Novación y subrogación de hipoteca en Barcelona

La novación hipotecaria consiste en la renegociación de las condiciones del préstamo inicial para una hipoteca entre el cliente y el banco acreedor. En cualquier caso, los gastos de novación de la hipoteca de notaría son asumidos por el banco, aunque el cliente puede tener que asumir alguna comisión al banco. Son muchos los motivos por los que se solicitan novaciones de hipotecas: cambios en la economía familiar, evolución de los tipos de interés del mercado hipotecario, la inclusión o exclusión de algunos de los titulares, etc. Sin embargo, uno de los motivos más importantes para realizar estos trámites es la subrogación, es decir, el cambio de la hipoteca a otra entidad bancaria.

Antes de formalizar cualquier novación o subrogación de hipoteca, es necesario que la persona que tiene hipoteca haya llegado a un acuerdo con el banco que tiene la hipoteca o con el banco que va a pasar a ser el titular de la hipoteca. La formalización de unas nuevas condiciones con el mismo banco con el que se tiene ya la hipoteca se hace mediante la novación, que implica firmar escritura de novación de hipoteca en notaría. Desde JLA Notarios podemos gestionar su novación de hipoteca siempre que pueda desplazarse a la firma a nuestra Notaría en la Avenida Diagonal de Barcelona.

El Notario es un profesional del Derecho con una amplia formación y una dilatada experiencia. Entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita.

Aplicando una total imparcialidad, la misión del Notario es informar por igual a todas las partes intervinientes, prestando mayor asistencia a la parte que más la necesite. Sea cual sea el trámite o acto notarial que se esté valorando, es aconsejable que el interesado, ante las dudas que le puedan surgir, no dude en realizar las consultas necesarias, tanto el día de la firma como en los días previos.

El Notario garantiza la legalidad y autenticidad del trámite que está realizando al certificar la autenticidad de los documentos y las identidades de las personas que intervienen, protegiendo los intereses de ambos y asegurando que se comprendan los términos y las implicaciones tanto de la novación como de la subrogación de hipoteca. Además, garantizan que estén sujetos a las regulaciones actuales, ya que puede existir cierta confusión en relación con las políticas cambiantes debido a las leyes y a los decretos promulgados en los últimos años.

En una novación el notario se encargará de que los bancos cumplan escrupulosamente la ley y que no se cobren comisiones abusivas ni ilegales para los clientes. También el Notario informará al cliente que firma una novación de todo el contenido que se está modificando y las consecuencias jurídicas y económicas que pueden suponer para su familia y su patrimonio.

Para que las nuevas condiciones se apliquen al acuerdo, entidad bancaria y cliente tendrán que acudir al Notario con la siguiente documentación:

• Certificado del banco o caja que haya firmado la hipoteca, donde se especifique la cantidad adeudada en ese momento. Este documento deberá llevarlo la entidad.
• El cliente o titular del crédito hipotecario deberá tener el documento de identificación en vigor. Si son varios los titulares, todos ellos tendrán que ir físicamente el día de la firma con su documento nacional de identidad. Además, si en la operación intervienen otras personas, como pueden ser uno o varios avalistas, también tendrán que participar en la firma del nuevo contrato.
  El documento de identidad puede ser DNI o tarjeta de residencia o pasaporte con NIE.
• Identificación del contrato original del préstamo hipotecario.
• Identificación de la finca objeto de hipoteca.
• Documentación necesaria para la firma del acta previa a la hipoteca.

Distinguimos en los gastos de hipoteca por novación, los siguientes gastos a cargo del banco en todos los casos que la novación va sujeta a la ley 5/2019, de 15 de marzo, de crédito inmobiliario:

• Costes de notaría: están estipulados por el arancel notarial y tienen muy importantes bonificaciones y reducciones según los casos
• Gastos de registro: determinados por el arancel registral, también con varias reducciones
• Pago de impuesto: cambiar las condiciones del préstamo está exento del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) excepto cuando se incrementa la cantidad prestada, no obstante hay que declararla.

