¿Sabe qué es una novación de hipoteca? Se lo explicamos
¿Sabe lo que es una novación de hipoteca y si ésta le permite modificar las condiciones de su préstamo hipotecario? Si desconoce esta información, este artículo le interesa.
¿Qué es una novación de hipoteca?
A continuación, veremos la definición del término novación hipoteca.
La novación de préstamo hipotecario es cualquier cambio que se hace en las condiciones de una hipoteca cuando no hemos finalizado el pago correspondiente. El cliente suele solicitarla cuando tiene problemas para pagar, ya que supone una renegociación de las condiciones con el banco, pero hoy es utilizada de manera más frecuente en casos como, por ejemplo, el cambio de hipoteca de tipo de interés variable a interés fijo.
El concepto se detalla en la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios. Así, este término hace referencia a “cualquier cambio posterior que se realice en las condiciones del préstamo”.
Casos en los que es necesario hacer una novación de hipoteca
Ahora que sabe lo que es una novación de hipoteca, queremos explicarle cuándo sucede. Este recurso se solicita cuando queremos hacer modificaciones en alguno de los siguientes aspectos de la hipoteca:
- Tipo de interés: cuando el banco nos concede el préstamo, se firma un tipo de interés (fijo o variable) que se puede transformar según las necesidades del cliente. Para ello, se debe renegociar de nuevo con la entidad. En el artículo “Cambiar hipoteca de interés variable a fijo” puede conocer más detalles, pero le anticipamos que con esta novación es posible que pueda ahorrarse dinero todos los meses en su hipoteca sin coste alguno. Lo puede leer a continuación:
- Titular del préstamo: supone que otra persona diferente a la que adquirió la hipoteca se haga cargo de su pago.
- Plazo de amortización: por un plazo mayor o menor que cambiará el precio que se va a pagar en cada cuota.
- Importe pendiente: también existe la posibilidad de ampliar el préstamo concedido.
- Sistema de liquidación: puede ocurrir que el cliente tenga un periodo de carencia y no pueda asumir el pago de la hipoteca. En este caso, también se puede realizar una novación del préstamo hipotecario.
Ventajas de la novación hipoteca
Ya hemos visto qué es una novación hipoteca. Pero ¿por qué es recomendable? Las ventajas que tiene una novación de préstamo hipotecario son varias.
La primera de ellas es el ahorro en gastos novación hipoteca que supone para el cliente. Efectuar una novación de hipoteca es más económico que una cancelación de hipoteca, ya que una cancelación da lugar a una serie de gastos y consecuentes pagos. Además, en el caso de una novación es posible que no haya que volver a tasar la vivienda si lo único que queremos es que nos rebajen el interés. Esto, implica también un ahorro de costes reduciendo los gastos novación hipoteca.
Otra de las ventajas de la novación de hipoteca es que se puede mejorar la hipoteca negociando con la entidad bancaria unas condiciones más beneficiosas que impliquen reducir nuestros gastos de hipoteca. Esto incluye la modificación de tipo de interés a la baja o el cambiar de tipo de interés variable a fijo y viceversa.
¿Cómo hacer una novación de hipoteca?
Lo más importante para llevar a cabo una novación de hipoteca es contar con el asesoramiento de algún especialista, pues se trata de un proceso complejo, por ejemplo un broker. Estos son los pasos que se deben seguir:
- Realizar un escrito a nuestro banco, un documento donde se explique detalladamente qué modificaciones se desea realizar.
- Negociación, nuestra entidad bancaria debe respondernos para ofrecernos las nuevas condiciones.
- Contactar con una notaría, para otorgar la escritura de novación. Recibirá las nuevas condiciones y, si el cliente está de acuerdo, se firmará un acta.
¿Qué sucede tras modificar una hipoteca?
Tras producirse la modificación de hipoteca, la escritura pública de novación de hipoteca deberá grabarse en el Registro de la Propiedad.
Gastos novación hipoteca
Cuando nos informamos sobre qué es la novación de hipoteca, es frecuente que surjan preguntas relacionadas con su coste. Estas son las más formuladas por nuestros clientes.
¿Qué gastos tiene una novación de hipoteca? Los gastos de novación de hipoteca en una notaría deberán tener en cuenta el arancel notarial y los gastos que provengan de la gestión realizada en el Registro de la Propiedad.
Además, se deberá pagar la comisión por novación, la gestoría y la tasación en posibles modificaciones de financiación de hipotecas.
En el caso de que se produzca finalmente la modificación de los parámetros establecidos en su hipoteca, debe conocer que mientras no incremente la cantidad de préstamo en ella, no deberá pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
En los casos en que hay que pagar Impuesto de Actos Jurídicos Documentados debe saber que el impuesto lo pagará el banco, de manera que la persona que tiene una hipoteca no pagará este impuesto.
En el caso del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, no deberá pagarse en su modalidad gradual en novaciones que afecten al tipo de interés o al plazo de devolución.
Efectivamente. Su entidad financiera podrá cobrar una comisión en el caso de que modifique las condiciones de su hipoteca si esta figura en el contrato de préstamo hipotecario. La comisión por novación puede llegar al 1% del saldo pendiente de pago en modificaciones del préstamo.
No cobrarán por novaciones que impliquen el cambio de hipoteca variable a fija o mixta. En casos de ampliación de plazo de hipoteca, la comisión no podrá ser superior a un 0,1% del importe restante.
Según la Ley Hipotecaria de 2019, será el banco quien deba pagar:
- Los gastos de notaría para novación de hipoteca.
- Los honorarios del Registro de la Propiedad y de la gestoría.
- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El titular pagará la comisión por novación explicada en el apartado anterior. Si se pregunta quién paga la tasación en una novación de hipoteca, la tasación del valor del inmueble también deberá ser pagada por el titular del inmueble.
Otras preguntas frecuentes sobre novación de hipoteca
En este caso, se modifica la hipoteca de modo en el que uno de los propietarios se convierte en titular exclusivo del préstamo. Suele suceder en casos de separación o divorcios.
El período de carencia de una hipoteca también puede provocar la creación de una novación de hipoteca. En este caso, se nos indica el acuerdo entre el propietario y el banco por el cual durante un tiempo no se pagará a la entidad financiera el pago del préstamo hipotecario o una parte de él. Normalmente, suelen pagarse simplemente los intereses y es común encontrarlo cuando los propietarios sufren dificultades económicas.
Será interesante realizar una novación hipotecaria siempre que el trámite le permita abaratar su hipoteca, ya que obtendrá beneficios en el ahorro que le suponga el cambio de tipo de interés. También podrá compensarle gestionar una novación de la hipoteca si empieza a ingresar mensualmente más dinero y quiere reducir el periodo de amortización.
Si está pensando en una novación de hipoteca, debido a un incremento de tasa de interés por la inflación, es posible que le interese este artículo sobre el nuevo código de buenas prácticas bancarias. Aprobado en noviembre 2022, incluye medidas para proteger a deudores hipotecarios de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la inflación. En este artículo, les explicamos si se pueden beneficiar de esta reforma y cómo:
JLA Notarios, Notaría en novación de hipoteca
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