¿Qué es y cuándo firmar una Hipoteca Unilateral?
Si no conoces lo que es la constitución de hipoteca unilateral, hoy te explicamos qué es y cuándo conviene una hipoteca unilateral, desde nuestra notaría en Barcelona. En JLA Notarios somos somos Notarios de Barcelona especialistas en escritura de hipoteca en Barcelona, así que no dudes en consultarnos cualquier cuestión relacionada con este tipo de hipoteca tan particular.
Definición y características de una hipoteca unilateral
Con el nombre de hipoteca unilateral definimos a una hipoteca creada por un deudor sin intervención de un acreedor. Es decir, se constituye sin que el prestamista acepte la hipoteca. Se trata de una hipoteca voluntaria y de carácter especial, ya que la hipoteca unilateral no es un préstamo hipotecario, sino que existe para avalar la ejecución de un deber, como por ejemplo una deuda a Hacienda, mediante un bien que se posee. Sigue leyendo para conocer más sobre qué es y cuándo conviene una hipoteca unilateral.
Pasos para constituir una hipoteca unilateral
Así pues, la persona que desea hipotecar un bien, por lo general inmobiliario (por este motivo también recibe el nombre de hipoteca inmobiliaria unilateral), llamémosle un deudor o prestatario, deberá otorgar una escritura de hipoteca unilateral ante Notario, que el acreedor (o prestamista), más tarde, aceptará o no.
La escritura de hipoteca unilateral deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad y se podrá hacer sin tener que abonar impuestos.
Es necesario que el prestamista la acepte en un plazo de dos meses desde que se requiere y figure una nota marginal en el Registro de la aceptación, ya que, si no, el prestatario la podrá cancelar unilateralmente. Para hacerlo, el prestamista o acreedor deberá acudir al Notario y aceptar la escritura de constitución de hipoteca unilateral.
Características
- La hipoteca unilateral debe ser aceptada por la persona a favor de la que se establece.
- La aceptación debe figurar en el Registro por nota marginal.
- Los efectos son retroactivos, es decir se aplica desde la fecha de su constitución.
- Hasta que no se acepta no se pagan impuestos.
Hipoteca unilateral a favor de Hacienda
La constitución de hipoteca unilateral es frecuente que se otorgue en favor de diferentes instituciones, buscando aplazar tributos o fraccionar deudas. Con esto, se garantizan deudas contra la seguridad social o Hacienda. Por este motivo, es común encontrarlas en favor de la Administración Pública, ya sea estatal, autonómica o local (conocida como hipoteca unilateral a favor del ayuntamiento).
Así, la hipoteca unilateral a favor de la agencia tributaria se usa como garantía de pago cuando se tiene una deuda con Hacienda. Si la agencia tributaria no aceptara la hipoteca, no quedaría constituida. Cuando una hipoteca unilateral está a favor de Hacienda, su sujeto pasivo es el Estado como acreedor, por eso también es conocida como hipoteca unilateral a favor del estado.
Ventajas de la Hipoteca Unilateral
Entre los beneficios que aporta la hipoteca unilateral, encontramos los siguientes:
- Ofrece garantías a las administraciones públicas.
- Facilita a los acreedores el proceso hipotecario.
- Está exenta de tributos hasta que se constituye.
- Facilita al deudor el pago de deudas contraídas.
Ejemplo de hipoteca unilateral
Pongamos un ejemplo de hipoteca unilateral. Juan (prestatario) incumple los términos acordados en cuanto a un pago con Hacienda. Su deuda se acumula y decide hipotecar su inmueble a favor de Hacienda, tramitando una escritura de constitución de hipoteca inmobiliaria unilateral. Con ello, se asegura el cumplimiento de la obligación de pago y de los intereses de demora. Cuando se cumple la obligación, es decir, cuando se paga la deuda tributaria y sus intereses, la hipoteca se extingue.
Las empresas también pueden tramitar hipotecas unilaterales. Así, puede constituirse para garantizar la deuda en la compra de participaciones o tramitarse por garantía de un aplazamiento de concurso de acreedores.
