Escritura de hipoteca en Barcelona

Se trata del acto por el cual una persona suscribe un préstamo o crédito con su entidad bancaria. Para garantizar su cumplimiento, el comprador pone el inmueble que tiene la intención de adquirir. Todo esto queda registrado ante un Notario, que otorga fe a las intenciones de la persona que recibe el préstamo hipotecario y a la entidad financiera en el momento de celebrar el contrato.

Es cierto que hay personas que tienen la capacidad económica de pagar al contado el precio de una vivienda. Sin embargo, lo más común es que la financien a través de un banco. De esta manera, necesitan registrar la escritura de su hipoteca en un acto que recoge la conformidad y el compromiso mutuo.

El Notario es un profesional del Derecho con una amplia formación y una dilatada experiencia. Entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita.

Aplicando una total imparcialidad, la misión del Notario es informar por igual a todas las partes intervinientes, prestando mayor asistencia a la parte que más la necesite. Sea cual sea el trámite o acto notarial que se esté valorando, es aconsejable que el interesado, ante las dudas que le puedan surgir, no dude en realizar las consultas necesarias, tanto el día de la firma como en los días previos.

Durante el proceso para tramitar una escritura de hipoteca, se deberá acudir al Notario en dos ocasiones. Primeramente, para el Acta Previa de hipoteca. Esta comparecencia es de carácter obligatorio. En ella, el Notario explica las características de la hipoteca (el capital, tipo de interés, comisiones a pagar…), además de las consecuencias de su impago y la responsabilidad que comporta llevar a término el contrato. Deberá firmarse el día previo a la firma de la hipoteca y el encuentro se producirá solamente entre el Notario con el cliente para que solvente cualquier duda. Ello permite que el cliente pueda sentirse más confortable o a solas con el Notario, ya que al no acudir un representante del banco a la firma el trato es más cercano. Es importante preguntar al Notario todas las dudas que usted tenga sobre su préstamo hipotecario y el Notario debe contestarle todas las preguntas que usted tenga.

La segunda cita en la notaría es para firmar la escritura de hipoteca, donde se formaliza el préstamo hipotecario y estarán presentes en la firma además de quien recibe la hipoteca el Notario y el representante de la entidad financiera. Se leerán las condiciones de la hipoteca y se producirá la firma de la escritura hipotecaria.

Así, el papel del Notario es fundamental en la formalización de una escritura de préstamo hipotecario. Su asesoramiento, junto con la autentificación y certificación de los documentos legales y la redacción de escritura de hipoteca según las leyes y regulaciones vigentes garantizan un proceso legal para la protección de derechos de las partes involucradas. Así, con esta labor de asesoramiento y control, el Notario proporciona seguridad jurídica preventiva al sistema financiero español, lo que redunda en el buen funcionamiento de los sistemas democráticos y en la protección de los Consumidores frente a las entidades financieras.

La escritura de hipoteca se produce normalmente en el proceso de compra de una vivienda. Ya sea nueva, o de compraventa, si se desea financiar se deberá formalizar un préstamo hipotecario. No obstante, también es posible pedir un préstamo o crédito sin haber compraventa, para garantizar el pago de una deuda con un inmueble que ya se tenía en propiedad.

En todo caso, se deberán seguir los siguientes pasos para formalizar una hipoteca:

• Solicitud de préstamo hipotecario a la entidad financiera: te entregarán varios documentos precontractuales antes de firmar. En estos documentos deberá incluirse información sobre la propiedad, los detalles del préstamo (monto, tasa de interés, plazos, comisiones…). Desde JLA Notarios recomendamos que evalúes las condiciones de varios préstamos hipotecarios antes de elegir un banco.
• Escoge aquella hipoteca que más interese. En este momento el banco solicitará la entrega de documentos para estudiar tu solicitud: nóminas, declaración de la renta, ingresos y gastos y el informe de tasación de la vivienda que desees comprar para realizar un estudio de viabilidad que suele durar 15 días, aunque depende de cada banco. Si te aprueban la solicitud, te harán entrega de las condiciones de la hipoteca y la documentación relacionada. Entre ellas el FEIN, es decir, la Ficha Europea de Información normalizada con las condiciones de financiación que tiene carácter vinculante durante un plazo de diez días.
  La mayor parte de entidades bancarias suelen financiar hasta un 80% del valor de tasación, aunque dependerá del banco y tu perfil de cliente. Desde nuestra notaría en Barcelona te recomendamos también elegir el tipo de interés, ya sea fijo, variable o mixto según el ahorro o ventajas que te puedan favorecer. Además, deberás valorar tanto las comisiones como las diferentes bonificaciones que te ofrecen las entidades financieras por el contrato de productos con ellos, como son seguros del hogar o de vida. Aunque es obligatorio tener un seguro de hogar en el inmueble hipotecado, es importante que sepas que la ley establece que el banco no puede obligar a contratar ningún seguro con el mismo banco, aunque sí puede bonificar a los clientes que contraten seguros con el banco.
• Dirígete a la notaría que has seleccionado para que te asesoren, antes de la firma del contrato, sobre las condiciones y las cláusulas, especialmente aquellas en las que tengas más dudas. Esto se conoce como la firma del acta previa a la escritura de hipoteca y es obligado realizarla 15 días antes de la firma del préstamo hipotecario en Cataluña y 10 días en el resto de España. Como Notarios en hipotecas en Barcelona nos cercioramos de que las entiendas cumplan la ley y verificamos todos los documentos. Si estás de acuerdo con lo propuesto, el Notario levantará un Acta Notarial para iniciar la firma del proceso.
• Finalmente, se producirá en la notaría la firma de la escritura de préstamo hipotecario y la escritura de compraventa, si hay compraventa, con lo que pasarás a ser propietario del inmueble. Este suele ser un proceso rápido que se completa en 1 o 2 horas.

