Daciones en Pago
Los trámites inmobiliarios y contractuales son actuaciones solventadas frecuentemente por nuestros Notarios en Barcelona, hallándose las daciones en pago entre las especialidades de nuestros servicios notariales. Por ello, queremos adentrarle en lo que son las daciones en pago, cómo tramitarlas paso a paso, los impuestos que suponen y el resto de asuntos relacionados.
Dación en Pago en el sector inmobiliario
Si está buscando que significa dación en pago, le podemos explicar que se trata de un acuerdo por el cual se entrega un bien a cambio de extinguir una deuda que tenía la persona que transmite el bien con la persona que lo recibe.
Las daciones en pago se pueden dar en particulares y en empresas. Por ejemplo, en el caso de las últimas, podría suceder que en casos de insolvencia empresarial debiera entregar bienes inmuebles o activos financieros para erradicar una deuda.
Sin embargo, son más conocidas y frecuentes las permutas dentro del sector inmobiliario. Lo más común dentro de este ámbito es que se produzcan en acuerdo con el banco daciones en pago. Estas implican la entrega de un bien o vivienda hipotecada a cambio de erradicar el pago del préstamo hipotecario que teníamos con la entidad bancaria. También es frecuente la entrega de una segunda vivienda como pago de un préstamo hipotecario de la vivienda principal. Explicamos la dación en pago en viviendas a continuación.
Diferencias entre la Dación en pago y la Dación para pago
Muchas veces uno puede escuchar dación en pago o dación para pago, incluso como sinónimos, pero realmente son dos conceptos que, aunque parecidos, son diferentes. Por tanto, antes de entrar en el estudio de la dación en pago, queremos aclarar ambos conceptos.
- La dación en pago (datio pro soluto) es una figura que consiste en, como hemos indicado anteriormente, un acuerdo entre acreedor y deudor por el cual, en virtud de este pacto, el deudor transmite la propiedad de un bien o bienes al acreedor, quien los acepta en pago para extinguir totalmente una obligación.
- La dación o cesión para pago (datio pro solvendo) se encuentra regulada en el artículo 1.175 del Código Civil de Derecho Común. En este caso, el deudor entrega determinados bienes al acreedor para que éste los administre y enajene con el fin de hacer efectivo el crédito pendiente. El importe obtenido en la enajenación ira destinado al pago y extinción de la deuda, pero solo en la cuantía obtenida. Si el importe de la venta es inferior al de la deuda, esta se verá reducida, pero no extinguida.
La diferencia fundamental entre estas dos figuras radica en sus efectos extintivos. Mientras que la dación en pago tiene produce una extinción inmediata y total de la deuda por la entrega del bien, la cesión o dación para el pago no supone la cancelación, sino solo la reducción de la deuda, en la medida que alcance el importe obtenido por la enajenación.
Además, en la dación en pago, el bien va destinado a extinguir la totalidad de la deuda, y si el viene tiene un valor superior al de la deuda el deudor no recibe el sobrante o su valor estimado, sino que el acreedor adquiere todo el bien. En la cesión o dación para pago, el acreedor enajenará el bien y aplicará el precio obtenido a cobrarse la deuda pendiente. Si el importe fuera insuficiente para cubrir la totalidad de la deuda, el deudor seguirá debiendo el resto; mientras que, si el fuera superior a la suma debida, el acreedor deberá devolver el sobrante al deudor importe obtenido.
Daciones en pago en caso de hipoteca
Cuando alguien no puede pagar su vivienda, suele entrar en diferentes fases de negociación con el banco. La primera fase es conocida como negociación amistosa, mientras que en la segunda se produce una demanda judicial por parte de la entidad financiera, que puede llegar a producir consecuencias como el desahucio. Si nos situamos en la primera parte, podríamos elegir entre diferentes alternativas para solventar los impagos a nuestra entidad bancaria. Para ello, se ofrecen opciones como la refinanciación de la hipoteca, reduciendo la cuota hipotecaria o incluso el llamado periodo de carencia, que implica el aplazamiento del pago del inmueble, de los intereses que conllevan o de ambos.
Cuando no es posible llegar a un acuerdo acerca del pago de las cuotas de la hipoteca y se acuerda que se extingue la deuda hipotecaria a cambio de recibir el banco la propiedad del inmueble que estaba hipotecado y en ejecución se produce la dación en pago del inmueble hipotecado. Esta supone la entrega de la vivienda al banco, erradicando la hipoteca, a cambio de que el banco se convierta en propietario de la vivienda.
Dación en pago con alquiler social
Quienes hayan perdido la propiedad de su vivienda podrán acceder a un alquiler social, siempre que haya alguna norma que lo permita en la Comunidad Autónoma en que se produce la dación en pago. Esto implica el alquiler de viviendas pertenecientes a entidades bancarias. Estas residencias forman parte del Fondo Social de Viviendas y en ellas podrán vivir las personas anteriores que se encuentren en situación de vulnerabilidad. De hecho, estas personas pueden habitar su propia vivienda durante dos años después de una dación y siempre que asuman una renta determinada por el banco. No obstante, esta es una cuestión que se debe estudiar caso por caso, atendiendo a la normativa autonómica, al acuerdo de dación en pago y a las circunstancias concurrentes en casa situación concreta.
