Constitución y extinción de usufructo
Los trámites inmobiliarios y contractuales son actuaciones comunes en nuestra Notaría en Barcelona, hallándose la constitución de usufructo y extinción de usufructo entre las especialidades de nuestros servicios notariales en Barcelona. Por ello, queremos adentrarle en lo relacionado con el usufructo y cómo tramitarlo paso a paso.
Derechos y obligaciones del usufructuario
¿Cuáles son los derechos del usufructuario?
El usufructo consiste en tener el derecho de usar y disfrutar un bien, sin tener la propiedad, percibiendo los frutos del bien usufructuado. Por tanto, por ejemplo, el usufructuario de una vivienda podrá vivir en ella o alquilarla y percibir las rentas. Por su parte, el usufructuario de un fondo de inversión o de dinero producirá los rendimientos que produzca el fondo de inversión o el dinero.
También el usufructuario tiene facultades de disposición, por lo que puede vender su derecho de usufructo por sí solo (aunque para vender la plena propiedad tienen que vender conjuntamente el usufructuario y el nudo propietario) y se puede donar a un tercero. También puede hipotecar o arrendar el derecho de usufructo.
¿Cuáles son las obligaciones del usufructuario?
Las principales obligaciones del usufructuario son las siguientes:
Hacer inventario
Esta obligación, que puede ser dispensada por el concedente del usufructo, y de hecho esta despensa es lo más habitual, consiste en determinar y enumerar los bienes del usufructo. Este inventario se puede hacer judicial o notarialmente, siendo este último el habitual, si no existe conflicto entre las partes. En la misma se describirá de la forma más completa posible los bienes usufructuados y su estado, aunque su valoración no es necesaria.
Prestar fianza
La fianza del usufructuario es una garantía que se exige al usufructuario al momento de constituirse el usufructo. Su propósito es asegurar que el usufructuario cumplirá con sus obligaciones, como el cuidado y mantenimiento del bien usufructuado, así como el pago de cargas y tributos que le correspondan.
La fianza protege al nudo propietario (quien conserva la propiedad del bien) frente a posibles daños o deterioros que el usufructuario pueda causar durante el tiempo que tenga derecho a usar y disfrutar del bien. Si el usufructuario incumple sus obligaciones, el nudo propietario puede hacer uso de la fianza para cubrir los daños o pérdidas sufridas.
No obstante, según el artículo 493 del código civil El usufructuario, cualquiera que sea el título del usufructo, podrá ser dispensado de la obligación de hacer inventario o de prestar fianza, cuando de ello no resultare perjuicio a nadie.
Conserva la cosa
El usufructuario tiene el deber de guardar y conservar la cosa, y abstenerse de realizar cualquier acto que pueda perjudicar o destruir la cosa ususfructuada. Esto se concreta en que debe asumir el usufructuario las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo. No obstante, las reparaciones extraordinarias son a cargo del nudo propietario, aunque el usufructuario debe avisarle de la necesidad de hacerlas cuando fueren urgentes.
También el usufructuario debe abonar los impuestos que le correspondan por el uso y disfrute, aunque el nudo propietario debe abonar los que corresponden a la propiedad. Así, en el caso de usufructo de una vivienda, el nudo propietario asumirá el IBI y el usufructuario asumirá la tasa de basura y los gastos de la comunidad, salvo pacto en contrario.
Una vez acabe el usufructo, si no se ha extinguido por muerte, deberá entregar la cosa que estaba en usufructo al nudo propietario. Si se extingue el usufructo por muerte del usufructuario la entrega se hará por los herederos del usufructuario fallecido.
Constitución de usufructo
Como hemos analizado, el usufructo permite el uso y disfrute de un bien sin ser su propietario. El momento en que se debe establecer el derecho de usufructo como tal, debe quedar regulado en la constitución de usufructo, un documento que debe materializarse en escritura pública ante Notario. No obstante, hay algunos usufructos que los establece directamente la ley.
La legislación del usufructo se encuentra en el Libro Segundo del Código Civil de Derecho común. Por su parte, en el Derecho catalán el artículo fundamental es el 561 del Libro V del Código de Derecho Civil de Cataluña. Conoceremos estas regulaciones a continuación.
¿Qué es constitución de usufructo y que significa?
Una de las formas más comunes en las que una persona puede disfrutar de un usufructo es a través de una herencia (por ejemplo, en caso del cónyuge que sobrevive en sucesiones intestadas o disposiciones testamentarias), una separación de pareja (en obtener judicialmente el usufructo el cónyuge que conviva con los hijos) o un contrato. De hecho, en los últimos años, ha proliferado un incremento en las ventas de las viviendas por parte de personas mayores a cambio de mantenerse como usufructuarios de su hogar. Para acceder a esta situación se celebra un contrato de compraventa con el comprador a cambio de una renta que mejora la pensión de estas personas. El comprador es en muchas ocasiones un familiar o una entidad bancaria que se convierte en nudo propietario de ese lugar hasta que el usufructuario fallece.
