División horizontal
El acto de división horizontal de una vivienda necesita escritura de división horizontal del edificio y la inscripción de esta escritura en el Registro de la Propiedad. De este modo las distintas viviendas y locales serán separados y podrán pertenecer a distintos propietarios.
Como Notarios en Barcelona especializados en Derecho inmobiliario y en urbanismo, queremos explicaros qué es y cómo funciona la división horizontal, además de todo aquello relacionado con ella: cómo pedirla, cómo tributa y cómo un Notario puede ayudaros en este proceso.
Como punto de partida, debe saber que con la ley 11/2023, podemos tramitar su división horizontal de forma presencial, firmando en las oficinas de JLA Notarios, nuestra notaría en la Diagonal de Barcelona o podemos tramitar una división horizontal de forma telemática, a través del Portal Notarial del Ciudadano, desde cualquier lugar de España en que se encuentre, firmando por videoconferencia notarial, sin desplazarse de su domicilio o empresa.
¿Qué es la división horizontal y qué significa?
La división horizontal de un edificio es un régimen jurídico por el cual se segmenta una propiedad y se disponen y organizan espacios para crear áreas privadas y comunes. Por ello, en la escritura de propiedad horizontal se identifican las zonas de propiedad privada (elementos privativos, como los pisos, garajes o trasteros) y se delimitan las zonas comunes (como el portal, las escaleras y terrazas).
Los inmuebles a los que se aplica la división horizontal normalmente son edificios construidos o en construcción en los que convivan elementos privativos junto a comunes. Pero también pueden crearse propiedades horizontales en adosados (división horizontal tumbada) y en inmuebles aislados o pareados (división horizontal de un conjunto inmobiliario).
La regulación aplicable en el Derecho común es la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. En el Derecho catalán la norma básica es el detallado artículo 553 del Código civil de Cataluña. Además, estas normas deben integrarse con la normativa urbanística.
El papel del Notario en la división horizontal
El Notario es a la vez funcionario público y profesional del Derecho y ayuda a los particulares a gestionar sus asuntos de la forma legal más adecuada, garantizando a la vez el cumplimiento de la ley y la protección de todas las personas que intervienen en la firma de documentos notariales.
En el caso de las escrituras de división horizontal, el Notario se encargará de que se cumplan todos los requisitos legales para la adecuada constitución de la propiedad horizontal.
Desde JLA Notarios ofrecemos un servicio integral en divisiones horizontales, por lo que, si lo desea, podemos gestionar los impuestos y la inscripción en el Registro de las escrituras que firme presencial o telemáticamente con nuestra notaría.
Documentos para pedir una división horizontal
Si necesitas saber cómo conseguir la división horizontal de un edificio, esta es la documentación necesaria que tendrás que aportar al Notario en los casos habituales:
- Documentos de identificación en vigor de cada uno de los otorgantes. En el caso de que una sociedad firme, se necesita la documentación de la sociedad.
- Certificado del arquitecto: documento en el cual el arquitecto de la construcción pone en relieve las características del inmueble, detallando las zonas privadas y comunes.
- Plano a escala del inmueble donde deben estar reflejados los elementos privativos
- Licencia administrativa aprobada por el Ayuntamiento por la cual se autoriza la división horizontal o la modificación de la división horizontal. Por regla general, no es necesario si las obras son las mismas que la licencia de obras
- Estatutos de la comunidad: este documento refleja las reglas y regula la convivencia, así como el uso de áreas privadas y comunes del inmueble.
Lo que debe saber es que desde las notarías les asistimos en la recopilación de todos sus documentos, atendiendo siempre a su caso concreto.
La escritura de división horizontal
La escritura de división horizontal es un documento notarial que se establece cómo título público y constitutivo de la comunidad de un inmueble con sus diferentes fincas. Ejerce como instrumento jurídico que ayudará a regular las relaciones entre los diferentes propietarios.
En la escritura de división horizontal se describe el inmueble en su conjunto, los elementos privativos y los elementos comunes.
Uno de los elementos importantes que debe figurar en la escritura de división horizontal son los estatutos comunitarios y la cuota de participación en los gastos de comunidad.
Es necesario que la escritura de división horizontal sea firmada por los propietarios de todas las zonas privativas y por el Notario.
Una vez otorgada ante Notario, la escritura de división horizontal tendrá que ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Esto es un servicio que, si lo desea, podemos tramitar por usted.
¿Se puede modificar la escritura de división horizontal?
Para la modificación de dicha escritura, se necesitará otorgar una escritura de modificación de dicha propiedad. Para ello se necesita el acuerdo de la Junta de propietarios y seguir la legislación según la modificación a realizar.
Si necesita modificar una división horizontal, consúltenos y le diremos el procedimiento en su caso concreto.
¿Cómo y cuándo se hace la división horizontal en obra nueva?