Por tanto el banco pagará todos los gastos de notaría y registro en todos los supuestos en que la hipoteca la solicite un particular. No obstante, el cliente puede tener que pagar una comisión a su banco. Esta comisión se llama comisión de novación y la ley establece ciertos límites; así, por ejemplo, si solo se modifica el plazo de vencimiento (por ejemplo al ampliar el plazo de la hipoteca para pagar más cuotas per más pequeñas) la ley establece que la comisión máxima que puede cobrar el banco es el 0,1 % del capital pendiente de amortizar.

Las modificaciones del préstamo hipotecario pueden realizarse por diversas razones, así que intentaremos exponer aquellas que, con carácter frecuente, provocan la novación de hipoteca.

En primer lugar, podríamos hablar de un cambio en la capacidad económica del prestatario. El propietario de un inmueble traviesa dificultades financieras y busca disminuir las cuotas mensuales que tiene que pagar, para lo cual extenderá el préstamo y alargará el plazo de devolución de su hipoteca para hacer más sostenible su economía. Asimismo, también puede ser que intente obtener una novación de hipoteca para incorporar en ella otras deudas o préstamos y conseguir mejorar las condiciones de interés.

También es muy frecuente que se produzca la novación del préstamo hipotecario por un cambio en las tasas de interés del capital prestado. Cuando se contrata un crédito hipotecario se puede optar a tipos de interés fijos o variables, siendo el variable algo más habitual. Así, en estos préstamos hipotecarios con tipo de interés variable, el importe irá variando en función de la evolución de su índice de referencia, que suele ser el Euribor.

Por un lado, encontramos que la novación de hipoteca puede deberse a la modificación para reducir el tipo de interés variable, pero también para un cambio de modalidad pasando de variable a fija o viceversa. Esto se produce, pues, para conseguir una rebaja en la cuota mensual de la deuda del comprador del inmueble.

Entre los beneficios de las hipotecas a interés fijo encontramos que proporciona una cuota mensual que no cambia a lo largo del préstamo, pero puede suponer una cuota más elevada que el tipo de interés variable. Entre sus beneficios encontramos la estabilidad de los pagos mensuales y conseguir una mejor planificación financiera al conocer exactamente lo que se debe pagar cada mes, ya que su riesgo financiero es menor al no existir fluctuaciones en el pago. Por tanto, desde JLA Notarios consideramos que en la mayoría de los casos es más seguro tener una hipoteca a interés fijo que variable.

Aunque los tipos de interés variable provocan fluctuaciones continuas en los pagos hipotecarios, sus condiciones en el préstamo ofrecen ventajas como unas tasas de interés más bajas en unos determinados escenarios económicos y, por tanto, la disminución del pago del préstamo hipotecario en comparación con los préstamos a interés fijo, proporcionando un mayor potencial de ahorro a largo plazo. Lo que ocurre es que el interés variable puede ser más barato en momentos que el fijo pero tener una hipoteca a interés fijo suele ser más seguro.

Sin embargo, también puede producirse situaciones donde el inmueble ha incrementado su valor y el propietario desea aprovechar este nuevo valor para obtener condiciones más favorables en el préstamo o que el banco quiera modificar el contrato por razones estratégicas como mantener a un cliente valioso.

La subrogación de hipoteca es un trámite que se culmina en el acto de subrogación de hipoteca ante Notario. La causa principal para ejercerla es la búsqueda de rentabilidad al contratar nuevas condiciones en el préstamo hipotecario.

Existen dos tipos de subrogación de hipoteca:

• La subrogación de acreedor
• La subrogación del deudor

La subrogación de hipoteca suele ser conocida porque se produce el cambio de hipoteca a un banco distinto al que figuraba previamente con el objetivo de obtener ventajas en la financiación como rebajar o cambiar el tipo de interés (de variable a variable, de variable a fijo o de fijo a variable), el índice de referencia, ampliar o reducir los años de devolución del préstamo, acabar con ciertas comisiones, productos vinculados como seguros u otro tipo de cláusulas.

Para tramitarla, es necesario cumplir unos requisitos como ser solvente y gozar de una situación económica y laboral estable (contrato indefinido y antigüedad), haber abonado con el anterior banco las cuotas durante 2 años en el momento estipulado y que el capital pendiente no supere un 80% del valor de la vivienda.

