¿Quién paga el IBI en una compraventa?
Si estás pensando en comprar o vender una propiedad, es normal que te plantees qué impuestos y gravámenes debes pagar. Uno de los que más preguntas plantea en el despacho es, sin duda, el Impuesto de Bienes Inmuebles o IBI y quién paga el IBI en una compraventa, en concreto, sobre quién debe pagar el correspondiente al año en que se produce la compraventa del inmueble.
¿Qué es el IBI?
El IBI es un impuesto directo que grava la titularidad de derecho reales sobre bienes inmuebles de naturaleza urbana, rústica o de características especiales, regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales.
Se caracteriza porque es un impuesto municipal, por lo que su recaudación y los valores a pagar dependen de lo que establezca el Ayuntamiento donde radica el inmueble.
¿Cuándo se paga el IBI?
El IBI es un impuesto anual, que además coincide con el año natural y se devenga el día uno de enero de cada año, según se deduce del artículo 75 de la Ley de Haciendas Locales.
Ahora bien, no debemos confundir el devengo (el momento en que nace la obligación de pago) con el momento de efectuar el pago, que es posterior y fijado por los Ayuntamientos, que, en muchos casos, ofrecen la posibilidad de fraccionar el pago del impuesto en diferentes cuotas a lo largo del año.
¿Quién paga el IBI en una venta? ¿El vendedor o el comprador?
Llegamos a la cuestión planteada en este post sobre quién paga el IBI en una compraventa, que se basa en el principio de la autonomía de la voluntad de las partes, es decir, prevalece lo que comprador y vendedor libremente acuerden, sin perjuicio de lo establecido por el Tribunal Supremo y que veremos posteriormente, existiendo tres posibilidades:
- Lo paga el vendedor: Según se desprende de los artículos 61, 63 y 75 e la Ley de Haciendas Locales, el sujeto pasivo del impuesto es el titular del inmueble a uno de enero. Como, lógicamente, en esa fecha el propietario es el vendedor, será este el obligado a pagar de cara a la Hacienda local.
Es importante recordar que, a falta de acuerdo entre las partes, esta es la regla general, siendo el vendedor quien debe hacer el abono. - Lo paga el comprador: las partes pueden acordar que sea el comprador quien abone el IBI. Sobre todo, se da este pacto cuando la compra se realiza en los primeros meses del año, aunque nada impide, pactar que lo pague el comprador en otro supuesto.
No obstante, como la regla general es que lo pague el vendedor, el acuerdo debe hacerse constar expresamente en escritura pública. - Se paga a prorrata o proporcionalmente: Las partes acuerdan que se abonará por ambas partes en proporción al número de meses en los que cada uno ha sido propietario.
En cualquier caso, es conveniente para el comprador, y común en la práctica que, aunque el pago se haga a prorrata o se impute todo al vendedor, el comprador retenga la cuantía adeudada para abonarlo él directamente al Ayuntamiento. De esta forma, el comprador se asegura el abono total, liberando la vivienda de cualquier “huida” del vendedor.
¿Qué novedades ha incluido la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo?
El Tribunal Supremo, a través de la Sentencia de 15 de junio de 2016, introduce una importante novedad sobre quién paga el IBI en una compraventa, estableciendo las siguientes reglas:
- Prevalece la voluntad de las partes. Deberá pagar aquel que las partes acuerden.
- En defecto de pacto, el obligado al pago sigue siendo el titular al uno de enero, es decir el vendedor.
- Si paga el vendedor, este tiene derecho a reclamar o repercutir al comprador la parte proporcional del impuesto en proporción al tiempo que cada una de las partes hayan disfrutado del mismo durante el año de venta.
- Sin perjuicio de ello, las partes podrán pactar la imposibilidad de la repercusión.
¿Existe alguna especialidad si el comprador es un consumidor?
Dice el artículo 89.3.c) de Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios que “en todo caso tienen la consideración de cláusulas abusivas: La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En particular, en la compraventa de viviendas: La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario”.
Por tanto, en caso de compra de vivienda entre un consumidor comprador y un empresario vendedor, no será válido el acuerdo por el cual el comprador deba abonar la totalidad del IBI, ahora bien, sí que le sería imputable a prorrata, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo.
¿Qué debe hacer el comprador después de adquirir la vivienda?
Una vez otorgada la escritura de compraventa, el comprador deberá comunicar al Ayuntamiento correspondiente el cambio de titular y solicitar el cambio de domiciliación de los recibos del IBI, con el fin de que los recibos futuros se le carguen a él y no al comprador.
