguidamente se procederá a solicitar la hipoteca si esta fuese necesaria. Las entidades bancarias otorgan con carácter general hasta un 80% del valor de tasación. Se realiza un asesoramiento en la notaría para ratificar el precontrato de la hipoteca y, posteriormente, se produce la firma del contrato de compraventa y de la escritura de hipoteca ante Notario.
Una vez que hay arras y el comprador ha obtenido financiación de la compra con su hipoteca, si es necesario, será el momento de acudir a la notaría para que preparen la escritura pública de compraventa.
Documentos necesarios para realizar una escritura pública de compraventa
En esta sección vamos a mostrar los documentos que se necesitan en el momento de celebrar la escritura pública de compraventa en notaría. Tranquilo, porque casi todos se pueden obtener por la propia notaría y, si no, desde la notaría te podemos ayudar a conseguirlos. Desde JLA Notarios podemos tramitar compraventas que se puedan firmar físicamente en nuestra notaría en Barcelona, con independencia del lugar en que esté el inmueble que se vende.
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Documento de identidad. El documento nacional de identidad es básico para identificar a todos los que van a firmar el contrato de compraventa. Sin este, no es posible comprobar quién es cada persona y su adecuación respecto a los demás documentos presentados.
En caso de extranjeros, deberá aportarse la tarjeta de residencia, en el caso de residir en España, o pasaporte y el NIE, en caso de no ser residentes en España.
Si alguna de las partes fuera una sociedad, deberá presentarse la escritura de constitución y, en su caso, aquella donde se haya nombrado a los administradores. -
Certificado del impuesto de bienes inmuebles. El certificado del pago de IBI emitido por el Ayuntamiento competente o, en su defecto, el resguardo del último pago del IBI. De este modo, podremos garantizar que nos encontramos al corriente de las obligaciones tributarias en materia de vivienda.
El certificado de pago de IBI puede ser solicitado y aportado por el cliente o, según los ayuntamientos, como el de Barcelona, se puede solicitar por la Notaría si el cliente así lo desea. -
Nota simple o escritura de propiedad. Gracias a esta nota, es posible garantizar el estado jurídico y de cargas de un inmueble. Además, desde las notarías podemos solicitar al Registro de la Propiedad la nota simple continuada, que es un tipo de nota especial que solo se puede solicitar desde la notaría y es más segura que las notas normales.
La nota simple refleja mucha información del inmueble, entre ellas: las dimensiones, los propietarios reales y las cargas o gravámenes que pueda tener. Es un documento indispensable en este proceso de compraventa porque aporta datos sobre la situación jurídica del inmueble que nos permitirá decidir si avanzar en la operación. Se puede obtener a través del Registro de la Propiedad correspondiente.
Otra opción es aportar la escritura, donde figura la titularidad, el número de finca y el Registro donde se halla inscrita. -
Certificado de estar al corriente de las cuotas de comunidad. Si la vivienda se ubica en una comunidad de vecinos, es recomendable la entrega de un certificado adicional firmado por un representante de la comunidad. Este certificado garantiza que estamos al corriente de las cuotas y que, por tanto, no tenemos deudas que recaerían sobre el comprador.
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Certificado de eficiencia energética. Este certificado muestra los consumos del inmueble y debe ser emitido por un arquitecto. Este certificado es aportado por el vendedor, no obstante, desde la notaría se puede obtener a través de la página del Colegio de Notarios.
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Cédula de habitabilidad. En caso de que se venda una vivienda, el vendedor deberá aportar la cédula de habitabilidad que acredite que la vivienda cumple con todos los requisitos previstos en la ley para ser habitada. Al igual que el certificado de eficiencia energética, se puede obtener por la notaría a través de la página del Colegio.
La cédula es obligatoria y no será inscribible una vivienda en el Registro sin la misma, pero puede sustituirse, si la cédula aún no se ha obtenido, por la solicitud, emitida y firmada por un arquitecto competente, y debidamente presentada ante la administración.
No será obligatoria cuando la vivienda usada o preexistente tenga que ser objeto de rehabilitación o de derribo. -
En casos especiales, documentos de no sujeción o renuncia a los derechos públicos de adquisición pública de tanteo y retracto de Administraciones públicas.
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Medios de pago. Deben acreditarse los medios de pago, es decir, la forma en la que se ha pagado la compra (cheque, transferencia, etc).
Más preguntas relacionadas con compraventas
Impuestos y otros gastos relacionados con la compraventa
Destacando el precio de compra de la vivienda y la tributación de la venta, teniendo en cuenta siempre el valor de referencia fiscal, existen una serie de costes que debemos considerar. Detallándolos, apreciamos que podemos dividirlos según el comprador o vendedor para una fácil lectura.
¿Qué debe pagar el comprador en una compraventa?
Por un lado, deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por la compraventa. En este caso distinguiremos entre el IVA si se trata de la primera transmisión del inmueble o el TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas) si se trata de inmuebles de segunda mano. Además, se deberán pagar los gastos correspondientes a la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad y el de Actos Jurídicos Documentados, cuyo coste dependerá de cada Comunidad Autónoma.