Sin embargo, también puede producirse una subrogación de deudor. Esto se produce cuando se vende un inmueble que tiene una hipoteca y se debe realizar un cambio en el titular del préstamo, es decir, se debe cambiar el nombre del vendedor del inmueble por el del comprador. Este trámite tendrá que ser evaluado por la entidad financiera y es el nuevo titular quién asumirá la deuda. Así, el vendedor obtiene beneficios como el ahorro de los gastos de cancelación del préstamo y el comprador se ahorra comisiones como las de apertura o tasación del inmueble.

• Certificado de deuda pendiente con el banco original.
• Documento de identificación en vigor (o DNI o tarjeta de residencia o pasaporte más NIE).
• Identificación del contrato original del préstamo hipotecario.
•  Identificación de la finca objeto de hipoteca.
• Documentación necesaria para la firma del acta previa a la hipoteca.

En este caso, es el titular de la hipoteca quien busca mejores condiciones en un préstamo hipotecario y presenta la solicitud al nuevo banco. Si la acepta, presentará una oferta para el préstamo y le pedirá el importe pendiente a pagar, que el interesado deberá presentar en 7 días. La entidad bancaria que tramitó el préstamo podrá ejercer una contraoferta pasado este período de tiempo y que durará 15 días.

Para realizar una subrogación hipotecaria deberás tener en cuenta los siguientes costes que asumes como cliente:

• Comisión por subrogación: se trata del coste que requiere la entidad bancaria por los cambios en el contrato. En los préstamos actuales es frecuente que no haya. Se paga al banco con el que se tenía la hipoteca antes del cambio.
• Tasación de la vivienda.

El banco asumirá:

• Aranceles notariales por la escritura de subrogación.
• Aranceles del Registro de Propiedad que se producen por inscribir el cambio de banco.
• Otros gastos de gestoría.

Por tanto, la mayoría de los gastos son asumidos por el banco y si no hay comisión de subrogación con el banco inicial, el cliente no pagará más que la tasación.

En caso de que sea un cambio de deudor entre particulares, el comprador deberá pagar la tasación del piso, el vendedor la comisión por subrogación de deudor si hay, y, por último, la entidad bancaria costeará la escritura, inscripción y gestión de cambio de deudor en la notaría, registro y gestoría correspondiente.

La media para realizar una subrogación hipotecaria se establece entre uno y tres meses.

El precio de los actos notariales está regulado por el Gobierno y se ajusta a la normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios). Por tanto, todos los Notarios deben cobrar lo mismo por los mismos servicios.

Los costes de notaría de subrogación o novación los pagará el Banco, por lo que el cliente no deberá pagar ningún coste notarial. Esto es así en todas las subrogaciones sujetas a la ley 5/15 de crédito inmobiliario, que son todas aquellas en las que interviene un particular.

El precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar. El importe del préstamo objeto de subrogación, el número de copias que se pide de un documento, los folios que contiene además de posibles cambios o añadidos pueden variar ligeramente el precio final.

Si desea recibir un presupuesto detallado, le invitamos a contactarnos directamente por la vía que le resulte más conveniente. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar que encontrará en el pie de página de la web, usando el acceso directo a WhatsApp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62.

De forma orientativa, le podemos adelantar que, de acuerdo a la normativa reguladora vigente, el precio habitual de la formalización de una NOVACIÓN O DE UNA SUBROGACIÓN DE HIPOTECA suele estar entre 250 y 650 euros y casi siempre lo paga el banco. No obstante, cada caso es distinto.

Este precio indicativo está calculado para un documento de contenido habitual y extensión habitual y con la expedición de una copia autorizada y dos copia simples.

La firma de una subrogación de hipoteca en notaría, si interviene un particular, requerirá que el cliente acuda en dos ocasiones a la notaría. En la primera ocasión se firma un documento llamado acta previa de transparencia notarial, que el Notario le debe explicar personalmente de forma gratuita y que no es vinculante. Transcurridos 15 días desde la firma del acta previa en Cataluña (o 10 días en otras Comunidades), el apoderado del banco y el cliente deben acudir a la notaría a firmar la escritura de subrogación de hipoteca.