Asimismo, debe saber que la dación en pago también puede solicitarla en procesos de demanda judicial mientras que su propiedad (vivienda) no se haya subastado.
Determinamos, entonces, como principal ventaja de la dación en pago, la eliminación de la deuda hipotecaria. El principal inconveniente es la pérdida de la vivienda o inmueble objeto de la dación en pago.
Tipos de dación en pago
La dación en pago puede ser:
- Total: con ella se produce el pago total de la deuda pendiente.
- Parcial: en este caso se produce el pago a cambio de la cancelación de una parte de la deuda pero quedando un remanente que puede ser financiado nuevamente mediante un calendario de pagos.
Este caso, no se debe confundir con la dación o cesión para pago. En la dación de pago parcial se entrega un bien para pagar parte de la deuda, mientras que en la dación para pago se entrega un bien para proceder a su venta y extinguir la deuda hasta la cantidad obtenida.
¿Dónde se regula la dación en pago?
La dación en pago está regulada por el Real Decreto 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que contempla requisitos de daciones en pago como la vulnerabilidad o el umbral de la exclusión social, así como requisitos de índole personal como enfermedades, discapacidades o la violencia de género. También deben tenerse en cuenta diversos artículos del Código Civil para su regulación.
No obstante, los casos más frecuentes de dación en pago son acuerdos voluntarios entre deudores hipotecarios que no pueden hacer frente a la hipoteca y el banco al que no pueden pagar.
Requisitos para una dación en pago
Para el ejercicio de la dación en pago es necesario que se den una serie de requisitos, a saber:
- La existencia previa de una obligación. Este es un requisito fundamental, ya que sin deuda previa no puede darse la dación en pago. Si esta obligación es dineraria, como en el caso de un préstamo, es importante tener en cuenta que la deuda debe ser acreditada. Esto no plantea problemas en préstamos hipotecarios realizados por entidades de crédito, pero puede ser un desafío en préstamos procedentes de particulares o en reconocimientos de deuda simples, ya que se deben aplicar las normas sobre justificación de los medios de pago y prevención del blanqueo de capitales.
- Animus solvendi. Para que se configure la dación en pago, el deudor debe realizar una prestación diferente de la originalmente prevista con la intención y la voluntad de extinguir la obligación.
- Capacidad. Esto se puede entender en un doble sentido. En primer lugar, la capacidad entendida como facultad de entender y querer hacer la dación en pago. Esta capacidad requerida dependerá del tipo de prestación. Si se transfiere la propiedad de un bien, se necesitará la capacidad normal para actos de enajenación. Si se paga con una obligación de hacer, se requerirá la capacidad general para contratar.
En segundo lugar, se peude entender como la facultad de disponer del bien o derecho que se transmite, ya que no se puede transmitir aquellos que no te pertenece. - Aceptación del acreedor. Es indispensable que el acreedor acepte el cambio de prestación propuesto por el deudor, ya que se trata de una prestación distinta a la primeramente establecida.
- Identidad del prestante. Es indiferente que la prestación sea realizada por el mismo deudor o por un tercero. La relación entre el deudor y el titular de la finca que adjudica para pagar la deuda de un tercero queda fuera de la relación deudor-acreedor, aunque efectivamente exista.
Por otro lado, en el caso de las daciones en pago reguladas por el Real Decreto 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, si el banco al que no se puede pagar la hipoteca ha firmado el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual, el deudor que no puede pagar su hipoteca puede exigir al banco la dación en pago como último recurso. En estos casos, las daciones en pago son obligatorias para los bancos adheridos a este Código y debe saber que casi la totalidad de las entidades bancarias que operan en España se han adherido a este Código. Los requisitos que permiten exigir estas daciones en pago obligatorias se pueden ver en el Real Decreto 6/2021 (BOE-A-2012-3394 Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.)
En el resto de casos, las daciones en pago se pueden acordar siempre que estén conformes el deudor y la persona con derecho a cobrar una deuda, y el principal requisito es el acuerdo unánime entre las partes.
¿Cómo solicitar dación en pago?
Para solicitar la dación en pago deberá cumplir los requisitos mencionados anteriormente. Siempre que incumpla pagos de hipoteca, hable con su banco, especialmente si es una entidad bancaria suscrita a los Códigos de Buenas Prácticas Bancarias. Posteriormente, su solicitud deberá ser estudiada para ser aprobada. En el caso de daciones en pago de viviendas, suele ser necesario hacer una nueva tasación de la vivienda.
Escritura de Dación en pago
La escritura de dación en pago de inmuebles deberá ser formalizada ante Notario, que acreditará el fin de la deuda por la entrega del bien y la cancelación de la hipoteca que quedará reflejada en escritura pública. El día de la firma deberá acudir junto con un representante de su entidad bancaria.
Posteriormente se emitirá una carta de pago que actuará como comprobante de fin de deuda, con lo que el deudor podrá tener acceso a nuevos créditos, préstamos o hipotecas en el futuro.
