Acta de transparencia en Barcelona

Cuando solicitamos un préstamo con garantía hipotecaria, uno de los primeros pasos es acudir a una notaría que deberá verificar que se está produciendo todo el proceso con transparencia, con el fin de que el cliente tenga pleno conocimiento de los datos financieros, sus derechos y obligaciones, antes de asumir las importantes consecuencias que la hipoteca conlleva.

Por tanto, se procederá al otorgamiento de una escritura notarial conocido como acta de transparencia o acta previa de transparencia material en el que se constata que la parte que desea contratar un crédito inmobiliario con una entidad bancaria ha sido informada y asesorada debidamente, y que, además, ha recibido la suficiente documentación antes de la contratación de dicho préstamo.

El origen de las actas previas a las hipotecas está en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, y que quiere solucionar algunos problemas que sucedieron durante la crisis inmobiliaria de 2009, como la falta de conocimiento de algunos clientes o la problemática causada por ciertas cláusulas. Por tanto, antes de esta ley no había actas previas en las hipotecas. El objetivo de esta ley es garantizar que las personas que contratan una hipoteca reciban una información suficiente y comprensible por parte del Notario y la notaría.

En las actas previas el Notario realiza una intervención notarial para asegurarse de que la parte deudora (aquellos clientes de la entidad bancaria que desean contratar el préstamo hipotecario) ha comprendido todos los términos de la hipoteca y suscribe el trámite con una voluntad informada y asesorada de manera correcta.

¿En qué casos se debe firmar el acta previa? El acta de transparencia o acta previa de transparencia material, no debe firmarse en todos los casos, sino en aquello señalados en el artículo 2 de la Ley 5/2019. Según dicho artículo, el acta previa deberá firmarse “cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:

1. La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
2. La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.”

Por consiguiente, sólo hay acta previa cuando el préstamo lo recibe un particular o, aun cuando reciba el préstamo hipotecario una empresa, hay algún fiador o garante que sea particular, y esta acta previa a la hipoteca (o acta de transparencia material) se produce antes de las firmar la escritura de hipoteca y, en su caso, del otorgamiento escritura de compraventa. El trámite y el otorgamiento del acta previa de transparencia es necesario ya que garantiza que el procedimiento se está ejecutando dentro de la legalidad. Además, protege al consumidor al asegurar que ha entendido el futuro contrato de hipoteca y consecuencias de sus cláusulas, que conoce sus derechos, obligaciones y, sobre todo, las consecuencias en caso de impago de las cuotas del préstamo hipotecario.

La ley que define las operaciones de crédito inmobiliario y normaliza las actas de transparencia material es la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI). Como hemos anticipado, la LCCI se propuso recuperar la confianza de la población en el sistema bancario y los préstamos hipotecarios. Con esta legislación también se asegura que el futuro deudor conoce y comprende completamente su hipoteca y cierra la posibilidad de reclamaciones judiciales de nulidad.

Para la firma de un acta previa de hipoteca el cliente básicamente deberá comunicar a su banco la notaría que ha escogido para el trámite y firmar la documentación precontractual, que primero le deberá haber explicado la propia entidad bancaria. Vamos a analizar este trámite paso a paso. Por tanto, si usted quiere tramitar su hipoteca con JLA Notarios debe solicitar a su banco que designe como Notarios de su operación a uno de los Notarios de JLA Notarios, esto es, debe pedir que designe el banco al Notario Luis Alberto Álvarez o al Notario Juan Madridejos Velasco, ya que no se puede asignar directamente a la notaría sino a un notario específico.