¿Qué debe pagar el vendedor de una compraventa?
Por un lado, el vendedor deberá afrontar la plusvalía municipal, es decir, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el IRPF y el IRPNR en el caso de que resida fuera de territorio nacional.
¿Quién paga la escritura de compraventa?
Quien paga la escritura notarial de compraventa depende de lo que se haya acordado por las partes. En Cataluña, lo más frecuente es que pague los gastos de compraventa notaría el comprador. No obstante, en otras Comunidades Autónomas es frecuente que pague los gastos de la escritura de compraventa el vendedor.
¿Quién paga el IBI en una compraventa?
El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) debe ser pagado por el propietario del inmueble a fecha de 1 de enero de cada año. Sin embargo, en las operaciones de compraventa, se suele acordar su división proporcional entre las partes pactantes. Por tanto, si así se pacta, el vendedor pagará el IBI hasta el día de la venta y el comprador asumirá el IBI desde el día siguiente.
Rectificar la escritura vivienda
Si te preguntas cómo rectificar la escritura de tu vivienda, debes saber que también podrás gestionar este trámite por el Notario autorizante o mediante su substituto o su sucesor u otro Notario distinto si fuera necesario. El Reglamento Notarial permite corregir errores generando una nueva escritura, una acta o diligencia.
¿Cuánto cuesta una escritura de compraventa ante Notario?
El precio de un Notario para compraventa es una de las cuestiones más comunes. Como podemos imaginar, las cantidades dependerán siempre del precio de venta del inmueble. Puede encontrar más información sobre cuánto cuesta un Notario en nuestro Blog.
Asimismo, el precio para la escritura de compraventa está estipulado en la ley según el Arancel Notarial y el Arancel Registral. Todos los Notarios deben cobrar lo mismo por las mismas actuaciones, porque así lo establece la ley.
Lo que ocurre es que el precio de la escritura de compraventa según el arancel notarial depende de diversos criterios a sumar: el precio de la compra o el valor mínimo fiscal si es superior, si se vende un solo inmueble o varios como en el caso de vivienda y parking, el número de folios del documento, las copias que se generan de la escritura, los testimonios y diligencias que haya que realizar y algunas actuaciones que haya que realizar según los casos. Hay que tener en cuenta que hay muchos trámites que los clientes no ven y que hay que enviar varias copias de la escritura a variadas instituciones públicas. También si hay otros negocios en la escritura, además de la compraventa estos generarán arancel.
El precio de los actos notariales está regulado por el Gobierno y se ajusta a la normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios).
Por tanto, el precio exacto de un documento notarial debe ser igual en todas las notarías pero no puede calcularse con plena certidumbre hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar.
Si desea recibir un presupuesto detallado sin compromiso y puede acudir para la firma de su compraventa a nuestra notaría en Barcelona, le invitamos a contactarnos directamente por la vía que le resulte más conveniente. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar que encontrará en el pie de página de la web, usando el acceso directo a WhatsApp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62.
De forma orientativa, le podemos adelantar que, de acuerdo a la normativa reguladora vigente, el precio habitual de la formalización de una escritura de COMPRAVENTA DE VIVIENDA por un importe de 100.000€ oscila entre 700 a 1000 euros, incluyendo IVA.
Este precio indicativo está calculado para un documento de contenido habitual y con los trámites habituales, pero como hemos explicado lo mejor es pedir, explicando su caso individual, un presupuesto de gastos de compraventa en notaría.
La escritura de compraventa con JLA Notarios
En definitiva, la escritura de compraventa es un trámite indispensable para efectuar un traspaso de titularidad con arreglo a la ley. Gracias a la formación y a la experiencia de todo el equipo, en JLA Notarios aportamos las soluciones jurídicas más adecuadas en los diferentes ámbitos que afectan a la persona y su patrimonio, asesorándole de forma gratuita en sus consultas. Con un trato cercano y cordial desde el primer contacto, en JLA Notarios, somos expertos en escrituras de compraventa en Barcelona y trabajamos de manera dinámica y empática, buscando la máxima eficiencia y la mejor rentabilidad para cada cliente, atendiendo las inquietudes de cada persona o empresa de forma personalizada para su plena satisfacción.
Para ello, en JLA Notarios aplicamos las nuevas tecnologías en todos los trámites, minimizando las visitas a la notaría y optimizando los tiempos de tramitación. Por este motivo, nos hemos transformado, también, en una notaría online y ofrecemos servicios notariales electrónicos.
Podrá firmar escritura de compraventa con nosotros en JLA Notarios si puede acudir de forma presencial a nuestra Notaría en la Diagonal de Barcelona, independientemente de donde se encuentre el inmueble que vende o compra.
Si necesita obtener más información no dude en contactar con nuestro equipo de Notarios en Barcelona, estaremos encantados de responder a todas sus preguntas.