Entre los bienes usufructuados más comunes se hallan las viviendas, aunque también pueden existir usufructos de bienes materiales, en rentas o en acciones y participaciones de sociedades, entre otros. Cuando se realiza un usufructo, y poniendo como ejemplo nuevamente la vivienda, la titularidad de la propiedad no cambia, pero quien disponga del usufructo (el usufructuario) la podrá habitar, pagando los gastos derivados de su uso (mantenimiento o reformas) o alquilar.
Por tanto, como conclusión podemos decir que el usufructo es un derecho sobre una cosa y que si hay un usufructo siempre habrá también un nudopropietario, que será quien tiene la propiedad de una cosa cuyo usufructo pertenece a otro.
Formas de constitución de usufructo
Así distinguimos tres modos de constitución de usufructo:
Por ley
Se conoce como usufructo legal o usufructo viudal y se refiere al “usufructo del cónyuge viudo”, que es el único contemplado por el Código Civil de Derecho común, por el que se le adjudica el usufructo del tercio de mejora. Es muy importante en la práctica. Es un usufructo vitalicio, de manera que al fallecer quien recibe este usufructo este derecho se recibirá por quien era nudo propietario, que al recuperar también el usufructo pasará a ser pleno propietario.
En el derecho catalán no hay un usufructo legal a favor del cónyuge concedido por la ley.
Usufructo voluntario
Es consecuencia de la voluntad de los individuos: con ello se refiere a la voluntad expresada por los individuos en diferentes tipos de actos o negocios jurídicos. Estos pueden ser inter vivos o mortis causa:
- Actos inter vivos: se dispone mediante acto o contrato la voluntad de usufructo. El acuerdo entre los interesados se conoce como usufructo contractual (uno de los más frecuentes es establecer la nuda propiedad de una vivienda) mientras la disposición del usufructo por un interviniente se conoce como usufructo unilateral. Se puede constituir a título oneroso (a cambio de algo, por ejemplo, contratos de compraventa) o título gratuito (no se deberá pagar nada por recibirlo, por ejemplo, en casos de donación).
- Actos mortis causa: se produce la constitución de usufructo por testamento o sucesión intestada. Así, en ocasiones se produce la denominada desmembración del dominio, con lo cual se conoce la adjudicación de la nuda propiedad de un bien y su usufructo a personas diferentes.
En Cataluña, en la práctica, es frecuente que un cónyuge establezca usufructo a favor del otro, sea de la vivienda habitual del matrimonio o sea de toda la herencia.
Es importante que en el título de constitución del usufructo o en el testamento se haga constar si se dispensa al usufructuario de hacer inventario y de prestar fianza.
Por prescripción
El usufructo se constituye como derecho real de posesión en adquirirse por usucapión o prescripción adquisitiva (el usufructuario se convierte en propietario por el uso prolongado del bien).
Contrato de constitución de usufructo
Cuando se tramita el usufructo de una vivienda es necesario elevarlo a escritura pública para luego hacer su inscripción en el Registro de la Propiedad. En la escritura pública de constitución de usufructo figurará la duración y motivos para la finalización de usufructo, los derechos y obligaciones de los intervinientes o la cuantía de la fianza si fuera necesaria.
Documentación para la constitución de usufructo
El día de la cita deberá aportar la siguiente documentación:
- DNI en vigor del propietario y del usufructuario.
- Escritura de la propiedad del inmueble: identificación y datos que figuren en el Registro de la Propiedad.
Plazo de constitución del usufructo
El usufructo puede constituirse en un plazo determinado y puede ser vitalicio o temporal. Para el temporal se dispondrá una fecha en la escritura, el vitalicio durará tanto como la vida del usufructuario.
Lo que nos lleva a la siguiente pregunta: ¿se puede extinguir el usufructo?
Extinción de usufructo
Pues bien, la respuesta es sí. La extinción de usufructo viene regulada en el artículo 513 del Código Civil de Derecho común y en el artículo 561 del Libro V del Código de Derecho civil catalán. Veamos en qué consiste:
¿Que es la extinción de usufructo y que significa la extinción de usufructo?
La extinción de usufructo pone fin al disfrute del bien que se había otorgado. Por ello, se establecen diversas causas por las que puede suceder.
Causas para la extinción de usufructo
Las causas para el fin del usufructo son:
- La muerte del usufructuario: la extinción de usufructo por fallecimiento o por muerte del usufructuario pone fin tanto a la escritura de constitución de usufructo tanto vitalicia como temporal.
- El vencimiento del plazo estipulado. En el caso de que se haya estipulado un usufructo temporal, el fin del plazo pactado en la escritura, causa la extinción del usufructo.
- El cumplimiento de la condición resolutoria. En algunas constituciones de usufructo, se pueden disponer de condiciones para el usufructo.
- La extinción de usufructo por renuncia de un usufructuario (aunque tiene limitaciones). En este caso se podrá pedir la renuncia por rescisión de fraude de acreedores o si la vivienda tiene hipoteca, el usufructuario no podrá extinguirla hasta su pago o hasta que se termine el usufructo.
- La consolidación en la misma persona de usufructo y nuda propiedad del bien en cuestión.