Tal cambio producirá sus efectos a partir del uno de enero del año siguiente a la compra y, por consiguiente, el IBI de año de venta no se verá afectado.
Otras preguntas frecuentes sobre quién tiene que pagar el IBI en una compraventa
En Cataluña lo más frecuente es que se pacte que el comprador asuma el IBI desde el día de la compraventa (lo que se conoce como prorrateo del IBI entre vendedor y comprador). Lo que ocurre es que como el sistema electrónico de recaudación del IBI no se actualiza hasta que acaba el año fiscal, el IBI del ejercicio en que se realiza la compraventa llegará al vendedor.
Si hay pacto de prorrateo del IBI, la parte proporcional del IBI desde la compra hasta que finaliza el ejercicio fiscal debe pagarla el comprador al vendedor. Lo normal es hacerlo en la notaría en el momento de la firma de la escritura, lo que da mayor seguridad a todas las partes implicadas. Si no se hiciera de esta forma el comprador estará obligado a abonar el IBI de la parte proporcional que le corresponde y, si no se hiciera cargo del pago, el vendedor puede reclamarle por todos los medios permitidos en Derecho, incluyendo la reclamación judicial del pago.
El Ayuntamiento puede embargar y subastar el inmueble para recuperar el pago del impuesto pendiente, independientemente de su titularidad.
Es recomendable dicha comprobación antes de la firma de la escritura de compraventa para evitar exigencias de pago por parte del Ayuntamiento al comprador del inmueble. Desde la notaría es una de las tareas que hacemos al preparar una compraventa, para garantizar que no hay cargas ni problemas en la compraventa.
Para reclamar el IBI al comprador, el primer paso es verificar tu contrato de compraventa y observar si existe una cláusula sobre el reparto del IBI. En el caso de que exista, podrás exigir el pago, incluso reclamar por vía judicial, aunque como hemos dicho, lo normal si hay prorrateo del IBI es que se abone por el comprador la parte que le corresponde en el momento en que se firma la escritura de compraventa.
Como hemos visto, el pago del IBI del año en curso de una compraventa de una vivienda, sea piso o casa, corresponde al titular de ella a 1 de enero. Sin embargo, prevalece el acuerdo para el pago del impuesto entre los intervinientes según los meses que se hayan disfrutado del inmueble en ese año y debe quedar reflejado como tal en la escritura pública de compraventa.
En Cataluña el pacto más frecuente es el prorrateo proporcional del IBI entre el vendedor y el comprador.
Si quieres conocer más sobre la escritura de compraventa, te aconsejamos este post:
Contrato de compraventa de inmueble: lo que debes saber
El IBI se paga durante el año y su pago siempre corresponde al del año en curso. Los ayuntamientos ofrecen la posibilidad de un único pago o el pago a plazos durante un período voluntario.
Este impuesto local debe pagarse al ayuntamiento y puede abonarse en el banco directamente o también ser domiciliado. También es común que se pueda pagar en oficinas del ayuntamiento o en sus portales web.
El importe del impuesto dependerá del valor catastral del piso o casa y las tasas que aplique el ayuntamiento.
Con contribución nos referimos a cualquier gravamen o tributo que se pague a las autoridades, esto implica impuestos como el IRPF o IVA y el IBI. La contribución, por tanto, es un término más amplio que abarca varios impuestos y el IBI es un impuesto concreto, aunque muchas personas se refieran de forma coloquial al IBI como "la contribución".
Conclusión
Para resumir cuanto antecede, y teniendo en cuenta la doctrina del Tribunal Supremo, prevalece lo que las partes hayan pactado, que deberá hacerse constar expresamente en la escritura de compraventa. En caso contrario, el pago corresponde al vendedor, el cual podrá reclamar al comprador la parte proporcional del IBI.
En todo caso, es recomendable:
- Acudir a la firma de la compraventa con todo hablado y no dejar para el último momento este pacto. No sería la primera vez que las partes se ponen a discutir en mitad de la firma quién lo paga (a ellos va dirigido este post).
- Por seguridad para el comprador, es conveniente que este retenga el importe del IBI, y lo abone.
Espero que estas pequeñas líneas sobre quién paga el IBI en una compraventa puedan servir de ayuda. Si te interesa, puedes leer otros posts de nuestra notaría en Barcelona en este Blog, como el siguiente:
En caso de dudas, en JLA Notarios Asociados en Barcelona, estamos a su entera disposición para resolverlas.