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Wills and inheritance
Making a will, making a declaration of heirs or awarding inheritance are very important moments in people’s lives.
At JLA Notarios we offer inheritance law services, both to arrange your estate and to divide up inheritance, guaranteeing the best advice for your particular needs while studying the tax implications of each case. We never forget the human factor. We even offer a notary service at home if necessary.
Contracts and property law
Over the course of our lives, we carry out important actions, such as buying a home, declaring a new-build, lifetime gifting to our children or ending partnerships, among many others.
At JLA Notarios we are experts in property and contract law and buying and selling property. We guide our clients, analysing each particular issue and always considering the tax burden of each transaction.
In addition, some of our notarial services can be performed online, so we can assist you from anywhere in Spain. Contact us to declare a new-build or a commonhold ownership structure online.
Mortgage
Taking out a mortgage is one of the biggest moments for anyone. Just think of the fees and interest you may have to pay for much of your life. So it is essential to have a trusted notary to help you understand what you are signing, explaining the tricky legal terms and their future consequences in simple words, to provide transparency and protect our clients.
At JLA Notarios we are aware of the importance of giving complete and understandable information to people about to sign a mortgage, novation or subrogation. We also advise and guide you on your future mortgage cancellation.
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Individuals and companies often need money to fulfil their dreams or projects. This can be obtained by taking out a loan or credit facility with your bank. When you sign, it is essential to understand the details properly to avoid future surprises.
JLA Notarios can be your trusted notary office, giving you accurate advice on loan contracts, providing a very agile and specialised service for processing loan contracts.
Bear in mind that from 9 November 2023, you will be able to sign your loan contracts from anywhere in Spain electronically by videoconference with JLA Notarios, saving you time and money. Do not hesitate to contact us to find out more about the notary office’s services in order to sign a loan contract online or sign a credit facility online.
Companies
Without entrepreneurship there is no future, so it is of vital importance to support our businesspeople and entrepreneurs.
At JLA Notaries we are familiar with companies’ life cycle, which enables us to provide legal assistance for companies in their different stages, whether incorporation, modifications of their articles of association, changes of director, share sales and purchases, capital increases and reductions, dissolution and closure, and everything related to commercial matters.
Powers of attorney
There are moments in life when a person needs to delegate. The law provides a tool for this: powers of attorney. Though a power of attorney, one person allows another person to act on their behalf.
At JLA Notarios we make sure that you understand the significance and risks of delegating or revoking powers of attorney, from a special power of attorney or power of attorney for lawsuits, to general powers of attorney or preventive powers of attorney for cases of incapacity.
We provide an agile service to sign powers of attorney. You can take your copy away immediately, saving you unnecessary trips, and from 9 November 2023 our clients will be able to sign all powers of attorney that are not general or preventive by videoconference through our digital notary office.
Family affairs
A prosperous society is based on the family and its protection. Family Law provides you with the tools to protect your family and its members, so its foundations are solid and its purposes can be achieved.
At JLA Notarios we provide legal advice on marriage or civil partnerships; property aspects of the family through marriage contracts or civil partnership contracts; the moments when the family relationship is ended, in cases such as divorce or separation; and protection of vulnerable people, such as minors or people with modified capacity, through deeds of appointment of guardians or executors or creation of protected assets. We do all of this in a way that makes everyone involved feel equally supported and secure.
Certifications and authentications
It is common knowledge that notaries attest. That important and simple action can guarantee things of vital importance, such as ensuring that the signature on a document is authentic or certifying that a copy of a document matches the original.
At JLA Notarios we will help you to certify a document or notarise a signature in accordance with the law and tailored to your specific needs.
In addition, these notarial procedures can be carried out conveniently through electronic means from 9 November 2023.
Notarial deeds
How many times have you wanted to record an event, a statement or the status of an object, or to notify someone of an issue. The law provides us with notarial deeds to deal with these matters.
At JLA Notarios we adapt to you, stating in the deed what you need and issuing your notifications and requests.
Oath of citizenship
Behind every oath of citizenship lies a story of overcoming, sacrifice and waiting.
At JLA Notarios we know what this moment means and we provide an empathetic, agile and fast service. We don’t just advise you about the actual swearing-in, but also inform you of the future requirements that new Spanish citizens need to know.
We are your go-to notary’s office to swear the oath of citizenship before a notary public in Barcelona.
Apostille of the hague convention
Globalisation enables the free movement of people and documents of all kinds. How can you guarantee that a document has been officially issued? With an apostille of the Hague Convention.
JLA Notarios can obtain an apostille for all documents executed before us so they are valid and recognised abroad. We do this transparently and save you all the bureaucratic procedures involved.
Tax and registry procedures
Tax bureaucracy can cause a lot of headaches.
So JLA Notarios offers its clients the possibility of assessing and paying the many different taxes by the executing deeds and carrying out other procedures before the notary. We can also file them with the Land or Companies Registry so you do not have to concern yourself with it and can spend your time on the things that matter. We support you from start to finish.
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