El papel del Notario en las daciones en pago
El Notario es un profesional del Derecho con una amplia formación y una dilatada experiencia. Entre sus funciones se encuentra la de asesorar y aconsejar de manera imparcial y gratuita.
Aplicando una total imparcialidad, la misión del Notario es informar por igual a todas las partes intervinientes, prestando mayor asistencia a la parte que más la necesite. Sea cual sea el trámite o acto notarial que se esté valorando, es aconsejable que el interesado, ante las dudas que le puedan surgir, no dude en realizar las consultas necesarias, tanto el día de la firma como en los días previos.
No olvide que usted podrá elegir al Notario que desee y en quien confíe para la escritura de dación en pago que realice.
Documentación para la escritura de dación en pago
El día de la firma de la dación en pago deberá presentar la siguiente documentación:
- DNI, pasaporte, NIE o tarjeta de residencia de las personas físicas. En el caso de intervenir una persona jurídica en una dación en pago, serán necesarios los documentos que acrediten la personalidad y representación de las personas jurídicas.
- Título que acredite la propiedad del bien que es objeto de la dación en pago.
- Identificación de la deuda que se va a extinguir.
Preguntas relacionadas con las escrituras de daciones en pago ante Notario
La dación en pago para efectos fiscales es variada y depende de quién haya intervenido, Por ejemplo, puede estar sujeta al impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), dependiendo de quién realice la dación, si es un particular o un empresario. En todo caso, hay que partir de la idea de que la dación en pago en una transmisión onerosa, por lo que tributará como tal.
En este caso, la base imponible en la tributación de la dación en pago, según la STS 116/2019, 4 de febrero de 2019, se determinará por el importe de la deuda que se extinga como consecuencia de la dación en pago, si es superior al valor del inmueble transmitido, aunque el valor de la finca sea inferior. De esta forma, el Tribunal Supremo estableció como doctrina que en las daciones en pago se debe fijar en función del importe de la deuda hipotecaria pendiente de amortizar y no en el valor real del inmueble que se transmite.
Si nos encontramos con particulares, tributará por ITPAJD, en su modalidad de transmisiones onerosas, conforme a lo dispuesto en el artículo 7 Real Decreto Legislativo 1/1993 , de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. A la base imponible se le aplicará un tipo, dependiendo de la Comunidad Autónoma.
También hay que tener en cuenta que , en los casos en que se entrega a una entidad financiera el mismo inmueble que originó la deuda, si el valor de éste es inferior a la deuda que en la operación queda extinguida, no se produce una donación efectiva, ya que no hay una intención clara de donar (animus donandi). En lugar de eso, la condonación es parte de un acuerdo comercial que debe evaluarse en su conjunto.
Cuando la dación ocurre entre empresas, incluso en deudas que no involucran a los bancos, estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Pero el tipo aplicable dependerá de la situación en la que se encuentre el inmueble y el origen de la deuda.
Si los inmuebles cedidos están en construcción, es decir, no están terminados, la adjudicación estará sujeta al tipo impositivo del 21%. Si el promotor inmobiliario es la propia empresa que realiza la cesión para la extinción de la deuda, el tipo impositivo será del 10%. En este caso, el adjudicatario será el sujeto pasivo del impuesto.
La alteración patrimonial del deudor transmitente calculado sobre la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión tributaba por IRPF. Pues bien, el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio, modificó este criterio y declaró que la dación en pago está exenta del IRPF la ganancia patrimonial, siempre que concurran las siguientes circunstancias:
- Que se ponga de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del deudor o del garante del deudor.
- Que la transmisión de la vivienda se realice por dación en pago o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
- Que su finalidad sea la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre dicha vivienda habitual, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
- En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.
Al igual que en el IRPF, el Real Decreto-ley 8/2014, de 4 de julio modificó la tributación en la plusvalía municipal para los casos de dación en pago, quedando exentas es las transmisiones realizadas con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario o garante del mismo, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Asimismo, estarán exentas las transmisiones de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizadas en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
No resultará de aplicación esta exención cuando el deudor o garante transmitente o cualquier otro miembro de su unidad familiar disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda hipotecaria y evitar la enajenación de la vivienda.
¿Qué sucede si en una vivienda con aval se produce una dación en pago? En este caso, la dación en pago obligatoria para los bancos no se activa salvo que el avalista se encontrara en umbral de exclusión. Para que suceda, la hipoteca debe estar activa y todos los avalistas deben estar en la misma situación de exclusión: sin rentas, con cuota hipotecaria superior al 60% de ingresos y que la unidad familiar no disponga de otros bienes o patrimonio con los que resolver la situación. En avalistas solventes se procederá a opciones como la reestructuración de la deuda y la negociación del acuerdo de pago.
En la mayoría de los casos es el banco quien asume los gastos de la dación en pago. Corrobórelo con su entidad.
La redacción del documento notarial de dación en pago se acoge como el resto de trámites notariales a los aranceles notariales en los que se regulan los honorarios de los Notarios (normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios).
El precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar. El valor del bien objeto de la dación, el número de copias que se pide de un documento, los folios que contiene además de posibles cambios o añadidos pueden variar ligeramente el precio final.
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