A continuación, la entidad bancaria enviará los documentos precontractuales de hipoteca a la notaría. Esto se hace a través de un sistema informático notarial especial que se llama SIGNO. Desde que se cuelguen los documentos hasta la firma de hipoteca deben transcurrir como mínimo 10 días. Sin embargo, en Cataluña existe para el acta de transparencia plazos diferentes al resto de comunidades. Así, en Cataluña, no podrá firmarse la escritura de hipoteca hasta que no sucedan 14 días naturales desde el envío de la documentación, aunque se admite que el cliente que lo desee puede renunciar expresamente a los 4 días de más que exige la normativa catalana, siempre que se respete el mínimo de 10 días, no obstante, algunos bancos exigen que si se renuncia a los 4 días, después de transcurrido el plazo total de 14 días, el cliente declare en escritura que se ratifica en el otorgamiento.

Pero ¿qué sucede durante este período? Una vez recibida la información, el Notario, que es un profesional del Derecho, cumplirá diferentes funciones relacionadas con el acta de transparencia material estipuladas en la Ley de Crédito Inmobiliario.

La primera es valorar la información aportada por la entidad bancaria (artículo 15 de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario). Podemos establecer la relevancia de la entrega de la información ya que los datos que contengan determinarán la contratación o no de la hipoteca por parte del cliente. Se estudiará la documentación siguiente que además deberá ser incluida en el acta:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada): con las condiciones de financiación que tiene carácter vinculante durante un plazo de diez días. Incluye tipo de interés, duración de la hipoteca, cantidad de pagos e importe, bonificaciones, comisiones y consecuencias del impago.

• FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas): resume cláusulas y términos relevantes en el contrato (como las posibles consecuencias de la subida del índice de referencia en caso de las hipotecas variables, la activación de la cláusula de vencimiento anticipado por impago de cuotas, las cláusulas de cancelación o la amortización anticipada…)

• Copia del proyecto del contrato de la escritura hipotecaria para que el futuro deudor pueda leerla con antelación y con detenimiento, así como para que pueda realizar la consulta y análisis de los puntos y cláusulas claves ante Notario.

• Cuotas periódicas en préstamos de interés estable: deberá figurar el tipo de interés y el pago total al final de la hipoteca. En hipotecas con interés variable se deberá simular posibles escenarios con diferentes tipos de interés.

• Condiciones de los seguros contratados o productos vinculados ofrecidos por las entidades financieras para mejorar las condiciones del préstamo y sus condiciones. Debe conocer que debe tener siempre un seguro de hogar sobre el inmueble que hipoteca pero que usted puede elegir libremente el proveedor del seguro del hogar, ya que la ley prohíbe al banco obligar a un cliente a contratar el seguro con ellos, aunque sí puede bonificar el tipo de interés.

• Gastos de la operación hipotecaria futura. Todos los gastos corren a cargo del banco y el Notario debe hacer toda la labor del acta previa a la hipoteca de forma gratuita, sin poder cobrar más que la hipoteca al banco y nada por el acta previa.

• Documento que acredite que el cliente tiene derecho a asesoramiento notarial antes de la firma de la escritura de hipoteca. Debe saber que la ley establece que la persona que pide la hipoteca es siempre quien elige notario.

La segunda función del Notario es que la información que se entregue sea la dictaminada por la ley y que la ley sea respetada en todos sus términos. La entrega de la documentación previamente a la firma de hipoteca y su comprobación permite cierto margen de maniobra para ultimar cambios justo antes de las firmas finales. Desde que el Notario reciba la documentación vía telemática, podrá preparar las escrituras definitivas a firmar después del acta previa, aprovechando así el tiempo que la ley obliga a esperar desde que se cuelga la documentación.

Así, llegamos al momento en que el Notario citará al deudor para la firma del acta de transparencia dentro del plazo acordado según la ley, y siempre que esté vigente la oferta vinculante del banco.

El día del acta previa solo deberá llevar el DNI, ya que la notaría ya habrá obtenido la documentación necesaria a través de la entidad bancaria. Si no tiene DNI podrá traer tarjeta de residencia o cédula de su país o pasaporte con NIE.

El resto de documentos estarán en la notaría para explicárselos cuando acuda a firmar acta previa de hipoteca.