¿Qué gastos tiene una hipoteca?
Cuando uno pretende firmar una hipoteca debe tener presente una serie de gastos y quién los paga. Estos gastos de hipoteca vienen recogidos en la FEIN, documento que uno firma al solicitar la hipoteca, donde aparecen reflejados todos los datos económicos del préstamo hipotecario, y que los Notarios explicamos al firmar el acta previa. Pero si estás buscando información sobre hipotecas, y antes de acudir al Notario, es posible que te interese qué gastos existen y quién los paga antes de elegir entre los préstamos hipotecarios disponibles en el mercado. Por eso, aquí va un pequeño resumen, que intentará ayudar en estos pasos tan importantes.
¿Qué son los gastos de hipoteca?
Los gastos hipotecarios son todos aquellos vinculados a la concesión y otorgamiento de la hipoteca, como impuestos o comisiones bancarias. En resumen, lo que se debe pagar para constituir la hipoteca. El obligado al pago de estos gastos ha variado en los últimos años a través de dos leyes; la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814) y el Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE-A-2018-15344).
¿Cuáles son los gastos de una hipoteca? ¿Quién los paga?
Tasación
La tasación es un trámite previo a la concesión de la hipoteca que permite al banco saber el valor del inmueble. Mediante la tasación el banco determina qué importe máximo puede conceder al cliente y limita los riesgos en caso de impago. También es importante saber el valor del inmueble hipotecado, pues este valor servirá de base para la subasta en caso de que el cliente no pague, deba ejecutarse la hipoteca y venderse el inmueble en pública subasta.
Esta tasación debe ser realizada por una entidad tasadora homologada por el Banco de España, que la podrá presentar el propio interesado en la entidad bancaria o, lo que es más común, que el banco gestione la tasación con alguna de estas entidades.
El precio, por lo general, ronda entre 200€ y 500€ y su pago corresponde al cliente, no al banco. Aunque es cierto que muchos bancos, si firmas la hipoteca con ellos, no la cobran o devuelven el importe pagado por el cliente.
Nota simple
La entidad bancaria, generalmente, solicita al cliente una nota simple del Registro de la Propiedad, donde aparezcan la titularidad y las cargas del inmueble, con el fin de conocer la situación de la propiedad. En este caso, la puede solicitar el cliente, que no supera los 10€ o el propio banco. En este último caso saldrá un poco más caro por que el banco cobrará la gestión, aunque no mucho más.
Notaría
La hipoteca debe firmarse en escritura pública, como requisito indispensable para su inscripción registral y su constitución. El importe viene fijado por arancel, y dependerá del importe total del que responde la hipoteca, del número de folios y otros conceptos.
Este gasto es asumido por el banco. Son ellos quienes deben de abonar los gastos notariales. El cliente únicamente debe abonar los gastos de lo copia autorizada, si la pide, aunque desde JLA Notarios mandamos siempre una copia simple en pdf al cliente de forma totalmente gratuita.
Gestoría
La gestoría es la encargada de recoger la escritura de hipoteca, liquidar los impuestos e inscribirla en el Registro de la Propiedad. Se encarga de toda la tramitación. Estas gestorías son designadas por la entidad bancaria, nunca la elige el cliente, y los gastos son asumidos por el banco.
Impuesto sobre actos jurídicos documentados
La concesión del préstamo hipotecario genera un impuesto, el AJD, el cual es un impuesto autonómico y puede variar de una comunidad a otra, pero suele oscilar entre el 0,5% y el 2% de la responsabilidad hipotecaria.
El Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre modificó el sujeto pasivo del impuesto, es decir, la persona obligada a realizar el pago. Desde entonces este impuesto debe ser abonado por la entidad bancaria.
Registro de la Propiedad
La hipoteca debe inscribirse en el Registro de la Propiedad y, como sucede con los gastos notariales, también están sujetos a arancel. Este gasto también es asumido por la entidad bancaria.
En definitiva, a día de hoy, con la nueva regulación, el cliente (siempre que sea considerado consumidor y usuario) solo debe pagar los gastos de tasación y la nota simple; y, a veces, ni siquiera pagará estos gastos.
Gastos de hipoteca y compraventa
Los gastos mencionados en el apartado anterior son exclusivos de la hipoteca. Muchas veces la hipoteca se firma cuando se adquiere un inmueble, y ambas operaciones van juntas o vinculadas. En estos casos no se debe confundir los gastos de hipoteca con los de la compraventa.
En el caso de la compraventa, a diferencia de la hipoteca, los gastos son asumidos por el comprador (que es el deudor hipotecario o persona que recibe el préstamo), asumiendo el comprador los gastos de notaría, de registro, los impuestos asociados a la compraventa y también el coste de la gestoría, que, aunque es elegida por la entidad bancaria, se encargará de tramitar ambas escrituras y sí puede cobrar al particular los gastos de gestión de la compraventa, pero no los de la hipoteca.
Gastos hipotecarios relacionados
Además de los gastos que hemos visto anteriormente, y que se dan en toda hipoteca, existen otros gastos que se deben tener en cuenta y que dependen del préstamo y de la entidad bancaria. El cliente debe tenerlos en cuenta y conocerlos antes de contratar un préstamo.
Comisión de apertura
Se trata de un gasto que debe asumir el cliente en algunos préstamos hipotecarios por el estudio previo de la hipoteca y su concesión. En la mayoría de las hipotecas es cero, pero hay bancos que pueden cobrar alguna cantidad, normalmente no superior actualmente al 1 %.
Comisión por amortización anticipada
Se trata de otra comisión que puede cobrar el banco al cliente en caso de pagar anticipadamente cantidades de la hipoteca, tanto de forma total como parcial. En estos casos hay que revisar el préstamo, pues suele variar de una entidad a otra, y puede cambiar dependiendo del momento en el que se haga la cancelación, pero suele estar entre el 0´25% y el 2% del capital que se devuelve.
Productos combinados
Son gastos que el cliente debe tener presente, ya que muchas hipotecas ofrecen rebajas al tipo de interés si contratas determinados servicios con ellos, desde cuentas bancarias, seguros de vida, hogar o impagos, uso de tarjetas de crédito etc. Los bancos suelen comercializar estos productos y, aunque no son gastos o pagos estrictamente de la hipoteca, están relacionados.
Comisión de novación de hipoteca
En el caso de modificación de condiciones del préstamo en el futuro, es posible que el banco cobre una comisión, que puede llegar hasta el 2%, por conceder estas modificaciones, aunque si se trata solo de la modificación del plazo de amortización la comisión es más baja, entre el 0´1% y el 0´15%.
Comisión por subrogación de hipoteca
Se trata de una comisión bancaria que se aplica para el caso de cambio de entidad bancaria (subrogación del acreedor) o para el caso del cambio de la persona que debe pagar el préstamo (subrogación del deudor).
Espero que esta pequeña guía sobre gastos de hipoteca haya servido de orientación para todas aquellas personas que estén pensando en contratar una hipoteca. Si se encuentra en este paso y desea más información, le remitimos a otros artículos de nuestro blog que le pueden ser interesantes, como:
y este otro artículo de nuestro blog:
Además, añadimos este artículo sobre el código de buenas prácticas bancarias, medidas aprobadas por el gobierno para proteger a deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la inflación:
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