En las obras nuevas es posible firmar la división horizontal ante Notario antes o después de que se acabe la construcción.
La división horizontal en edificio antiguo
Para tramitar la división horizontal en un edificio antiguo que no fue dividido horizontalmente, la regla general es que se requiere unanimidad de todos los propietarios del inmueble.
La división horizontal en locales
Se podrán dividir los locales en dos siempre que los estatutos de la comunidad lo permitan, así como la legislación urbanística. Es una cuestión que lo mejor es analizar con la notaría caso por caso.
Tramitar una división horizontal online o en notaria: ventajas, precio y preguntas frecuentes
Seguidamente, ofreceremos más información sobre cómo realizar una división horizontal en notaría, junto con respuestas a las preguntas frecuentes relacionadas con este trámite.
Actualmente, es posible hacer una división horizontal online, pues se permite a las notarías, en numerosas materias trabajar como Notaría online. Con la aprobación de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, desde el 9 de noviembre de 2023 podemos tramitar las divisiones horizontales, obras nuevas y documentos mercantiles de forma totalmente electrónica, sin que tenga necesidad de presentarse en nuestra Notaría.
El precio de las escrituras de división horizontal ante Notario está regulado por el Gobierno y se ajusta a la normativa reguladora del ARANCEL NOTARIAL (RD 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se regula el Arancel de los Notarios).
No obstante, el precio exacto de un documento notarial no puede calcularse hasta que se conoce su contenido concreto, es decir, hasta que esté firmado, pues son muchas las circunstancias que lo pueden hacer variar.
Si desea recibir un presupuesto ajustado a su caso, le invitamos a contactarnos. Lo puede hacer a través del formulario de contacto de la página principal de esta web, mediante la sección contactar, usando el acceso directo a whatsapp en la parte inferior derecha de esta página, enviando un correo electrónico a bcn@jlanotarios.com o llamándonos al teléfono 93 159 17 62.
De forma orientativa, le podemos adelantar que, de acuerdo a la normativa reguladora vigente, el precio habitual de la formalización de una escritura de división horizontal por valor de 50000€ es de 760 €, incluyendo IVA. En el caso de una división horizontal por valor de medio millón de euros el precio estaría en torno a 1100€.
Este precio indicativo está calculado para una división horizontal por ese importe y con una extensión normal de la escritura y de los anexos.
Además, debe conocer que desde JLA Notarios ofrecemos un servicio integral en divisiones horizontales, por lo que, si lo desea, podemos tramitar por usted el pago de los impuestos de AJD (Actos Jurídicos Documentados) y del Registro de la Propiedad.
Más preguntas frecuentes relacionadas con la división horizontal ante Notario
Otorgar la escritura de división horizontal implica la tributación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados. En Cataluña el tipo impositivo es del 1,5% y le podemos calcular el coste fiscal en cualquier Comunidad Autónoma que tenga que tramitar división horizontal.
Los propietarios que otorguen la escritura dispondrán de un mes desde la firma para la gestión y pago del impuesto. Como hemos comentado, podemos tramitar en su nombre el pago de los impuestos de su división horizontal.
La regla general es que para ser propietario de un elemento privativo se debe haber realizado la división horizontal, salvo en algunos casos residuales. Por tanto, si va a comprar una vivienda o local en un edificio, debe exigir que este se halle dividido horizontalmente.
Se podrá comprar siempre que sea una parcela o vivienda independiente con escritura propia. No se podrá comprar como elemento privativo una vivienda que se encuentre dentro de un edificio de viviendas sin división horizontal, pues si no hay división horizontal lo que se recibe es una copropiedad.
El Código Civil de Catalunya diferencia tres modalidades de división horizontal:
- División horizontal simple: edificio con acceso directo a la vía pública con escalera comunitaria.
- División horizontal compleja: complejo de edificios independientes con distintas subcomunidades y con diferentes portales que conectan entre ellos mediante jardines, piscinas o garajes.
- Propiedad horizontal por parcelas: fincas con consideración de solares, con carácter inseparable y con elementos comunes.
La diferencia entre división horizontal y segregación es que en la segregación se produce la separación de una parte de la parcela original en partes más pequeñas que se convierten en unidades independientes. Dicha separación deberá ser menos de un 20% de la superficie de la finca original para que se considere segregación (pues si no es considerado escisión).
Por tanto, la división horizontal recae normalmente sobre edificios que se dividen en elementos comunes y elementos privativos; mientras que las escisiones y segregaciones permiten fraccionar una parcela en varias parcelas independientes.
Si ha heredado junto a otros una vivienda sin división horizontal, todos los herederos se repartirán en porcentajes iguales la vivienda y se necesitará el consentimiento de todos los copropietarios para vender o alquilar. Así, si en una herencia se recibe un edificio, la división horizontal junto al trámite de herencia permite que se repartan distintos locales o viviendas a distintos herederos.