- La prescripción extintiva: en este caso el usufructuario deja de usar el derecho.
Cancelar el usufructo
Para proceder a la extinción del usufructo, por ejemplo, en usufructos vitalicios, deberá tramitar una escritura pública de extinción de usufructo. Recuerde que, si usted es nudo propietario, también deberá realizar la consolidación de dominio del inmueble, que consiste en restituir el usufructo una vez este ha finalizado. Asimismo, se deberá acreditar el fallecimiento en el Registro de la Propiedad y realizar la cancelación registral del usufructo.
En la práctica es frecuente que en la escritura de herencia de la persona que tenía un usufructo, se haga constar la extinción de este usufructo y que se pida al Registro de la Propiedad que inscriba la extinción del usufructo y su consolidación en el nudo propietario, que pasa a ser pleno propietario.
El papel del Notario en la constitución y extinción de usufructo
El Notario es un profesional del Derecho con una amplia formación y una dilatada experiencia. Entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita.
Aplicando una total imparcialidad, la misión del Notario es informar por igual a todas las partes intervinientes, prestando mayor asistencia a la parte que más la necesite. Sea cual sea el trámite o acto notarial que se esté valorando, es aconsejable que el interesado, ante las dudas que le puedan surgir, no dude en realizar las consultas necesarias, tanto el día de la firma como en los días previos.
Documentación para la escritura de extinción de usufructo
Los documentos necesarios son los siguientes:
- DNI en vigor.
- Certificado de defunción de la persona usufructuaria (si procede).
- Escritura de la propiedad del inmueble.
Otras preguntas relacionadas con constitución y extinción de usufructo
Sí, se puede vender el usufructo por el usufructuario, siempre que el usufructo no sea personalísimo (el usufructo personalísimo es aquel que se ha prohibido transmitir en el título de constitución del usufructo).
No obstante, para que se venda la total propiedad de un bien, será necesario que vendan tanto el usufructuario como el nudo propietario a una misma persona. Y una parte del precio irá a pagar al usufructuario el derecho de usufructo que vende y otra parte del precio irá a pagar al nudo propietario la nuda propiedad que vende. Aunque se puede acordar lo que se quiera, lo normal es repartir el precio entre el usufructuario y el nudo propietario siguiendo las reglas fiscales de valoración de los usufructos.
La tributación de la constitución del usufructo dependerá de la forma en la que se constituye. De esta forma, nos podemos encontrar con varios supuestos:
- Constitución por actos inter vivos y a título gratuito: Tributa por impuesto de denominaciones.
- Constitución por actos inter vivos a cambio de un precio: Tributa por ITP.
- Constitución por actos mortis causa: Tributa por el Impuesto de sucesiones.
Se ha planteado qué sucede si se constituye un usufructo cuando esta recae sobre una primera transmisión de vivienda y si esta constitución tributa por IVA, por ejemplo, cuando se trata de una primera transmisión de vivienda y uno adquiere el usufructo y otro la nuda propiedad. Para este caso, la Dirección General de Tributos resolvió que el nudo propietario tributaría IVA, mientras que el “usufructo correspondiente a la parte de una edificación destinada exclusivamente a vivienda, merece la calificación de prestación de servicios sujeta pero exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido; por tanto, está sujeta a ITP.”
Por su parte, en el caso de usufructos donde el usufructuario reciba rentas por él (por ejemplo, lo tiene alquilado), deberá declarar estas rentas en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
Por muerte del usufructuario, el nudo propietario en transmisiones onerosas deberá pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), mientras que en transmisiones lucrativas deberá tributar por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
Por renuncia del usufructuario, el nudo propietario deberá tributar por el ISD si se considera donación y si en función de la constitución de usufructo. Si fue inter vivos se tributa por ITP. En casos de mortis causa tributa por ISD. El usufructuario deberá tributar por donación.
Por reunión de usufructo en una sola persona, se podrá tributar por IRPF, por ITP o ISD.
Depende si es temporal o vitalicio:
Si es temporal: se calcula un 2% del valor del bien por cada año de duración del derecho de usufructo, llegando al límite del 70% del valor del bien.
En el caso de que sea vitalicio: se debe tener en cuenta la edad del usufructuario para calcular el valor del usufructo. El porcentaje del valor del bien surge del número 89 menos la edad del usufructuario. También tiene un límite: el máximo será el 70% del valor del bien y el mínimo un 10%.
La redacción del documento notarial de constitución de usufructo (al igual que para una extinción de usufructo) se acoge a los aranceles notariales en los que se regulan los honorarios de los Notarios normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios).
El precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar. El valor del bien en usufructo, la edad del usufructuario, el número de copias que se pide de un documento, los folios que contiene además de posibles cambios o añadidos pueden variar ligeramente el precio final.
Si desea recibir un presupuesto detallado, le invitamos a contactarnos directamente por la vía que le resulte más conveniente. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar que encontrará en el pie de página de la web, usando el acceso directo a whatsapp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62.
Tramitar una escritura de constitución de usufructo y extinción de usufructo con JLA Notarios
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