La media para firmar una hipoteca ante Notario tras el último trámite de tasación es de 15 a 20 días.

Todos los gastos de la hipoteca que se originan por la firma de la hipoteca (tanto gastos de notaría como gastos de registro y gastos de gestoría) son a cargo del banco que da el préstamo. Estos gastos de la hipoteca son siempre a cargo del banco según la ley y no es admisible ningún pacto que sea contrario a esta norma. El Notario verificará que los gastos que por ley corresponden al banco sean pagados por el banco y no por quien pide una hipoteca.

El solicitante de la hipoteca deberá pagar la tasación del inmueble, y, si hay compraventa, los gastos de notaría, gestoría y registro de la compraventa.

La tasación de vivienda proporciona el precio real de un inmueble. Recopila el estado y conservación en el que se encuentra, informa de su superficie, contrasta información registral, catastral y urbanística comparando con otros inmuebles de la zona para establecer un valor final e informar sobre sus cargas.

Es interesante que la tasación la solicite el comprador para que el banco no fije el precio de forma unilateral.

Si deseas pagar antes de tiempo la hipoteca, puedes realizar una amortización parcial o total. Por un lado, la amortización parcial reduce la carga y los intereses finales, reducen los plazos de amortización o disminuyen la cantidad mensual a pagar.

La comisión de amortización anticipada está regulada por la ley y a partir de la Ley 5/2019 solo es posible que se cobre comisión de amortización si el banco ha tenido pérdida financiera que deberá demostrarle. Y si ha sufrido el banco pérdida financiera no podrá cobrarle nada por amortizar anticipadamente su hipoteca.

• Para que una persona tenga la obligación legal de pagar comisión de amortización anticipada, la ley exige que esté fijada la comisión en la escritura de hipoteca y que el banco haya tenido pérdida financiera. Además, se establece por la ley 5/2019 el máximo de comisión que se puede fijar, que es para préstamos a interés variable: 0,15% durante los cinco primeros años o 0,25% durante los tres primeros años. Y para préstamos a tipo fijo el máximo legal es el 2% durante los primeros diez años y el 1,5% a partir del décimo año.

Por otro lado, la amortización total de la deuda con la entidad financiera comporta el fin de la hipoteca y el ahorro de intereses. Se deberá tramitar la escritura de cancelación de hipoteca y su inscripción en el Registro de la Propiedad para que el inmueble figure como libre de cargas en el Registro.

En el supuesto de no poder pagar la hipoteca, se devengará el interés de demora, es decir el tipo de interés ordinario más un 3%. La diferencia radicará si se trata de un:

• Impago aislado: se procede a la penalización por el retraso que consiste en un interés de demora únicamente por la cuota que no se ha cumplido. Si en tu acuerdo se incluían comisiones de posiciones deudoras, la entidad bancaria procederá a su cobro.
• Impago prolongado: si no cumples con tus pagos, además del procedimiento anterior, el banco podrá ejecutar la hipoteca y poner en venta tu vivienda. Para ello se deben cumplir dos condiciones: dejar de pagar el 3% del capital o 12 cuotas de préstamo hipotecario en la primera mitad del préstamo. En el caso de encontrarse en la segunda mitad, se elevaría al 7% de capital o a 15 cuotas.

No obstante, si en algún momento una persona ve que no va a poder pagar la hipoteca, es recomendable buscar una venta del inmueble con una inmobiliaria y no en una ejecución judicial, pues probablemente se obtendrá más dinero en la venta y se evitará la acumulación de intereses a la deuda ya generada.

Cuando se ejecuta la hipoteca, el banco podrá vender la vivienda. Según el importe de venta sucederán dos cosas: si es superior a la deuda, el banco deberá abonar la diferencia al cliente que tenía contratada la hipoteca. Si es inferior, el deudor que había contraído la escritura de hipoteca y a la cual no ha podido hacer frente, deberá responder hasta pagar la deuda al banco.

Dentro del préstamo hipotecario, también hay otros conceptos por los que deberás pagar:

• Cuotas mensuales más los intereses que genera el dinero prestado por el banco
• Comisiones: existen gastos relaciones con el préstamo hipotecario por el estudio previo de la hipoteca y su concesión como la comisión por apertura de hipoteca. En ocasiones no se cobra, sin embargo, en algunas entidades financieras alcanza un 1%. Asimismo, existen comisiones por amortizaciones anticipadas, de las que ya os hemos hablado anteriormente. En el caso de novación y subrogación de hipoteca, también pueden existir comisiones.
• Productos asociados para rebajar el interés de la hipoteca o conseguirla: seguros de vida, cuentas bancarias, planes de pensiones, tarjetas de crédito…

El precio de los actos notariales está regulado por el Gobierno y se ajusta a la normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios). Como antes hemos comentado, los gastos de formalización de hipoteca en notaría son siempre a cargo del banco según la ley.

Respecto a los gastos de la escritura de hipoteca que pagará el banco, el precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar. El importe, el número de copias que se pide de un documento, los folios que contiene además de posibles cambios o añadidos pueden variar ligeramente el precio final.

Si desea recibir un presupuesto detallado, le invitamos a contactarnos directamente por la vía que le resulte más conveniente. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar que encontrará en el pie de página de la web, usando el acceso directo a WhatsApp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62. Será necesario que venga a firmar a nuestras oficinas en Barcelona.

Con la llegada de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la entidad financiera con la que gestionarás tu hipoteca es la responsable del pago de los gastos de gestoría, notaría y la inscripción en el Registro de la Propiedad del inmueble. Además, en su responsabilidad recae el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (impuesto que genera la concesión del préstamo hipotecario) y la copia de la escritura.