JLA Notarios, Notaría para división horizontal
En JLA Notarios, nuestra Notaría en Barcelona, disponemos de un equipo de Notarios altamente calificados y experimentados para tramitar su escritura de división horizontal. Somos expertos en Derecho inmobiliario y en urbanismo, trabajamos de forma empática y dinámica y aplicamos las nuevas tecnologías en todos los trámites.
Puede firmar con nosotros acudiendo a las modernas instalaciones de nuestra notaría en la Avenida Diagonal de Barcelona o firmar a través de nuestra Notaría online, ya que actualmente, a través del Portal Notarial del Ciudadano, puede firmar con nosotros escritura de división horizontal online, sin ningún desplazamiento a notaría, mediante firma por videoconferencia notarial
Póngase en contacto con nosotros para una consulta inicial. Puede contactarnos a través del WhatsApp, del formulario de contacto, del teléfono 931591762 y del email bcn@jlanotarios.com. Reserve ahora su primera asesoría en JLA Notarios, estaremos encantados de ayudarle a lograr la mejor solución jurídica para su caso concreto.
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Individuals and companies often need money to fulfil their dreams or projects. This can be obtained by taking out a loan or credit facility with your bank. When you sign, it is essential to understand the details properly to avoid future surprises.
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Bear in mind that from 9 November 2023, you will be able to sign your loan contracts from anywhere in Spain electronically by videoconference with JLA Notarios, saving you time and money. Do not hesitate to contact us to find out more about the notary office’s services in order to sign a loan contract online or sign a credit facility online.
Companies
Without entrepreneurship there is no future, so it is of vital importance to support our businesspeople and entrepreneurs.
At JLA Notaries we are familiar with companies’ life cycle, which enables us to provide legal assistance for companies in their different stages, whether incorporation, modifications of their articles of association, changes of director, share sales and purchases, capital increases and reductions, dissolution and closure, and everything related to commercial matters.
Powers of attorney
There are moments in life when a person needs to delegate. The law provides a tool for this: powers of attorney. Though a power of attorney, one person allows another person to act on their behalf.
At JLA Notarios we make sure that you understand the significance and risks of delegating or revoking powers of attorney, from a special power of attorney or power of attorney for lawsuits, to general powers of attorney or preventive powers of attorney for cases of incapacity.
We provide an agile service to sign powers of attorney. You can take your copy away immediately, saving you unnecessary trips, and from 9 November 2023 our clients will be able to sign all powers of attorney that are not general or preventive by videoconference through our digital notary office.
Family affairs
A prosperous society is based on the family and its protection. Family Law provides you with the tools to protect your family and its members, so its foundations are solid and its purposes can be achieved.
At JLA Notarios we provide legal advice on marriage or civil partnerships; property aspects of the family through marriage contracts or civil partnership contracts; the moments when the family relationship is ended, in cases such as divorce or separation; and protection of vulnerable people, such as minors or people with modified capacity, through deeds of appointment of guardians or executors or creation of protected assets. We do all of this in a way that makes everyone involved feel equally supported and secure.
Certifications and authentications
It is common knowledge that notaries attest. That important and simple action can guarantee things of vital importance, such as ensuring that the signature on a document is authentic or certifying that a copy of a document matches the original.
At JLA Notarios we will help you to certify a document or notarise a signature in accordance with the law and tailored to your specific needs.
In addition, these notarial procedures can be carried out conveniently through electronic means from 9 November 2023.
Notarial deeds
How many times have you wanted to record an event, a statement or the status of an object, or to notify someone of an issue. The law provides us with notarial deeds to deal with these matters.
At JLA Notarios we adapt to you, stating in the deed what you need and issuing your notifications and requests.
Oath of citizenship
Behind every oath of citizenship lies a story of overcoming, sacrifice and waiting.
At JLA Notarios we know what this moment means and we provide an empathetic, agile and fast service. We don’t just advise you about the actual swearing-in, but also inform you of the future requirements that new Spanish citizens need to know.
We are your go-to notary’s office to swear the oath of citizenship before a notary public in Barcelona.
Apostille of the hague convention
Globalisation enables the free movement of people and documents of all kinds. How can you guarantee that a document has been officially issued? With an apostille of the Hague Convention.
JLA Notarios can obtain an apostille for all documents executed before us so they are valid and recognised abroad. We do this transparently and save you all the bureaucratic procedures involved.
Tax and registry procedures
Tax bureaucracy can cause a lot of headaches.
So JLA Notarios offers its clients the possibility of assessing and paying the many different taxes by the executing deeds and carrying out other procedures before the notary. We can also file them with the Land or Companies Registry so you do not have to concern yourself with it and can spend your time on the things that matter. We support you from start to finish.
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