Preguntas frecuentes relacionadas con hipotecas unilaterales
Ahora que ya conoces qué es y cuándo conviene una hipoteca unilateral, queremos explicarte cómo cancelarla. La cancelación de hipoteca unilateral se regula en el artículo 237 del Reglamento Hipotecario. Es importante conocer que una vez inscrita en el Registro de la Propiedad no se puede cancelar hasta pasados dos meses.
La cancelación de hipoteca unilateral puede producirse por dos supuestos:
- Rechazo: que el acreedor no la quiera, otorgando en escritura dicha voluntad o que no responda a la petición
- Que el deudor/prestatario la cancele tras el tiempo dictaminado por la ley
El deudor o prestatario puede solicitar la cancelación de hipoteca si no consta la aceptación por parte del acreedor una vez transcurridos dos meses desde su requerimiento. Para aceptarla, además, deberá ser inscrita en el Registro por nota marginal.
En el caso de que el acreedor o prestamista acepte la hipoteca, no podrá ser cancelada hasta que la deuda contraída esté pagada.
El bien actúa como bien garantía de una deuda, ya que es la propiedad por la cual el prestamista puede recuperar lo invertido si no se cumplen los términos del acuerdo. En caso de no pagar lo acordado, el prestamista puede vender el bien y recuperar la deuda.
Las hipotecas unilaterales tributan en el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo de gravamen establecido por la legislación autonómica acerca de este impuesto. El sujeto pasivo de este impuesto es quien acepta la hipoteca constituida a su favor.
En los casos más frecuentes, que son aquellos en los que la hipoteca unilateral garantiza una deuda contraída con alguna Administración Pública, actualmente la posición del Tribunal Supremo y del TEAC es, para estos casos, que el sujeto pasivo sería la Administración Pública y que como Administración Pública estaría exenta de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Especialidades de las hipotecas unilaterales en Barcelona y Cataluña
¿Hay alguna especialidad en de las hipotecas unilaterales ante Notario en Barcelona y Cataluña?
Las hipotecas unilaterales ante Notario en Barcelona y Cataluña no tienen especialidades en la Notaría, salvo que solo se firmará por quien constituye la hipoteca. Por tanto, nunca será necesario la comparecencia del acreedor hipotecario en esta clase de hipotecas en Barcelona y Cataluña.
Como en el resto de hipotecas en Barcelona y Cataluña, será necesario tramitar el acta previa de transparencia material cuando el hipotecante es un particular. Por tanto, los particulares tendrán que acudir en dos ocasiones a la notaría. En cambio, las empresas solo tienen que acudir a la firma de la hipoteca en notaría, sin tramitar acta previa de hipoteca en Barcelona o Cataluña.
¿Hay alguna especialidad fiscal en de las hipotecas unilaterales ante Notarios en Barcelona y Cataluña?
No hay especialidades fiscales en Cataluña respecto a las hipotecas unilaterales. Por tanto, la regla general es que tributan a AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) al tipo general de la Comunidad Autónoma de Cataluña, que es el 1,5%.
En los casos más frecuentes de hipotecas unilaterales a favor de la Administración se tiende a considerar que el sujeto pasivo es la Administración Pública y que está exento de pago de AJD. No obstante, debe saber que el TSJ de Cataluña ha tenido algunas consideraciones particulares en casos específicos.
¿Cómo firmar una hipoteca unilateral con JLA Notarios?
Esperamos que este artículo sobre qué es y cuándo conviene una hipoteca unilateral te haya sido de ayuda. Si necesitas tramitar una escritura de constitución de hipoteca unilateral en Barcelona no dudes en contactar con nuestros Notarios en Barcelona especialistas en hipotecas. Puedes hacerlo escribiéndonos al mail bcn@jlanotarios.com o rellenando el formulario de contacto de nuestra web. Estaremos encantados de atenderte en nuestra notaría en la Avenida Diagonal de Barcelona. Si quieres conocer más sobre nosotros y los servicios de nuestros Notarios de Barcelona te invitamos a la lectura del siguiente artículo:
